Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Как продать долю в однокомнатной квартире

2 678 просмотров

Имущество может принадлежать нескольким владельцам. В предыстории образования долевой собственности прослеживается передача недвижимости по наследству, приватизация квартиры жильцами, дарение какой-либо ее части. В итоге квадратные метры вынуждены делить близкие или далекие друг другу люди, и единственным выходом им кажется продажа доли в однокомнатной квартире. Эта процедура подчинена правилам, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Продавцу следует действовать согласно положениям ГК РФ (ст. 250), а именно — предоставить право преимущественной покупки другим дольщикам.

Порядок действий таков:

  • Обратиться к независимому оценщику для объективной оценки стоимости жилья.
  • Предложить иным дольщикам выкупить часть имущества. Для этого в их адрес направляются оповещения о продаже.
  • Спустя 1 месяц ознакомиться с ответами собственников.
  • Заключить договор с покупателем.
  • Оформить сделку в присутствии нотариуса.
  • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Прежде чем начинать процедуру продажи, следует обсудить намерения с иными дольщиками. Даже если отношения не складываются, нужно найти компромиссы, ведь от продажи имущества третьим лица обе стороны останутся в проигрыше.

Как получить согласие собственников на продажу доли квартиры

Важно донести до каждого из совладельцев информацию, что доля в однокомнатной квартире продается, однако предварительно производится оценка стоимости жилья. Подробнее: Оценка доли в квартире

Продажа доли в квартире третьим лицам возможна, если другие совладельцы отказались приобрести ее по установленной цене. Владелец не имеет права продать свою долю дешевле, чем было указано в оповещении о продаже.

Уведомить о реализации имущества можно несколькими способами:

  • оформить письмо с уведомлением;
  • получить отказ от приобретения в письменном виде с нотариальным удостоверением;
  • поручить получение отказа нотариусу.

Наиболее распространенный способ — оповещение дольщиков путем отправки письма.

Уведомление оформляется в произвольном виде, однако должно содержать:

  • сведения о продавце;
  • техническую информацию о продаваемой недвижимости, адрес;
  • сумму продажи;
  • предложение приобрести долю и дать ответ в срок, равный 1 месяцу после получения извещения.

Образец оповещения о продаже доли недвижимости

Образец оповещения о продаже доли недвижимости

Скачать образец оповещения о продаже доли недвижимости

Желательно направить документ заказным письмом с описью вложения, чтобы понимать, доставлено ли оно адресату или осталось лежать на почте до востребования.

Собственник может избегать получения уведомления: не открывать дверь почтальону, не ставить подпись в документе о вручении. В любом случае почтальон зафиксирует факт отказа от принятия письма, либо оставит в почтовом ящике уведомление о наличии заказного письма в почтовом отделении, которое будет там лежать на протяжении месяца.

Наиболее благоприятный вариант — получение от собственника письменного согласия на продажу доли. Тогда можно не ждать 1 месяц и продавать недвижимость, не опасаясь аннулирования сделки. Такая ситуация наблюдается, если доля продается родственнику, близкому человеку, проживание с которым желанно и не вызывает опасений.

При продаже доли основное правило — предложить иным дольщикам выкупить продаваемую часть. В случае продажи имущества с нарушением этого положения любой содольщик может перевести права покупателя на себя (для этого ему предоставляется срок, равный 3 месяцам с момента оформления договора). Также важно учитывать имущественные права несовершеннолетних детей. Если реализуется часть имущества, принадлежащая им, придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, второго родителя ребенка.

Составление договора

Получив согласие на продажу, можно приступать к оформлению сделки.

Все данные о приобретаемой недвижимости, условиях взаимодействия фиксируются в договоре, включающем следующие пункты:

  • дата, место составления;
  • сведения о сторонах соглашения;
  • суть договора с указанием отличительных характеристик имущества;
  • стоимость имущества и порядок уплаты;
  • права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки;
  • данные о понесенных расходах при заключении договора и пути их возмещения;
  • реквизиты и подписи сторон.
  • нотариальное заверение.

Образец договора:

Скачать образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

К договору прилагается передаточный акт.

Госрегистрация

Для оформления перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с документами:

  • паспортами сторон;
  • документами, подтверждающими согласие иных дольщиков на осуществление сделки;
  • нотариально заверенным договором о продаже и актом приема-передачи;
  • заявлением о постановке на учет и госрегистрации права собственности на долю;
  • правоустанавливающими документами на долю, подтверждающими полномочия владельца.
Если собственник — несовершеннолетний, необходимо приложить официальное разрешение органов опеки на совершение сделки.

Затраты

Для осуществления госрегистрации необходимо внести Госпошлину в размере 2000 тыс. руб. (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ).

Поскольку при продаже образуется доход, необходимо оплатить НДФЛ. В отношении недвижимости применяется имущественный вычет, размер которого равен 1 млн. руб. Из суммы, превышающий вычет, платится 13% налога.

Если жилье было во владении более 3 лет (до 2016 г.), налог не платится. С 2016 г. правила изменились, и вычет в размере стоимости недвижимости применяется к имуществу, находящемуся во владении от 5 лет. «Старые правила» продолжают действовать для квартир, полученных в результате дарения, по наследству, в итоге приватизации или по договору ренты.

Иные возможности продажи

На рынке недвижимости можно «обойти» запрет на продажу имущества одним из способов:

  1. Подарить часть своей доли. Поскольку дарение не требует получения разрешения от иных дольщиков, владелец может «подарить» малую часть своей доли, а когда потенциальный покупатель оформит право собственности — предложить ему покупку, а он воспользуется преимущественным правом.
  2. Предложить долю в качестве залогового имущества в банк. Финучреждения не откажут, если сумма приобретения будет ниже оценочной стоимости имущества. После оформления дольщик начинает умышленную просрочку (не менее 3 месяцев) и ждет, пока сумма долга не превысит 5% от стоимости заложенной доли. Так дорогостоящая покупка, взятая в кредит, остается у заемщика, а его доля становится собственностью банка.

Еще один способ продать долю — через суд, только в качестве покупателей будут содольщики, которых обяжут выплатить стоимость имущества.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника: порядок, судебная практика

Однокомнатная квартира — не лучший объект для продажи. Ведь кому понадобиться комната, где проживает посторонний человек, кроме любителей нажиться на неликвиде? Если собственников несколько, а проживать они совместно не могут, лучше договориться о реализации недвижимости и разделить полученный доход соразмерно имеющимся долям. Если такой ход событий сторону не устроит, а проживание с иными лицами он сочтет неприемлемым, можно обратиться в суд и потребовать выплатить компенсацию — сумму, соразмерную стоимости доли.

Разобраться в ситуации помогут конкретные примеры из юридической практики.

Пример 1

Гражданка Е. направила 2-ум содольщикам запросы с просьбой выразить согласие на продажу ее доли в квартире. Последние выразили согласие, но на протяжении полугода говорили, что скоро соберут деньги, но в реальности не обладали нужной суммой, а лишь «тянули время».

Гражданка Е. обратилась в суд с иском к П. и В. — дольщикам, владеющим 1/3 и 1/6 части квартиры соответственно, о выплате ей денежной компенсации за ½ часть однокомнатной квартиры. Истец указала, что выдел доли произвести не удалось, поскольку не позволяли габариты квартиры, а договориться о порядке пользования имуществом не получилось.

Принимая решения, суд руководствовался следующими фактами:

  • если выдел доли невозможен, владелец доли имеет право на предоставление компенсации;
  • выплата возможна, если дольщик на это согласен;
  • если доля незначительна, не может быть выделена, а участник не проявляет интереса к использованию имущества, то даже без его согласия суд может обязать иных дольщиков выплатить ему компенсацию.

Поскольку доля в жилой площади заявителя составляет 8,6 м2, выделить ее не имеется возможности, судья вынес положительное решение: обязать дольщиков к выплате компенсации соразмерно их долям.

Стоимость квартиры составляет 1 млн. 200 руб. П. обязали выплатить 1/3 от суммы (400 тыс. руб.), а В. — 1/6 (200 тыс. руб.). В итоге П. будет владельцем 2/3 всей квартиры, а В. — 1/3 имущества.

Истец при этом лишается права общей долевой собственности.

В рассмотренном случае произошла выплата компенсации в счет доли квартиры по просьбе истца. Если бы инициатива исходила от ответчиков, которые бы просили дать компенсацию Е. и выселить ее из квартиры, все было бы иначе.

Нет закона, который заставил бы человека взять деньги и отказаться от доли недвижимости, если он этому противится.

Пример 2

Гражданину С. принадлежало 7/9 доли в квартире, а его брату К. — 2/9 доли. К. завещал свою часть имущества случайной знакомой М., с которой находился в дружеских отношениях. Унаследовав жилплощадь, М. квартплату не вносила, в квартире не проживала, однако на предложение С. продать долю ответила отказом, заявив сумму компенсации в 3 раза больше рыночной стоимости всей квартиры.

С. обратился в суд с иском о принудительном выкупе доли, однако суд решил, что это идет вразрез с интересами М., определение доли как «незначительной» имеет условный характер, а действия М. направлены на принуждение к продаже, подавление воли М. С. подал на апелляцию, однако результат остался прежним.

В итоге Верховный суд направил дело на повторное рассмотрение, поскольку в районном суде не было выяснено, какая реальная стоимость квартиры, не определена возможность проживания М. без причинения неудобств владельцу большей доли, не проверен факт платежеспособности истца. На повторном заседании выяснилось, что М. владеет еще 2-мя квартирами, а препятствия к продаже чинила из-за желания получить большую выгоду. Суд обязал С. выплатить М. компенсацию за 2/9 квартиры в размере 120 тыс. руб. (по результатам данных оценочной экспертизы).

Если нет желания продавать квартиру постороннему лицу, или жить в ней стало невозможно, а второй собственник отказывает в продаже, но сам покупать не торопится, можно обязать его выплатить компенсацию в принудительном порядке.

Порядок действий

Принуждение к продаже доли в однокомнатной квартире имеет смысл, если:

  • Доля мала, как и размер самого помещения. Имеет значение площадь квартиры. Например, есть разница между 2/9 в квартире с 32м2 жилой площади — это 7м2, или с 65м2 — это 14м2.
  • Возможно выделить долю в натуре. Это означает не только оборудование отдельного помещения, но и входа, средств коммуникаций. В однокомнатной квартире выделение невозможно.
  • Владелец малой доли не желает проживать в квартире, не заинтересован в ее использовании, не платит коммунальные платежи. Если у человека есть иное жилье, а он принципиально не идет на уступки, шансы выплатить ему компенсацию увеличиваются. Если квартира — единственная недвижимость, суд не может выселить владельца принудительно.

По отдельности данные факты веса не имеют, но в совокупности являются поводом для принудительной продажи доли.

Алгоритм действий таков:

  1. Предложить содольщику реализовать его долю. Желательно сделать это так, чтобы остались доказательства. Лучше оформить запрос в письменном виде. Впоследствии судья спросит, были ли попытки досудебного урегулирования спора. Положительный ответ следует подкрепить доказательством отправки запроса.
  2. Принять решение о стоимости недвижимости на основании пожеланий дольщика и анализа рынка недвижимости. Рекомендуется заручиться помощью специалиста-оценщика. Это потребует дополнительных затрат, но в случае положительного решения обязанность по возмещению расходов будет возложена на ответчика.
  3. Подготовить документы. Особое внимание уделить сбору доказательств нежелания ответчика владеть имуществом.
  4. Оформить иск.
  5. Принять участие в предварительном слушании. Можно до суда подать ходатайство об истребовании доказательств, о вызове свидетелей, о рассмотрении дела в отсутствие с привлечением представителя по доверенности.
  6. Поучаствовать в судебном разбирательстве.
  7. Получить судебное решение.
  8. Выплатить компенсацию ответчику.
  9. Оформить переход права собственности в Росреестре.
Каждый из этапов ответственен и требует подготовки, особенно важно правильное составление иска. Без корректной формулировки документ может быть отклонен или оставлен без рассмотрения.

Форма иска

Заявление подается в письменной форме с прикрепленным чеком об оплате госпошлины и пакетом документов. Форма иска должна соответствовать положениям ст. 131 ГПК РФ. Структура такова:

  • «Шапка» в правом верхнем углу: наименование суда, ФИО истца и ответчика, их адреса проживания, контактные данные, цена иска. В отношении ответчика также указывается адрес фактического пребывания для своевременного вручения повестки.
  • Наименование иска: «О признании доли незначительной и выплате денежной компенсации ее собственнику вместо выдела доли».
  • Суть документа. Указывается, где находится жилье, кто является дольщиком и на каких основаниях. Перечисляются аргументы в пользу принудительной продажи. Это может быть невозможность выдела доли в натуре, малая площадь квартиры, неуплата дольщиком платежей за эксплуатацию жилья, наличие у него другой жилплощади, отсутствие взаимопонимания, причем все доводы рассматриваются в комплексе. Обозначается стоимость жилья и сумма, возможная к перечислению дольщику.
  • Прошение о признании доли незначительной и назначении выплаты компенсации.
  • Перечень приложений.
  • Дата и подпись.

Образец иска:

Скачать образец иска о признании доли в квартире незначительной

Необходимые документы

К иску прилагаются:

  • копия паспорта;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копии исков по числу заинтересованных лиц;
  • выписка из домовой книги, техническая документация на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН о размере доли;
  • прочие документы, являющиеся обоснованием необходимости признать долю незначительной и выплатить за нее компенсация ответчику.

Затраты

При подаче иска потребуется оплатить госпошлину. Ее сумма будет зависеть от цены иска — заявленной стоимости доли квартиры. Согласно ст. 333.19 НК РФ (п. 1.1), ее сумма не может быть ниже 400 руб. и превышать 60 тыс. руб.

Дополнительные расходы повлечет экспертная оценка стоимости квартиры (средняя стоимость 4-5 тыс. руб.), услуги юриста консультационного характера.

Сколько ждать принятия решения

С момента подачи иска в суд до вынесения определения о принятии заявления к производству проходит до 5 дней. Однако при некорректной подаче судья может отклонить документ или оставить его без рассмотрения.

Затем проводится досудебное заседание, где каждый предоставляет материалы, влияющие на ход дела, прошения или ходатайства.

Дата заседания, в ходе которого выносится решение, назначается в пределах 2 месяцев. Если потребуются дополнительные экспертизы, отчет срока приостанавливается, и в реальности суд может длиться дольше.

В случае продажи своей доли или попытке принудительной продажи доли соседа, стоит помнить: вырученная сумма будет гораздо меньше той, которая могла быть выручена, если бы стороны договорились. Идеально, если долю выкупит содольщик: ему достанется квартира целиком, а второй владелец получит желаемую сумму.

Обычно покупатели долей в «однушках» — риелторы-предприниматели, приобретающие части имущества за бесценок и «выживающие» из квартиры остальных владельцев. Они могут устраивать затопления, поджоги, дебош, только бы принудить жильца покинуть дом.

Сомневаетесь, как грамотно распорядиться долей в однокомнатной квартире, как убедить другого собственника решиться на покупку доли или согласиться на продажу своей? Задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
513
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.