Выделение доли в приватизированной квартире
В 1993 году в РФ началась бесплатная приватизация жилого фонда. В настоящее время около 80% всего жилого фонда, подлежащего приватизации, уже находится в собственности граждан. Перевод муниципального жилья в собственность граждан позволяет оформить жилой объект как в собственность одного из членов семьи, так и в общедолевую, это возможно, когда в приватизации участвует сразу несколько членов одной семьи.
Но, порой, отдельные совладельцы хотят выделить свою долю собственности в натуре, либо, если это невозможно – получить компенсацию за свою часть собственности у остальных собственников жилого помещения.
Можно ли в приватизированной квартире выделить долю
Доля в приватизированной квартире – это некая абстрактная величина, которая не определяется в конкретном объекте, например, определенной комнате или ее части. Это всего лишь часть права владения жилым помещением наравне с другими его собственниками в определенных равных или не равных долях. Владеть долей жилого помещения – это не значит владеть этим помещением или какой-то отдельной его комнатой, это просто означает, что все совладельцы квартиры имеют одинаковые права на ее использование.Изначально приватизация подразумевает общую долевую, либо совместную собственность на квартиру, за исключением ситуаций, когда все члены семьи отказываются от своей доли в пользу одного, например, ребенка. В этом случае все, отказавшиеся от получения права собственности на жилье, получают право на пожизненное использование жилого помещения, а тот, в чью пользу члены семьи отказались в приватизации – статус единоличного владельца квартиры.
Рассмотрим ситуацию, когда отказов от приватизации не было, и каждый из членов семьи имеет право собственности на часть жилого помещения.
В этом случае выделение доли в натуре происходит аналогично такой же процедуре в отношении частного дома, но процесс выделения части жилого помещения в натуре значительно затруднен и не всегда возможен. Это связано с тем, что физический выдел доли подразумевает оборудование отдельным входом, проведение перепланировки, оснащение независимыми коммуникациями, что вряд ли возможно, либо сильно затруднено в многоквартирном жилом доме.Все совладельцы жилого помещения, согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ, также вправе выделить свою долю в квартире в натуре, а если это невозможно, то получить за нее от других собственников денежную компенсацию, соразмерную той части собственности, которой он владеет.
Например, три брата владели двухкомнатной квартирой в равных долях. Старший брат решил поменять место жительства и переехать в другой город, где он намеревался купить себе комнату в общежитии, либо взять квартиру в ипотеку.
Он предложил двум другим братьям выкупить его долю, те согласились. Братья составили соглашение о выплате денежной компенсации старшему брату за одну треть жилого помещения и о перераспределении его доли между остальными двумя.
Можно ли отказаться от доли
Любой совладелец жилого помещения, кроме несовершеннолетнего ребенка, может отказаться от своей доли в любой момент, даже уже после того, как квартира приватизирована. Сделать это можно тремя способами:
- Составить дарственную в пользу одного, или всех совладельцев жилого помещения.
- Перераспределить доли между другими совладельцами, составив соглашение.
- Вообще не принимать участие в приватизации, отказавшись от своей части собственности.
Отказ от приватизации жилого помещения оформляется только в нотариальной конторе, при этом гражданин, который не желает участвовать в приватизации, не может отказаться в пользу какого-то определенного лица. Доля, полагающаяся отказнику, автоматически переходит в общую собственность остальных владельцев.Способы выдела
Существует три способа выдела доли:
- в натуре;
- в идеальной доле;
- в денежном эквиваленте.
Рассмотрим каждый из них подробнее.
Выдел доли в натуре
На практике такой выдел подразумевает перевод части собственности в имущественный эквивалент, равный какой-либо отдельной части жилого помещения, например, одной жилой комнате. При этом выделенное жилое помещение должно быть полностью независимо от остальных:
- иметь отдельный вход;
- быть оборудовано отдельной кухней, сантехническими сооружениями;
- иметь независимые от остального жилого помещения коммуникации (водо- и электроснабжение, канализацию).
В идеальной доле
Так как размер жилых помещений, особенно в многоквартирных домах, зачастую не позволяет обеспечить для требующего выдела отдельного входа, а также разделить подсобные помещения на два отдельных, то выдел доли в натуре маловероятен.
Например, супруги, являющиеся совладельцами двухкомнатной квартиры, расторгли брак, но разделить свою квартиру в натуре не смогли, так как эксперты дали заключение о невозможности физического раздела жилого помещения. Так как они после развода поддерживали нормальные отношения, адвокат посоветовал им разделить жилое помещение в идеальных долях, что они и сделали.
Муж остался проживать в одной комнате, жена в другой, а все нежилые помещения (кухню, прихожую, санузел и кладовку) они договорились использовать совместно.
В денежном эквиваленте
В тех случаях, когда жилое помещение небольшое, либо им владеет большое количество собственников, доли каждого могут быть настолько незначительными, что выделить какую-то отдельную часть становится проблематично.
В дальнейшем при выделе все сособственники, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, выплачивают пожелавшему выделить свою часть квартиры совладельцу компенсацию в размере стоимости его доли. При этом компенсированная таким образом часть жилого помещения остается в общем владении остальных жильцов квартиры, соответственно, их доли увеличиваются.
Способы
Различают два способа выдела доли:
- согласно договоренности всех совладельцев посредством составления добровольного соглашения;
- в судебном порядке.
Например, семья Найденовых, состоящая из мужа, жены и двух сыновей приватизировали трехкомнатную квартиру, в которой они проживали по договору социального найма. Через несколько лет старший сын, закончив обучение в ВУЗе, переехал в другой город, где нашел работу и вскоре женился.
Молодая семья решила купить квартиру в ипотеку, но у них не было нужной суммы на первый взнос. Сын обратился к родителям и младшему брату с просьбой выкупить его долю в квартире. Родственники согласились, посетили нотариальную контору и составили соглашение о замене выдела доли старшего сына денежной компенсацией. Молодожены получили средства на первый взнос по ипотеке, а оставшиеся члены семьи Найденовых увеличили свои доли с 1/4 на 1/3 каждому.
Как выделить долю в приватизированной квартире
Каждый из способов раздела имеет свои плюсы и минусы:
- выдел по соглашению прост в исполнении и не требует длительных временных затрат, но необходимо заручиться согласием всех совладельцев;
- принудительный порядок с помощью суда не требует единодушия среди собственников, но более продолжителен по времени, кроме того придется понести некоторые финансовые затраты.
По соглашению
Самый простой вариант – попытаться договориться с остальными собственниками.
Что делать, куда обращаться
Итак, вы решили выделить свою долю, что в этом случае необходимо предпринять и в каком порядке?
- Заручиться согласием всех собственников квартиры.
- Определиться с вариантом раздела.
- Подготовить необходимые документы.
- Оплатить госпошлину.
- Совместно с нотариусом подготовить текст добровольного соглашения.
- Поставить подписи всех сособственников, проследить за тем, что сотрудник нотариата поставил печать и завизировал документ.
- Посетить Росреестр или МФЦ, где написать заявление о внесении изменений, приложить необходимые документы.
- Получить новые выписки из ЕГРН (о выделе части жилого помещения и о перераспределении долей).
Документы
При посещении нотариальной конторы необходимо иметь при себе:
- удостоверения личности всех участников сделки;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Для изменения записей в Росреестре необходимо будет представить:
- паспорта или свидетельства о рождении (для несовершеннолетних собственников) всех участников сделки;
- копию нотариально заверенного соглашения;
- заявления о внесении изменений (от каждого совладельца);
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- если происходит выделение доли в натуре – документы из БТИ о том, что перепланировка жилого помещения возможна;
- квитанция об уплате госпошлины.
Образец соглашения о выделе долей
Соглашение должно содержать следующие пункты:
- Дата составления документа.
- Место его составления (населенный пункт).
- Личные данные обо всех участниках сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации).
- Объект сделки и адрес его расположения, а также его технические характеристики.
- Площадь жилого помещения, в котором выделяется доля, а также количество жилых комнат, наличие подсобных помещений и соотношение площади жилого пространства к нежилому.
- Информация о выделяемой доле и о распределении их после совершившегося выдела.
- Когда соглашение вступает в силу.
- Количество экземпляров.
- Подписи всех участников сделки.
- Подпись нотариуса и печать нотариальной конторы.
Образец соглашения о выделении долей в приватизированной квартире 
Стоимость
Вам придется уплатить госпошлину за удостоверение соглашения, которая составит 0,5% от суммы сделки (не менее 300, но не более 20 000 рублей). Кроме того, составление документа и его распечатка в нотариальной конторе обойдется в сумму от 500 до 3 000 рублей (в зависимости от региона).
Внесение изменений в Росреестре будет стоить:
- для совладельца, выделяющего свою часть – 2 000 рублей;
- для остальных дольщиков – по 350 рублей с каждого.
Через суд
Совладельцы не согласны на выдел доли, либо не нашли консенсуса по процедуре, в таком случае остается обращение в суд.
Кто может подать исковое заявление
Исковое заявление о выделе доли могут подавать:
- совладелец жилого помещения, желающий выделить свою часть квартиры;
- в случае нарушения прав несовершеннолетних – органы опеки и попечительства;
- кредитор совладельца, являющегося заемщиком.
Порядок действий
При выделении доли через суд необходимо соблюдать следующий алгоритм:
- Первый шаг – попытка досудебного урегулирования проблемы.
- Сбор необходимых документов.
- Подготовка искового заявления.
- Оплата госпошлины.
- Посещение канцелярии суда, куда истец должен передать исковое заявление и приложенный к нему пакет документов.
- Участие в судебных прениях.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Обращение в Росреестр с заявлением о внесении изменений в праве собственности.
Исковое заявление (образец)
Образец искового заявления о выделении доли в приватизированной квартире Исковое заявление должно содержать следующие сведения:
- Наименование и адрес суда, в который подается иск.
- Личные данные всех сторон дела (ФИО, адрес регистрации, контактные данные).
- Цена иска.
- Наименование иска: «Исковое заявление о выделе…».
- Предмет спора. Здесь указывается местоположение, размер, другие характеристики спорного жилого помещения.
- Причины спора.
- Сведения о попытках досудебного урегулирования проблемы.
- Ссылки на нормативные документы, на основании которых истец просит удовлетворить его иск.
- Исковые требования.
- Пронумерованный перечень приложенных к иску документов.
- Дата и подпись.
Документы
К исковому заявлению прилагаются следующие документы:
- Несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса).
- Ксерокопия паспорта истца.
- Правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение.
- Техпаспорт.
- В случае выделения доли в натуре – экспертное заключение из БТИ о технической возможности перепланировки.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Иные документы, способные повлиять на исход дела.
Согласно ст. 132 ГПК РФ все документы, кроме квитанции об уплате госпошлины, прикладываются к иску в виде ксерокопий.
Стоимость
Иски о выделении доли считаются имущественными, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска, которая, в свою очередь зависит от стоимости выделяемой доли. Конкретный размер госпошлины можно посчитать по Таблице 1.
Таблица 1. Расчет размера госпошлины при подаче иска о выделе доли в зависимости от цены иска
| Цена иска, тыс. руб. | Фиксированная сумма | Дополнительный процент на сумму превышения |
|---|---|---|
| до 20 | не менее 400 | 4 |
| 20 - 100 | 800 | 3 |
| 100 - 200 | 3 200 | 2 |
| 200 - 1 000 | 5 200 | 1 |
| свыше 1 000 | 13 200 | 0,5 |
Кроме госпошлины, в случае положительного решения суда, истец должен будет уплатить госпошлину в размере 2 000 рублей за регистрацию изменений в Росреестре.
Судебная практика
Если просмотреть судебную практику по выделению долей в приватизированной квартире, то становится понятно, что основные сложности возникают в следующих ситуациях:
- Один из совладельцев отсутствует. Он может проживать в другом городе, в другой стране, в особо сложных случаях его местонахождение вообще неизвестно.
- Смерть одного из совладельцев. Пока наследники не вступят в наследство, никакой выдел доли невозможен.
- Наследственные споры. Также достаточно сложная ситуация и пока она не будет решена, вряд ли получится произвести выдел доли.
- Развод и последующий раздел. Если бывшие супруги в состоянии договориться, тогда проблема решается быстро, но бывают ситуации, когда судебные споры длятся долгое время, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети, которым также принадлежит доля в приватизированной квартире.
- Выделение доли несовершеннолетнему. Здесь в спор о разделе имущества включаются органы опеки и попечительства.
Крайне редко суд удовлетворяет требование о выделе доли приватизированной квартиры в натуре. Это объясняется тем, что в настоящее время мало квартир имеют конструктивные особенности, позволяющие физический раздел жилого помещения в многоквартирном доме, даже если доли совладельцев равны.Особенно сложно выделить долю, если она составляет небольшую часть жилого помещения, например, 1/8 или 1/10. Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ выдел незначительной части жилого помещения заменяется выплатой денежной компенсации, даже если владелец доли не согласен и требует выделить ему часть жилого помещения в натуре.
Пример
Наталья Цапова, тетя Тимофея Заманкова и бабушка Евгения Цапова оставила свою двухкомнатную квартиру им в наследство. При этом, три четверти жилого помещения она оставила внуку, а одну четверть племяннику. Мужчины не смогли ужиться в одной квартире, тем более, что внук постоянно упрекал Тимофея, что он использует его часть квартиры незаконно, так его доля составляет всего одну четверть.
Евгений подал исковое заявление в суд с иском о принудительном выкупе доли Тимофея, так как фактический раздел квартиры невозможен ввиду маленькой доли ответчика. Суд назначил экспертизу, которая показала, что доля ответчика не позволяет выделить ему обособленную комнату, то есть, выдел в натуре доли Цапова невозможен.
Ответчик не стал оспаривать выводы экспертизы и согласился на выплату компенсации. Истец и ответчик заключили в суде мировое соглашение. Впоследствии Цапов на выплаченные ему в качестве компенсации средства приобрел комнату в общежитии и переселился туда.
Если у вас возникла необходимость в выделении доли в приватизированной квартире, не пытайтесь решать проблему самостоятельно, особенно если совладельцы жилого помещения против выделения вашей доли и не соглашаются составить добровольное соглашение.
Решение вопроса с разделом приватизированной квартиры лучше поручить грамотному специалисту.
По крайне мере, если у вас нет возможности найти такого специалиста в вашем населенном пункте, либо вы не знаете, к кому лучше обратиться, позвоните сотрудникам нашего сайта по телефонам, указанным ниже. Также вы можете связаться с дежурным юристом сайта и задать ему интересующие вас вопросы он-лайн.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии