Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности

1 319 просмотров

Нередки ситуации, когда объект недвижимости приобретается, либо достается по наследству, получается в дар несколькими собственниками одновременно. Чаще всего в этих случаях совладельцы оформляют объект в долевую собственность: поровну между всеми собственниками или пропорционально вкладу каждого из них в покупку недвижимости.

Что подразумевается под долевой собственностью

Долевой собственностью любых объектов недвижимости считается такая форма управления и владения объектом собственности, при которой этим объектом владеют два (или более) собственника, которые имеют на недвижимость равные права. Долевая собственность возникает по разным причинам, но каждая из них в обязательном порядке отражается при составлении правоустанавливающих документов на недвижимость.

Наиболее частые причины возникновения долевой собственности:

  1. Несколько будущих совладельцев совместно покупают объект недвижимости, при этом каждый их них вносит определенную плату, подразумевается, что в дальнейшем каждый из них может физически выделить свою долю для самостоятельного использования, владения и распоряжения.
  2. Несколько граждан приватизируют объект недвижимости, ранее принадлежавший государству, либо муниципалитету. При этом предназначение объекта (жилой или нежилой) не имеет значения.
  3. Несколько наследников в соответствии с завещанием, либо правом наследования получают один объект недвижимости в наследство. При этом доли могут быть разделены как поровну, так и в любом другом порядке в соответствии с завещанием, либо правом наследования.

Например, владелец нежилого здания, которое сдается в аренду под офисы, неожиданно умер, не оставив завещания. Наследниками являются его жена и совершеннолетний сын. Здание было приобретено в период брака, таким образом, при отсутствии брачного контракта, жена владеет половиной объекта недвижимости. Вторая половина здания делится поровну между наследниками первой очереди – женой и сыном.

Таким образом, вдова получает три четверти объекта, а сын одну четвертую часть. В процентном соотношении у вдовы останется 75%, а у сына 25% объекта недвижимости.

Еще одним основанием возникновения долевой собственности становится продажа владельцем объекта недвижимости ее части.

Например, собственник того же нежилого здания, о котором мы говорили в первом примере, продает часть помещений другому собственнику. В этом случае покупатель становится владельцем части здания, и оба они (продавец и покупатель) становятся участниками долевой собственности целого объекта недвижимости, которым и является вышеуказанное здание.
В случаях возникновения долевой собственности, все совладельцы должны определить такой режим использования объекта, при котором ни один из собственников никоим образом не сможет ограничить права других.

Как устанавливается режим использования имущества, находящегося в долевой собственности

Если вести разговор о правилах эксплуатации такого имущества, то нужно заметить, что режим использования устанавливается и согласовывается в договоре о совместном использовании. В таком договоре обязательным пунктом указывается, что использование своей доли одним владельцем не может ограничивать права собственников других долей, находящихся в данном помещении.

Также в соглашении в обязательном порядке оговаривается, что находящееся в долевом владении общее имущество, такое как лестницы, коридоры и т.п. должно использоваться всеми собственниками, независимо от величины их долей, а создаваемые одними из владельцев ограничения по отношению к другим считаются незаконными.

Условия выдела доли в натуре

Выдел доли в натуре возможен только при соблюдении следующих условий:

  1. Выделенная доля не должна мешать другим совладельцам и каким-либо образом ущемлять их права.
  2. При фактическом выделении доли обязательно оборудование отдельного входа, обособленного от других частей нежилого помещения.
  3. Обязательно соблюдение минимально допустимого размера доли.
  4. Не допускается нарушение архитектурного облика нежилого здания, а также нормального функционирования его частей.
  5. Для того, чтобы произвести выдел, необходимо согласие всех совладельцев, либо решение суда.

Как выделить долю в натуре в нежилом помещении

Выделение доли в натуре возможно одним из следующих способов:

  • согласно соглашению;
  • по решению суда;
  • путем продажи доли другим владельцам, либо третьим лицам.

По соглашению

Этот вариант наиболее предпочтительный как в финансовом плане, так и в плане экономии времени и сил. Поэтому, если вы решили обособиться от остальных совладельцев и выделить свою долю в натуре, нужно постараться решить вопрос мирным путем и выделить свою часть помещения по соглашению.

Порядок действий, алгоритм

Если вы договорились со всеми совладельцами о составлении добровольного соглашения, для реализации физического выделения вашей части собственности вам необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Провести общее собрание совладельцев, где будет разработано и составлено соглашение.
  2. Пригласить кадастрового инженера, заказать техплан с внесенными в него изменениями.
  3. Уплатить госпошлину и удостоверить составленный документ в нотариальной конторе.
  4. Произвести перепланировку помещения, то есть, выделить свою долю фактически.  Либо получить денежную компенсацию, если договорились именно о таком решении вопроса.
  5. Зарегистрировать изменения в ЕГРН.

Пример

Два друга Николай и Олег купили офисное здание и оформили на него право собственности в двух равных долях. Все помещения в здании они переоборудовали под офисы и несколько лет сдавали их в аренду. Через непродолжительное время Олег решил, что он сможет использовать свою часть собственности более выгодно, если переоборудует свою часть под гостиницу и ресторан. Он предложил Николаю разделить здание путем выдела его доли, друг был не против.

Совладельцы составили добровольное соглашение о выделе части собственности Олега, в котором договорились, что правое крыло здания останется Николаю, а левое Олег переоборудует для ведения собственного гостиничного бизнеса.

Олег произвел перепланировку здания, отгородив свою половину помещения и оборудовав отдельный вход, при этом, согласно договоренностям друзей, все коммуникации остались без изменений.

Соглашение о выделе доли в натуре (образец)

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, все детали соглашения должны быть оформлены документально. Таким образом, документ должен содержать следующие сведения:

  • место и дата подписания соглашения;
  • фамилии и инициалы всех собственников, независимо от размера их доли в совместной собственности;
  • характеристика объекта недвижимости: количество комнат, подсобных помещений, сколько этажей в здании и др. сведения о нежилом помещении;
  • общая площадь в квадратных метрах;
  • размер долей каждого из собственников в процентном выражении;
  • какое помещение планируется к выделению, обозначенное на схеме объекта недвижимости;
  • основания, по которым помещение было получено в собственность (договор купли-продажи, дарственная, наследственное дело);
  • имеются ли какие-то обременения;
  • личные подписи (с расшифровкой) всех собственников.

 

Образец соглашения о выделе долей в нежилом помещении

Стоимость

Для выдела доли по добровольному соглашению придется понести некоторые расходы, а именно:

  • техплан и акт о технической возможности раздела обойдется, в зависимости от площади помещения, в сумму от 10 до 40 тысяч рублей;
  • за оценку выделяемой части необходимо будет уплатить 0,5% от стоимости (но не менее 300 и не более 20 000 рублей);
  • за перерегистрацию в Росреестре физические лица должны будут заплатить 2 тысячи рублей, юридические – 22 тыс. рублей.
Суммы немалые, но при обращении с исковым заявлением в суд затраты станут гораздо выше, поэтому юристы рекомендуют приложить все силы, чтобы не доводить решение проблемы до суда.

Продажа доли нежилого помещения

Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник может продать свою часть помещения. В этом случае законодательство требует соблюдения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа доли другими совладельцами. В п. 2 этой статьи указано, что другим собственникам дается один месяц для принятия решения о выкупе продаваемой доли.

Таким образом, собственник, решивший реализовать свою часть имущества, за полтора месяца до срока продажи должен оповестить всех совладельцев о своем намерении с помощью уведомления. В документе должны содержаться:

  • условия продажи;
  • предлагаемая цена;
  • прочие важные нюансы сделки.
Если в течение месяца после получения уведомления другие совладельцы откажутся от покупки, либо проигнорируют предложение продавца, последний имеет право выставить свою часть собственности в свободную продажу.

 Пошаговая инструкция

Порядок действий потенциального продавца:

  1. Установление стоимости продаваемого имущества с помощью независимой оценки.
  2. Рассылка уведомлений о продаже всем совладельцам, в случае их отказа в покупке – поиск других потенциальных покупателей.
  3. Предварительная договоренность с покупателем о цене и условиях продажи.
  4. Подписание акта приема-передачи части помещения.
  5. Внесение покупателем задатка.
  6. Заключение договора купли-продажи, регистрация его в нотариальной конторе и передача денежных средств.
  7. Переоформление покупки на нового собственника.

Пример

Александр решил продать свою часть двухэтажного нежилого дома, так как собирался переехать в другой населенный пункт. Он передал другому совладельцу уведомление о намерении продать свою часть недвижимости, где указал цену и условие, по которым передача всех денежных средств за его долю собственности должна быть наличными деньгами.

Совладельца не устроила ни цена, ни условия продажи, поэтому он отказался выкупать собственность Александра. Имущество было выставлено в открытую продажу, вскоре нашелся покупатель, которого устроили условия, выставленные Александром, сделка купли-продажи состоялась.

Договор купли-продажи доли (образец)

В договоре купли-продажи должны быть указаны следующие сведения:

  1. Дата и место заключения.
  2. Личные данные обо всех участниках сделки.
  3. Сведения о продаваемом имуществе:
    1. местоположение;
    2. площадь;
    3. этаж (если здание многоэтажное);
    4. сведения из кадастровых органов;
    5. целевое назначение нежилого помещения.
  4. Цена. Указывается общая стоимость сделки и цена одного квадратного метра.
  5. Вариант передачи денежных средств: выплата аванса или задатка, рассрочка, платеж наличными или перечисление на счет продавца.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Ответственность продавца и покупателя за неисполнение условий договора.
  8. Перечень прилагаемых документов.
  9. Подписи сторон.

 

Образец договора купли-продажи доли в нежилом помещении

Через суд

Если договориться с совладельцами не удается, остается третий вариант: обращение с исковым заявлением в суд.

Алгоритм действий

Собственнику доли необходимо будет соблюсти определенный алгоритм действий:

  1. Попытка досудебного решения. Если решить проблему не удается – далее следует подготовка к судебному процессу.
  2. Составление искового заявления. Параллельно с подготовкой иска заявитель должен позаботиться о сборе всех необходимых документов. Все собранные бумаги вместе с несколькими экземплярами (по количеству участников процесса) иска подаются в канцелярию суда.
  3. Принятие (или нет) иска к рассмотрению. Если суд принимает исковое заявление к рассмотрению, то канцелярия суда рассылает всем участникам процесса повестки с уведомлением о дате и времени судебного заседания.
  4. Участие в судебном процессе. Обычно в начале процесса суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение, если стороны не согласны на такое решение, то судебный процесс продолжается. Суд рассматривает все материалы дела, заслушивает стороны, затем выносит итоговое решение.
  5. Ожидание вступления в силу решения суда. Сторонам дается 10 дней после вынесения решения для того, чтобы, в случае если одна из сторон не согласна с вердиктом суда, она могла подать апелляцию. Если апелляции не последует, решение суда вступает в законную силу.
  6. Регистрация изменений. Завершающий этап.

Пример

Ананьев, Петров и Соболев владели нежилым помещением в равных долях: по одной трети каждый. Долгое время они являлись совладельцами успешного ресторана, но через несколько лет Петров женился, его жена была категорически против такого бизнеса мужа, ей не нравилось, что он днями и ночами пропадает на работе.

Так как физически разделить ресторан не представлялось возможным, Петров обратился к совладельцам с предложением о выкупе его доли, но Ананьев и Соболев отказались, объяснив это тем, что у них нет свободных денег. Петров понимал, что покупателя на третью часть помещения ресторана он вряд ли найдет, поэтому он подал исковое заявление о выделе его доли и выплате ему денежной компенсации за его часть недвижимости.

Суд, рассмотрев все материалы дела, постановил: так как выдел доли в натуре третьей части ресторана нецелесообразен и может привести к значительным финансовым потерям ответчиков, выплатить ответчикам Соболеву и Ананьеву денежную компенсацию в размере третьей части стоимости помещения ресторана истцу Петрову.

Иск о выделе доли в натуре нежилого помещения (образец)

Исковое заявление должно содержать следующие сведения:

  • наименование и адрес судебной инстанции;
  • личные данные всех сторон дела (ФИО, место жительства, контактные данные);
  • цена иска;
  • название иска;
  • суть обращения;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования;
  • технические характеристики объекта и информация о праве собственности;
  • исковые требования;
  • перечень прилагаемых к иску документов;
  • дата и подпись.

 

Образец искового заявления о выделе доли в натуре нежилого помещения

Сроки

Судебные споры о выделе доли в натуре длятся не менее двух месяцев, зачастую – намного дольше. Нередко ответчики специально затягивают процесс, подавая апелляции в вышестоящие инстанции или требуя проведения различных экспертиз.

Госпошлина, расходы

Иск о выделе доли в натуре относится к имущественным искам, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска и составит от 400 до 60 000 рублей, в зависимости от стоимости выделяемой доли.

Рассчитать размер госпошлины истец может самостоятельно по Таблице 1.

Таблица 1. Расчет стоимости госпошлины по иску о выделении доли в натуре в зависимости от цены иска

Цена иска, тыс. руб.Фиксированная суммаДополнительный процент на сумму превышения
до 20не менее 4004
20 - 1008003
100 - 2003 2002
200 - 1 0005 2001
свыше 1 00013 2000,5

Также необходимо будет уплатить госпошлину за регистрацию изменений в Росреестре. Стоимость регистрации для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для юридических – 22 000 рублей.

Могут ли отказать в выделении доли и по каким причинам

В некоторых случаях фактический раздел помещения невозможен. Причинами для отказа станут:

  1. Архитектурные особенности здания. Если оборудование отдельного помещения может повредить несущие стены, либо ослабить конструкцию здания, в выделе доли будет отказано.
  2. Доля собственника, желающего ее выделения, незначительна. В этом случае возможна денежная компенсация.

Судебная практика

Судебные споры по выделению долей в нежилом помещении имеют множество различных нюансов и, соответственно, достаточно сложны. Особенно сложно проходят процессы, где истец требует выделить имущество ответчика, в таких случаях суд чаще всего отказывает заявителю. Как гласит часть 2 ст. 252 ГК РФ, любой раздел имущества с выделом долей возможен только по требованию собственника выделяемой доли.

Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы являются совладельцами салона красоты. Ольга владеет долей размером в 1/3, а Светлана является собственницей 2/3 объекта недвижимости. Ольга совсем не занимается бизнесом, свалив все хлопоты по салону на плечи сестры, но и продавать свою часть Светлане отказывается.

Светлана решила подать исковое заявление о выделе доли Ольги с тем, чтобы отделить сестру от своего бизнеса. Но суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелица доли, равной одной трети салона, отделяться не желает, а без ее согласия это сделать нельзя.

Чаще всего споры по фактическому выделению части помещения происходят между предпринимателями, особенно если их взгляды на ведение дела кардинально отличаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.

В подавляющем числе дел по разделу нежилой недвижимости судебные иски заканчиваются назначением выплаты денежной компенсации, так как фактический выдел доли чаще всего невозможен, либо имеется другая серьезная причина невозможности фактического раздела.

Суд откажет в удовлетворении исковых требований, если:

  1. Отсутствует техническая возможность выделения доли.
  2. Доля не может быть выделена ввиду того, что ее обособление невозможно из-за небольшого размера.
  3. Совладелец не желает использовать свою долю совместно с другими бизнесменами.

Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не найдется двух полностью одинаковых ситуаций, в каждой из них при внешней похожести будут свои нюансы. Поэтому какие-то базовые варианты или общеизвестные примеры вряд ли подойдут к вашему конкретному случаю, а непрофессиональное их применение может значительно усложнить ситуацию.

Именно поэтому, хотя бы на первом этапе процедуры по выделу доли нежилого помещения в натуре, желательно обратиться к опытному юристу, занимающемуся юридическими вопросами, связанными с недвижимостью.

Вы можете обратиться к дежурному юристу нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн.

 

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
513
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.