Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Согласование перепланировки квартиры

190 просмотров

Перепланировка квартиры – долгая и сложная процедура. Проблема усугубляется еще и тем, что недостаточно просто изменить жилье по собственному усмотрению, сначала вносимые изменения нужно согласовать и, при этом, учитывать тот факт, что далеко не все, что хотелось бы сделать, можно реализовать. Как именно происходит согласование перепланировки и что для этого нужно – читайте в этой статье.

Перепланировка, реконструкция или переустройство – что согласовывать?

Существует достаточно спорное утверждение о том, что любые вносимые изменения в квартире, которые производятся в рамках проводимого ремонта, должны согласовываться. Это не совсем верно. Да, действительно, большая часть работ действительно должна быть согласована, но далеко не все. Существует три варианта ремонта:

  • Переустройство. Легализация не требуется. Это простая замена отдельных элементов квартиры.
Пример: Поменять батареи отопления, ванную, бойлер, окна и так далее – это переустройство. Отдельное разрешение на проведение таких работ не требуется.
  • Перепланировка. Требуется согласование. Под переустройством понимают, например, объединение двух комнат в одну, объединение комнаты и балкона и так далее. Общая площадь жилья от этого не меняется, что и является одним из основных элементов, отличающих перепланировку от реконструкции.
  • Реконструкция. Требуется согласование. Реконструкция, в отличие от перепланировки, больше актуальна относительно частных домов и других отдельно расположенных строений. В рамках реконструкции площадь помещений может изменяться.
Пример: Квартира располагается на первом этаже. Если объединить две комнаты в одну, это будет перепланировка. А если достроить дополнительную комнату в качестве пристройки – то это уже станет реконструкцией.
Практически любой капитальный ремонт так или иначе включает в себя как элементы переустройства, так и перепланировки с реконструкцией. Таким образом, согласовывать такие работы все равно нужно, несмотря на то, что часть задач относится к переустройству. Более того, с точки зрения законодательства, особой разницы для собственника жилья, между перепланировкой и реконструкцией нет – в обоих случаях придется согласовывать все действия заранее и штрафы с наказанием тоже действуют одинаковые.

С чего начать?

Первым делом, еще до начала выполнения работ, нужно определиться с тем, что можно и нельзя делать. От этого будет зависеть практически все.

Пример: Если человек сначала сделает перепланировку и только потом решит ее узаконить, он может столкнутся с проблемой, если произведенные им действия противоречат утвержденным нормативом. У собственника не останется другого выхода, кроме как возвращать все обратно. Или квартира будет потеряна.

Что можно и нельзя согласовать

Быстро согласовать или узаконить перепланировку невозможно. Это длительная процедура. И сроки рассмотрения во многом зависят от того, что именно было сделано. Рассмотрим подробнее, что собственник может сделать с квартирой, а что запрещено категорически.

Можно согласовать/узаконитьНельзя согласовать/узаконить
Любые работы с общественным имуществом многоквартирного дома, при наличии согласия соседей/жильцовСносить несущие стены и другие аналогичные конструктивные элементы
Объединить комнату и кухню, при условии, что перегородка не будет снесена полностьюПеренос батарей на балкон
Сделать туалет или ванную больше за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола в ванной/туалете было ниже на 3 см. уровня пола в коридореПеренос санузла в другие жилые комнаты
Увеличить площадь балконаОбъединять комнату и кухню, если на последней установлена газовая плита
Поменять расположение водяного банка с одновременным переносом коммуникаций, но сохранением угла сливаСделать теплый пол, используя базовую систему отопления
Указанные перечни далеко не полные. Это лишь основные элементы, которые встречаются чаще всего и потому пользуются повышенной популярностью. Рекомендуется уточнять возможность или невозможность тех, или иных действий еще на этапе согласования проекта. Лучше отказаться от отдельных задумок, но сохранить возможность согласовать/узаконить перепланировку, чем все сделать по-своему и, в конечном итоге, лишиться прав на недвижимость.

Этапы согласования

Самовольную перепланировку согласовать (зарегистрировать) достаточно сложно. Именно поэтому лучше заниматься данным вопросом еще до начала работ. Рассмотрим порядок действий подробнее.

Этап 1: Проект перепланировки

Подготовкой такого документа занимаются специальные люди/компании, имеющие все необходимые для этого документы-лицензии. Чтобы специалисты начали работу, заявитель обязан предоставить актуальный на момент обращения техпаспорт и выписку из ЕГРН на жилье. Кроме того, клиент должен будет рассказать о том, как он видит будущую перепланировку.

На основании полученной информации, а также основываясь на требованиях законодательства, специалисты разработают проект, который, с одной стороны, будет максимально приближен к тому, что требуется клиенту, а с другой, не будет нарушать требования законодательства.

Для максимальной точности оценки будущей работы, к заявителю приедет представитель исполнителя и на месте будет проводить осмотр квартиры. Ему не нужно мешать. Специалист самостоятельно проверит соответствие данных техпаспорта и того, как это выглядит на самом деле.

В конечном итоге заявитель получит на руки проект перепланировки, который понадобится на следующий этапах. Кроме того, на него же будут ориентироваться рабочие, если их будут привлекать для воплощения замысла собственника жилья.

Иногда проект перепланировки дополнительно требуется согласовывать еще и в ЖЭКе/Управляющей компании. Рекомендуется уточнить этот момент заранее, чтобы не терять потом время.

Этап 2: Согласование перепланировки

Следующий этап является основным – согласование проекта. Одного согласия со стороны УК (управляющей компании) или ЖЭКа недостаточно. Требуется разрешение от контролирующих структур. Для этого придется обращаться в местную администрацию или, что намного удобнее, в любое из отделений МФЦ (Мои документы).

Отстояв очередь и предоставив все необходимые документы, собственник квартиры заполняет заявление на согласование перепланировки. Он отдает бумаги ответственному лицу и получает справку о том, что документы получены. С ее помощью в дальнейшем документы можно будет забрать.

Рассмотрение таких заявок занимает достаточно много времени. В результате заявитель забирает не только документы, но и разрешение на проведение работ. Если вместо разрешения последовал отказ, нужно уточнить по какой причине. Лучше всего требовать отказ в письменном виде. На его основании потом можно обратиться в суд и, защитив свои права, все-таки добиться разрешения.

Этап 3: Прием перепланировки

При наличии разрешения можно начинать работы. Следует учитывать, что менять ничего нельзя. Все должно соответствовать проекту. Важно это по одной простой причине – после завершения ремонта придется вызывать приемную комиссию. Специалисты изучат внесенные изменения и, если они будут соответствовать тому, что ранее было согласовано, подпишут акт приемки.

С помощью такого документа можно заказывать новый техпаспорт, в котором будут отражаться внесенные изменения. На этом перепланировка завершается.

Следует учитывать, что бесконечно растягивать ремонт не получится. Разрешение на проведение работ действует строго определенный срок, в который нужно вложиться. В противном случае разрешение станет недействительным и, как следствие, перепланировка превратиться из согласованной в незаконную. Если это произошло или согласование не оформлялось ранее в принципе, придется узаконивать перепланировку и это уже несколько более сложная процедура.

Документы

Зарегистрировать перепланировку (согласовать вносимые изменения) можно на основании следующих документов:

  • Проект перепланировки. С кем его составлять и где конкретно заказывать – клиент может решать сам. Однако прежде чем начать сотрудничать с той или иной компанией/ИП необходимо запросить у них подтверждение того, что они действительно могут выполнять такие работы.
  • Паспорт заявителя-собственника. Если владельцев несколько – потребуется аналогичный документ на каждого человека. Если один из совладельцев является несовершеннолетним лицом в возрасте до 14 лет, решение за него принимают решение опекуны/родители, но документ, удостоверяющий личность предоставлять все равно нужно. В данном случае им может являться свидетельство о рождении.
  • Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи такая выписка используется вместо свидетельства о праве собственности и является одним из основных документов, подтверждающих тот факт, что заявитель действительно является собственником рассматриваемой квартиры.
Перед обращением в МФЦ (Мои документы) рекомендуется запросить и получить новую выписку из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, завещание, договор дарения, приватизации или любой другой аналогичный документ, показывающий на каком основании заявитель стал собственником квартиры.
  • Техпаспорт на квартиру. Формально, его можно не предоставлять. Ответственное лицо запросит документ самостоятельно, но лучше его все же подготовить. Это может несколько ускорить процедуру рассмотрения заявки.
  • Согласие на перепланировку от всех собственников квартиры. Этот документ заверяется нотариально, что предполагает дополнительные расходы. Особенно когда у жилья много владельцев.
  • Доверенность на представителя и его паспорт. Эти документы актуальны только в том случае, когда заявитель не может или не хочет заниматься процессом согласования перепланировки самостоятельно. Так как доверенность нужно заверять нотариально, это тоже дополнительные расходы.
Помимо всего перечисленного могут понадобиться различные заключения от контролирующих структур, типа Роспотребнадзора, МЧС и так далее. Как и в случае с техпаспортом, сотрудник МФЦ (Мои документы) может запросить их самостоятельно, что намного проще и удобнее для заявителя. Тем не менее никто не мешает собственнику самому заняться этим вопросом.

Расходы

Оформить разрешение на перепланировку может быть достаточно дорогой процедурой. Рассмотрим самые основные расходы, которые могут возникнуть, помимо непосредственно стоимости ремонтных работ:

  • Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Сумма редко бывает выше 20 тысяч рублей, но тут многое зависит от региона расположения имущества (в Москве будет дороже, чем в Саратове, например), а также от площади жилья и требований заявителя.
Пример: Простейшая перепланировка, которая включает в себя лишь незначительное увеличение площади ванной комнаты за счет коридора в отдаленном населенном пункте может стоить порядка 5-7 тысяч рублей, а в Москве – 10 тысяч и выше. А тотальная перепланировка, сильно меняющая расположение комнат в квартире, обойдется в отдаленном городе примерно в 10-15 тысяч, а в Москве: от 20 тысяч и более.
  • Новый техпаспорт на жилье: около 5-10 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласий каждого совладельца квартиры: от 1 тысячи рублей.
  • Нотариальное заверение доверенности: от 2 тысяч рублей.
  • Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Сроки

Оформить перепланировку в сжатые сроки практически невозможно. Если все делать правильно, то временные затраты будут примерно такими:

  • Составление проекта с учетом всех требований клиента и законодательства: от 1 недели.
  • Рассмотрения заявления и документов клиента в МФЦ (Мои документы): до 45 дней.
  • Получение решения: до 3-х дней с момента его принятия.
  • Проведение работ по перепланировке: индивидуально, но на это редко дают больше 1 года.
  • Принятие работ комиссией: от 1 недели и более.
  • Оформление нового техпаспорта: от 1 недели и более.
Указанные сроки предполагают тот факт, что заявитель будет активно заниматься этим вопросом. В противном случае все указанные временные затраты можно смело увеличивать в несколько раз. Кроме времени на проведение работ. Вне зависимости от того, когда собственник заберет разрешение, отсчет будет вестись с момента оформления разрешения, а не с момента его получения владельцем.

Как узаконить

Можно ли узаконить совершенную перепланировку, если человек не вложился в срок, указанные в разрешении, или вообще заранее не занимался данным вопросом? Да, в некоторых случаях это возможно.

Главная проблема – несоответствие произведенных работ с требованиями законодательства. Если проект согласовывается заранее, то он учитывает действующие нормативы, но если человек занимается ремонтом самостоятельно, он вполне способен что-то нарушить так, что согласовать такую перепланировку будет в принципе невозможно.

Куда обратиться

Для того, чтобы согласовать уже выполненную перепланировку, владельцу обязательно понадобится сторонняя помощь. Для начала рекомендуется обратиться к опытным юристам. Кроме того, нужно посетить УК (управляющую компанию) или ЖЭК и уточнить, можно ли что-то сделать.

Если узаконивание возможно хотя бы в теории, придется обращаться к специалистам и заказывать план того, что было сделано. После этого нужно будет обращаться в местную администрацию или любое подходящее отделение МФЦ (второе – намного проще и удобнее).

Порядок действий

Примерная пошаговая инструкция по узакониванию выполненной перепланировки:

  1. Обратиться в ЖЭК или УК за консультацией.
  2. Заказать проект перепланировки. Этот пункт может быть не вторым, а первым, многое зависит от ситуации. В одном случае лучше сначала посетить УК/ЖЭК, а в другом, сначала оформить проект.
  3. Собрать документы.
  4. Обратиться в МФЦ.
  5. Составить заявление.
  6. Дождаться решения.
  7. На основании решения оформить новый техпаспорт.

Какие документы нужны?

Для того, чтобы произвести узаконивание перепланировки, потребуются такие документы:

  • Паспорта всех совладельцев или свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Проект перепланировки.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Заявление в МФЦ.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
Произвести перепланировку можно и коммунальной квартиры, однако в данном случае придется запрашивать разрешения не только у совладельцев комнаты в этой квартире, но и всех соседей.

Заявление на узаконивание перепланировки

Этот документ заполняется на месте и, формально, готовить его заранее не требуется. Тем не менее будет полезно ознакомится с примерным содержанием еще до обращения в МФЦ (Мои документы) или местную администрацию.

Скачать образец заявления для согласования перепланировки квартиры

Стоимость

Цена работ может быть любой, тут все зависит от желаний заказчика. Расходы на оформление всех документов будут идентичны тем, которые описаны выше. Разница лишь в том, что тут человек сначала выполняет перепланировку и только потом занимается документацией, а, по правилам, лучше действовать наоборот.

Сроки

Как и в предыдущем случае, если требуется узаконить перепланировку жилья в многоквартирном доме, на это придется потратить как минимум 1-2 месяца или больше. Следует учитывать, что срок, связанный с проведением работ по перепланировке, в данном случае будет не актуален.

Ответственность и штрафы за незаконную перепланировку

Если не заниматься узакониванием выполненной перепланировки, придется, сначала, оплатить штраф и, если этого не будет достаточно для решения проблемы, то появится еще риск потерять недвижимость.

Штраф за незаконную перепланировку

По закону, согласно ст.7.21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме того, собственник получит предписание от контролирующих органов привести в определенный срок квартиру в соответствие с действующим техпаспортом.

Срок «наведения порядка» будет существенно меньше, чем тот, который дается на выполнение работ в разрешении. Обычно это около 1-2 месяцев. Если работы в указанный срок выполнить невозможно по уважительной причине, можно попробовать отложить следующую проверку.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если владелец квартиры игнорирует предписание, в администрации могут принять более радикальные меры. Ответственные лица обращаются в суд и лишают собственника его имущества (ст.29 ЖК РФ). Квартира продается с торгов. Вырученную сумму перечисляют на счет бывшего владельца. Проблема только в том, что цена на торгах будет, скорее всего, существенно ниже рыночной.

 

Пример: Квартира стоит порядка 5 миллионов рублей на рынке. Для того, чтобы торги прошли как можно быстрее, на аукционе эта недвижимость выставляется за 4 миллиона. Если за жилье не будет особого торга, то примерно за 4-4,5 миллиона ее и приобретут. Для владельца это означает автоматическую потерю около 500 тысяч рублей или даже 1 миллиона.

Следует учитывать еще один важный нюанс. Сам факт того, что владельцу назначили штраф и уже идет рассмотрение дела в суде, не означает того, что он не может в это время узаконить перепланировку. Проще говоря, если заниматься вопросом активно, можно вместо приведения квартиры в соответствие с техпаспортом, наоборот, привести техпаспорт в соответствие с квартирой.

Решение проблемы через суд

Согласовать незаконную перепланировку может быть очень сложно. В некоторых случаях МФЦ (Мои документы) будет категорически отказываться предоставлять положительное решение. Если для этого на самом деле нет никаких оснований, можно попробовать решить проблему через суд. То же самое верно и в том случае, если не согласовывают проект еще не выполненной перепланировки.

Порядок действий

О том, зачем узаконивать перепланировку было сказано уже выше – в противном случае можно лишиться своей недвижимости, пусть это и самый крайний случай, до которого на самом деле доходит очень редко. Если же в МФЦ отказываются согласовывать перепланировку, придется выполнять следующие действия:

  1. Получить письменный отказ в МФЦ.
  2. Собрать документы.
  3. Подготовить исковое заявление.
  4. Направить иск и документы в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Получить решение суда.
  7. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  8. С решением и документами обратиться в МФЦ.
  9. Получить разрешение на перепланировку.
  10. Произвести перепланировку и оформить новый техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются такие бумаги:

  • Исковое заявление.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Паспорт заявителя.
  • Документы на квартиру.
  • Техпаспорт.
  • Отказ, полученный в МФЦ.
  • Проект перепланировки.
  • Доверенность представителя и его паспорт.

Расходы

Обращение в суд тоже стоит денег, хотя на фоне основных затрат на согласование перепланировки сумма будет крайне незначительной. Оплатить придется только госпошлину в размере 300 рублей (пп.7, п.1, ст.333.19 НК РФ). Следует отметить, что если заявитель планирует пользуется услугами представителя, нужно заранее предусмотреть в доверенности возможность выступать в качестве доверенного лица в суде. В противном случае придется оформлять еще одну доверенность за очередные 2-5 тысяч рублей.

Пример: Собственник квартиры не мог заниматься вопросами согласования самостоятельно и попросил об этом друга. Была оформлена доверенность за 3 тысячи рублей, согласно которой друг мог представлять интересы доверителя при сборе документов и предоставлении их в МФЦ. Про суд не было ни слова. Как следствие, если понадобится обращаться в судебную инстанцию, потребуется новая доверенность, что предполагает дополнительные расходы в размере тех же 3-х тысяч рублей.

Сроки

Срочно согласовать все и оформить документы невозможно. Даже если заранее подготовить все бумаги, заявление будет рассматриваться в МФЦ 45 дней. Иногда срок бывает несколько меньше, но лишь в редких случаях он составит менее 1 месяца. Причем все это время заявление не лежит просто так. Запрашиваются заключения контролирующих структур, проводится анализ полученной информации и так далее.

В случае с обращением в суд, к указанным выше срокам стоит добавить еще 3 месяца на то, чтобы обратиться в суд после получения отказа, 2 месяца на рассмотрение дела и 1 месяц на то, чтобы дождаться, пока решение суда вступит в силу.

Существуют различные фирмы, которые заявляют, что сделают все вместо клиента за пару дней. Иногда – это действительно правда. Но чаще всего такие компании просто обманывают людей, берут деньги и ничего не дают взамен, ссылаясь на некие неожиданные обстоятельства. Пользоваться услугами подобных компаний или нет – дело каждого.

Особенности приобретения жилья с незаконной перепланировкой

В некоторых случаях, если покупатель занимался вопросом приобретения недвижимости самостоятельно и, при этом, уделял данному процессу недостаточно внимания, он может с удивлением обнаружить, что планировка его квартиры не соответствует тому, что указано в техпаспорте.

В такой ситуации заниматься вопросом узаконивания внесенных изменений придется уже новому владельцу. И рекомендуется начать процедуру как можно раньше. При этом, если на предыдущего собственника были наложены штрафы за самовольную перепланировку, он не сможет от них избавиться только потому, что он передал права собственности на жилье другому человеку. Да, новые штрафы уже будут относиться к новому собственнику, но старые оплатить все равно придется.

Согласование и узаконивание перепланировки – это сложные, долгосрочные и достаточно дорогие процедуры. При этом, далеко не всегда они завершаются так, как хочется заявителю. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях, которые следует учитывать для того, чтобы добиться нужного результата. Также, квалифицированные специалисты могут представлять интересы клиента как при согласовании перепланировки, так и при возможном обращении в суд.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
513
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.