Главная » Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Значительная часть квартир продается задолго до того, как срок их владения составит 3 года и более. Считается, что покупка такого жилья более рискованная, чем тех видов недвижимости, которые находились в собственности продавца более трех лет. Это утверждение во многом правдивое. Существует три основных типа рисков, актуальных именно для такой недвижимости.

Дарение квартиры

Чем грозит покупка квартиры, которая была получена в собственность менее трех лет назад на основании договора дарения? Тут все достаточно просто: даритель может отменить свой дар, тем самым вернув себе права собственности на недвижимость. Как следствие, все действия, которые одаряемое лицо совершало с жильем, будут признаны недействительными.

В результате покупатель квартиры будет обязан вернуть жилье предыдущему владельцу, а деньги он должен будет стребовать с того человека, который ему эту квартиру продал. Как доказывает практика, процедура взыскания таких денег – это очень долгий процесс, так как продавец может просто заявить, что денег у него нет (потратил), никаких сбережений тоже нет, а зарплата не позволяет выплачивать подобный долг.

В конечном итоге, через суд, можно будет с огромным трудом добиться хотя бы ежемесячных небольших выплат, но как легко догадаться, растянуться они даже не на годы, а на десятилетия.

Срок исковой давности в данном случае составляет 1 и 3 года, в зависимости от того, что нужно: признать сделку оспоримой или ничтожной.

Чтобы решить данную проблему, необходимо убедиться, что даритель ничего не имеет против продажи его бывшей квартиры и, что даже более важно, в договоре дарения есть четкие пункты, на основании которых договор может быть признан недействительным, расторгнут, отменен и так далее. Однако даже при таких условиях никто не сможет дать никаких гарантий. Рекомендуется воздержаться от приобретения подобного жилья.

Пример: Отец подарил своему совершеннолетнему сыну квартиру, в которой выросло несколько поколений семьи, и которая из-за этого представляет для отца серьезную ценность. Когда отец дарил ребенку жилье, он предполагал, что его сын будет проживать именно в этой квартире. Однако сын решил иначе и предпочел продать жилье третьему лицу. Отец, узнав об этом, расторгает договор дарения. В результате третье лицо обязано вернуть квартиру отцу, а вот деньги оно будет требовать с сына.

Квартира была получена по завещанию

Если квартира находится в собственности менее трех лет и была получена по завещанию или в наследство, есть серьезная вероятность, что другие наследники не согласятся с тем, что один из них забрал целую квартиру себе в собственность и не поделился с ними.

Как следствие, они могут подать в суд и признать распределение наследства неверным/недействительным. В результате продавец теряет право собственности на жилье и, что логично, сделка купли-продажи также признается незаконной.

Покупатель обязан вернуть квартиру и может требовать деньги с продавца. Общие принципы тут аналогичны описанной выше ситуации. Проще говоря, квартиру вернуть придется все равно, а вот стребовать деньги будет проблематично.

Решить проблему можно убедившись, что все остальные наследники также получили имущество усопшего соразмерно квартире продавца и не имеют на нее никаких претензий. Еще лучше, если продавец – единственный наследник.

Нужно учитывать тот факт, что даже через 3 года и более право взыскания на квартиру могут восстановить, если для этого есть уважительные причины. Например, если один или несколько наследников не знали и не могли знать о том, что они теперь наследники.

Пример: Квартира была получена по завещанию и сразу продана третьему лицу. Другие наследники не согласны с завещанием и смогли через суд добиться его отмены по той причине, что завещатель на момент составления этого документа не отдавал отчета своим действиям. Покупатель теряет жилье и будет вынужден со спорным результатом требовать деньги с продавца-наследника по завещанию.

Занижение стоимости жилья

Несмотря на тот факт, что два указанных выше варианта проблем абсолютно реальны, на практике они встречаются значительно реже, чем занижение стоимости жилья по договору купли-продажи. Это может быть актуально в том случае, если, например, собственник получил квартиру в дар от близких родственников и хочет продать ее так, что минимизировать сумму налогов или вообще их не платить.

Дело в том, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она досталась владельцу) нужно платить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи за вычетом необлагаемого минимума (одного миллиона).

Пример: Если жилье стоит 4 миллиона, то заплатить 13% придется только с трех миллионов. Это составит 390 тысяч рублей – достаточно внушительная сумма.

Для того, чтобы не платить налоги или, хотя бы, уменьшить их размер, продавцы сознательно занижают цену квартиры в договоре, однако фактически расчет между продавцом и покупателем ведется по полной стоимости.

Пример: В договоре сказано, что жилье стоит 1 миллион рублей. Однако покупатель передает продавцу не 1, а все 4 миллиона. Разумеется, впоследствии доказать тот факт, что за жилье на самом деле заплатили полную стоимость будет практически невозможно.

Мало того, что такая операция сама по себе является достаточно сомнительной, так еще и добавляют риски того, что продавец признает сделку недействительной. Например, на том основании, что он неправильно оценил квартиру или вообще продавал жилье, не понимая его истинной стоимости (находясь в недееспособном состоянии и так далее).

В таких ситуациях суд чаще всего становится на сторону продавца. В результате покупатель обязан вернуть жилье предыдущему собственнику, а в ответ получает не всю стоимость, которую он заплатил, а только 1 миллион, указанный в договоре.

Способов решить проблему практически не существует. Частично поможет расписка, в которой будет указана полная сумма платежа, однако этот документ передается продавцу и обычно составляется в одном экземпляре. Логично, что продавец может просто заявить, что никакой расписки не получал.

От любой сделки, которая планируется с занижением реальной стоимости квартиры лучше отказываться.

Несмотря на тот факт, что сделки по покупке квартир, которые находились в собственности менее трех лет наиболее опасные, именно они и встречаются чаще всего. Как следствие, отказываться от всех – не самое удачное решение, намного лучше нанять опытного юриста, который поможет разобраться в проблемах и заранее предупредит о возможных последствиях. На бесплатной консультации специалисты расскажут о популярных спорных ситуациях, и они же могут сопровождать всю сделку, делая ее менее рискованной.