Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Реальный раздел жилого дома и земельного участка

448 просмотров

Раздел жилого дома и земельного участка встречается чаще всего, ведь отдельно стоящую постройку несложно оснастить отдельным входом и всеми необходимыми коммуникациями, в отличие от квартиры, с которой сложно сделать что-либо, чтобы не нарушить планировку и правила расположения помещений в недвижимости. Однако это не значит, что процедура раздела земельного участка и дома на нем очень проста.

При разделе дома как делится земля

Основная проблема с разделом отдельно стоящего жилого помещения в земельном участке. Ситуация может сложиться так, что дом то разделить не составит труда, а вот земельный участок разделу подлежать не будет. Как результат, ни о каком реальном разделе недвижимости говорить не придется.

Разделить земельный участок можно только при условии, что его размер достаточно большой, чтобы его можно было безболезненно, не нарушая закон, разделить на нужное количество статей. Это правило указано в статье 11.9 ЗК РФ (Земельного кодекса). Ограничения касаются любых участков, однако размеры в каждом регионе разные.

Пример: В Московской области минимальный размер участка для создания огорода 0,03 гектара, а в Челябинской, например, 0,04. Таким образом, чтобы разделить такой участок хотя бы на две части, в первом случае он должен иметь размер 0,06 га, а во втором, 0,08 га. Правда, для строительства дачи участок в обоих случаях должен быть минимум равен 0,06 га. Так что, для его раздела хотя бы на 2 части требуется минимум участок размером 0,12 га. Этот момент нужно уточнять в каждом отдельном случае, в зависимости от назначения участка и региона проживания. Устанавливают минимальные размеры местные органы.

Следующая особенность: при разделе земельного участка и дома, разделенные части должны быть едины. То есть, ваша часть дома не может даже частично находиться на территории чужого участка. У вас обязан быть отдельный выход на ваш участок и на улицу. Выход может совмещать эти функции, например, она выходит на участок, через который можно попасть на улицу, но обе возможности обязаны присутствовать. Не допускается такой раздел дома, при котором у владельца одной из его частей не будет выхода на улицу или свою землю.

Варианты раздела земельного участка

Суд может отказаться делить земельный участок если это невозможно сделать по правилам. В такой ситуации собственникам может быть предложено обменяться долями, выкупить долю или просто установить порядок общего пользования участком, а непосредственно сам дом разделить.

Раздел в натуре

Это классический вариант, при котором участок подлежит разделу благодаря большому размеру и подходящему расположения. Каждый собственник получает в свое пользование изолированную часть дома, в которой есть все необходимые коммуникации, выход на его часть участка и на улицу.

Порядок использования или совместное использование

В такой ситуации, когда землю поделить не получается из-за небольшого размера, дом фактически будет поделен между всеми собственниками на изолированные помещения со своими входами/выходами, а вот участок будет общим для всех или будет установлен устраивающий всех порядок пользования.

Пример: Если среди жильцов дома есть желающие вести садоводство, они могут делать это совместно или каждый ухаживать за собственной частью земли. Как вариант, остальные жильцы, не заинтересованные в использовании земли ни для чего, кроме отдыха, могут запросить себе небольшую часть участка для беседки (или чего-либо еще), а остальную часть разрешить обрабатывать другим жильцам. Подобные правила устанавливаются в индивидуальном порядке в каждом отдельном случае. Очень важно, чтобы все собственники были с ними согласны.

Компенсация или обмен

Достаточно простой вариант, при котором один из собственников выкупает у других их доли или обменивает их на любое другое личное имущество. Разумеется, требуется согласие обеих сторон.

Пример: Василий хочет жить в собственном доме, но у него есть однокомнатная квартира. Он может передать ее второму собственнику в обмен на его долю, если тот согласен, и получить в личную собственность жилой дом целиком.

Правила раздела дома

При разделе дома, он формально перестает быть одним жилым строением и становится несколькими жилищами. В этом и заключается особенность, ведь сначала нужно оценить, насколько возможен такой раздел, потом, подать заявление о прекращении совместной или долевой собственности и только потом регистрировать отдельные части дома. Каждый из них получит свой собственный уникальный адрес.

Пример: Если раньше дом имел адрес ул. Ленина 1, то после раздела на 2 части, одна из них сохранит старый адрес, а вторая получит адрес ул. Ленина 1а.

Кроме того, раздел должен быть возможен технически. Так, каждая часть дома обязана иметь:

  • Собственный вход/выход на улицу и земельный участок.
  • Источники дневного освещения. Проще говоря – окна.
  • Систему отопления, газо- и водоснабжения, а также канализацию и вентиляцию.
Часть помещений, принадлежащая одному собственнику, должна быть изолирована от помещений других собственников. В идеальном варианте – стенами, однако, если обе стороны согласны, можно оставить двери, закрывающиеся на замок, ключи от которых есть и обеих сторон.

Определить возможность подобного раздела может специальная техническая экспертиза, но рекомендуется обсудить и продумать такие возможности заранее. В некоторых случаях может потребовать проводить капитальный ремонт или даже делать пристройки, что дело явно небыстрое.

В рамках проводимой экспертизы будет также проверено состояние помещений. В частности, санитарно-гигиеническое. Это делается для того, чтобы не получилось так, что один собственник заберет себе нормальную часть дома, а в разрушенной или просто непригодной для жизни оставит жить других владельцев недвижимости.

Как разделить земельный участок и жилой дом

Раздел земли и расположенного на ней дома может производиться по соглашению между всеми собственниками или через суд. В обоих случаях нужно учитывать требования к помещениям и участку, описанные выше. Первый способ проще и быстрее, но собственники должны договориться друг с другом. Если же это невозможно, то единственный вариант – обращаться в суд.

По соглашению

Все владельцы договариваются друг с другом, кому какая часть дома отходит, какие улучшения, перепланировку, ремонт или пристройки нужно сделать, кто и как за это будет платить. Для каждой отдельной ситуации возможны свои особенности, но общая суть едина. В результате переговоров, все владельцы должны согласиться с условиями, правилами и требованиями других. Таким образом они все вместе решают судьбу дома с участком и в некоторых случаях даже совместно подготавливают его к разделу.

Порядок действий

  1. Обсудить проблему с другими собственниками и выработать решение вопроса, устраивающее всех. В документе нужно предусмотреть все особенности, потенциальные затраты и права разных сторон.
  2. Составить соглашение.
  3. Обратиться к ближайшему/удобно расположенному нотариусу, чтобы он заверил документ. В противном случае он не будет иметь силы.
  4. Руководствоваться пунктами соглашения. Следует учитывать, что оно может вступать в силу не сразу, а по прошествии определенного времени или, когда будут выполнены какие-либо условия. Все это также отражается в соглашении.
Подписывать соглашение должны все владельцы прямо в кабинете у нотариуса. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем никто не мог оспорить заключенное соглашение.

Соглашение

Соглашение рекомендуется составлять прямо у нотариуса, используя предложенный им бланк и образец. Так будет проще всем, а платить нотариусу все равно придется, не за помощь в составлении, так за проверку.

Скачать бланк соглашения о реальном разделе земельного участка и расположенного на нем жилого дома

Документы

Вместе с текстом соглашения или при составлении документа у нотариуса, последнему следует предоставить:

  • Паспорта всех владельцев или другие документы, удостоверяющие их личности.
  • Правоустанавливающие документы на дом и землю.
В отдельных случаях могут потребоваться отчеты экспертов о возможности раздела дома, техпаспорт БТИ и/или кадастровый план. Эту информацию рекомендуется уточнять у выбранного нотариуса заранее и всегда иметь при себе оригиналы документов.

Расходы

Нотариальное заверение соглашения – это платная процедура. В соответствии с пп.5, п.1 ст.333.24 НК РФ, собственники обязаны будут внести сумму равную 0,5% от стоимости разделяемого имущества. Она не может быть меньше 300 рублей, но и не больше 20 тысяч рублей. Как следствие, сначала нужно оплатить оценку. В среднем, если брать именно землю и дом, она обойдется в 5-10 тысяч, в зависимости от региона проживания и выбранной оценочной компании. Все эти расходы может нести как один владелец, так и они могут быть разделены равными частями на всех собственников.

Пример расчета: В отчете об оценке сказано, что дом и земельный участок стоят 5 миллионов рублей. За получение этого отчета пришлось заплатить 10 тысяч рублей. 0,5% от 5 миллионов = 25 тысяч рублей. Но пошлина не может быть больше 20 тысяч рублей, потому владельцам нужно будет потратить на всю процедуру раздела 20+10=30 тысяч рублей. Немалая сумма, но если разделить ее на всех, получится вполне подъемная цена.

Сроки

Заключать соглашение можно в любой момент, когда стороны договорятся обо всех особенностях раздела. Рекомендуется заранее подготовить землю и помещения к разделу, на что также может уйти значительное время, прогнозировать которое невозможно. Сама процедура занимает от силы несколько часов, после чего останется только официально зарегистрировать право собственности на новые помещения в Росреестре.

Судебное разбирательство

Это второй вариант раздела, при котором стороны не могут прийти к устраивающим всех условиям и потому не способны заключить соглашение. Вместо собственников, решение принимает суд, распределяя кому и какой частью дома и земли владеть, а также на каких условиях.

Порядок действий

  1. Оценить недвижимость в лицензированной оценочной компании. В теории, можно просто указать примерную рыночную стоимость, но с ней должны согласиться все стороны, включая суд, что бывает крайне редко. Потому, лучше сразу обращаться к оценщикам, чтобы сэкономить время.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Подать его в суд.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Ожидать заседания и решения.
  6. Следовать решению суда.
Любая сторона может подать апелляцию, если она недовольна решением. Для этого есть целый месяц. Если она не подает на апелляцию, но и не хочет следовать решению суда, то все остальные могут обратиться в исполнительную службу и заставить выполнять постановление официальных органов власти.

В какой суд обращаться

Так как лишь в редких случаях стоимость недвижимости такого типа не превышает 50 тысяч, обращаться нужно сразу же в районный суд по месту проживания ответчика. Если определить его невозможно, то по месту расположения недвижимости или там, где живет истец. Если же цена иска все же меньше 50 тысяч рублей, то рассматривать вопрос будет мировой суд.

Исковое заявление

Исковое заявление о разделе дома и земли относится к обычным документам такого типа и составляется с учетом требований из статьи 131 ГПК РФ.

Скачать образец искового заявления о реальном разделе дома и земельного участка

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать приблизительно такой пакет документов:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Паспорта владельцев недвижимости.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт БТИ.
  • Кадастровый план участка.
Представленный перечень может меняться от ситуации к ситуации. Рекомендуется прилагать любые документы, на которые вы ссылаетесь в заявлении, а также любые другие, которые могут повлиять на решение суда. Следует помнить, что все то же самое может предоставить и ответчик.

Расходы

Если недвижимость уже оформлена на нескольких отдельных собственников с четким определением доли, то госпошлина составит всего 300 рублей (для физлиц) или 6000 рублей (для юрлиц). Однако если имущество необходимо предварительно распределить, например, при разводе супругов, то тогда уже придется оплачивать полную цену, согласно пп.1, п.1 ст.333.19 НК РФ. Кроме этого нужно заплатить оценочной компании.

Сроки

Исковое заявление можно подать в любой момент, при условии, что не истек срок исковой давности. Он составляет 3 года с того момента, как права любого из владельцев будут нарушены. При разделе недвижимости обычно иск подается сразу же, когда возникает спорная ситуация, которую невозможно решить путем добровольного соглашения.

После подачи иска на его рассмотрение уходит около 2-4 месяцев. Иногда больше, но практически никогда меньше. После этого происходит заседание суда, в рамках которого стороны озвучивают свои требования и слышат решение. Оно выдается на руки еще через 5 дней. С этого момента, до вступления решения в силу, проходит около 1 месяца. Этот срок дается для того, чтобы подать на апелляцию.

Мировое соглашение

Если решение еще не озвучено, но стороны уже понимают, что оно не устроит никого из них, они могут заключить мировое соглашение, поделив недвижимость так, чтобы с этим все были согласны. После подписания такого соглашения, стороны теряют право оспаривать его в дальнейшем, подавать аналогичные исковые заявления к уже разделенной недвижимости или игнорировать этот документ.

Госпошлина в такой ситуации не возвращается.

Встречное исковое заявление

Ответчик/Ответчики вправе подать встречное исковое заявление. Обычно в нем описывается ситуация с точки зрения другой стороны и выдвигаются встречные требования, нередко в корне отличающиеся от того, что написано в первичном иске. Такие заявления рассматриваются одновременно и потому суд может учитывать пожелания обеих сторон, приходя к наиболее адекватному решению.

Когда дом и земельный участок не делятся

В некоторых случаях земля и дом на ней не подлежат разделу любым способом.

Неправильно оформлены или вообще не оформлены

Самый распространенный вариант. Недвижимость может быть неправильно или не до конца оформлена (самовольная постройка). Не проводились кадастровые работы или не согласованы границы участка. Все это возможные причины для того, чтобы реально разделить дом и землю стало невозможно.

Брачный договор

Второй вариант встречается не слишком часто, но тоже реален. Он касается супругов, заключивших между собой брачный договор. Если в нем четко сказано, что участок и дом являются личной собственностью одного из супругов, его нельзя будет разделить при разводе.

Наследство, дар или имущество приобретено до брака

Этот вариант также касается в первую очередь раздела имущества между супругами. Любое имущество, приобретенное до брака, полученное по наследству или в дар считается личной собственностью и также не подлежит разделу. Единственный вариант – признать ее совместно нажитой собственностью и только потом разделять. Все это также реализуется в судебном порядке.

Судебная практика

Пример №1: В суд обратился Сверидов А.В. с требованием прекращения совместной собственности и реальном разделе дома и земельного участка. Истец владеет 1/2 долей дома и участка. Второй владелец, Николаев Г.С., владеет оставшейся половиной дома и участка. Между собственниками сложился порядок пользования помещениями и участком. Приглашенный эксперт провел анализ недвижимости и предложил два варианта раздела помещений. В первом варианте раздел производится не идеально равными частями, зато практически не требует затрат на переоборудование помещений и соответствует сложившемуся порядку пользования. Второй вариант предполагает идеальное разделение земли и дома на две равные части, но не соответствует сложившемуся порядку пользования и намного более затратный. Истец настаивает на первом варианте раздела. Он готов внести денежную компенсацию ответчику за ту часть помещений, которую получает свыше положенной ему доли. Ответчик не согласен с первым вариантом раздела и требует раздела недвижимости по второму варианту. Суд, опираясь на мнение эксперта, визуальный осмотр дома и участка, а также на опрос свидетелей, вынес решение об удовлетворении требований истца. В этом он руководствовался статьями 247 и 252 ГК РФ, а также 11.5 и 11.9 ЗК РФ.
Пример №2: В суд обратились супруги с требованием раздела имущества при разводе. В их совместной собственности находится дом с земельным участком. Обе стороны хотят разделить его в натуре, но не согласны с требованиями друг друга в плане распределения помещений. Суд, опираясь на ст.33,34,35,36,38 и 39 СК РФ, ст.56 ГПК РФ и ст.252,254 ГК РФ, принимает решение о разделе помещений в соответствии с вариантом, предложенным экспертом, с которым ни одна из сторон не согласна. Они имеют право подать на апелляцию или смириться с решением суда.
Пример №3: В суд обратился истец с требованием раздела дома и земельного участка. Ответчик отказывается делить имущество, так как одна из частей дома при любом варианте раздела не получит выхода или к улице, или к участку. Это подтверждается отчетом эксперта. Кроме того, подлежащий разделу участок слишком маленький для того, чтобы его можно было делить на 2 части. Суд принимает решение, после согласования со сторонами, о том, что истец получает в свою собственность дом и земельный участок целиком. Ответчик получает от истца денежную компенсацию в размере стоимости его доли имущества. В этом суд руководствуется статьями 11.5, 11.9 ЗК РФ, а также 247 и 252 ГК РФ.
При разделе недвижимости такого рода нередко возникают проблемы, не замеченные на начальном этапе. Справиться с ними без посторонней помощи владельцы обычно не могут. Мы предлагаем предварительно обсудить все варианты на бесплатной консультации и только потом составлять соглашение или пробовать решить проблему через суд. В последнем случае наши юристы смогут выступить в качестве представителей и добиться максимально выгодно для клиента решения.  

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.