Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Продажа невыделенной доли в квартире

1 321 просмотров

В процессе продажи невыделенной доли квартиры крайне важно соблюдать предписания законодательных актов — Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Разобраться в них и более подробно изучить особенности отчуждения части общей жилплощади поможет изложенная ниже информация.

Право общей собственности на квартиру

Понятие общей собственности прописано в ст. 244 Гражданского кодекса РФ — согласно законодательным положениям, права сразу нескольких лиц в отношении одного имущественного объекта влекут за собой образование общей формы собственности.

Если за каждым из совладельцев закреплена отдельная доля с указанием ее размера в Едином государственном реестре недвижимости, общая собственность называется долевой. Если этого нет и жилплощадь между ними (даже условно) не распределялась, право владения ею для них будет совместным.

Хозяин доли вправе полноценно распоряжаться ею — продавать, дарить, завещать и т.п. В то время как участники общей совместной собственности на законных основаниях самостоятельно этого сделать не могут (подобные действия должны производиться сообща — по соглашению).

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Любое отчуждение (будь то продажа или дарение) невыделенной доли по закону невозможно, поскольку возникновение или изменение права собственности на недвижимость осуществляется только после государственной регистрации. Без нее, с юридической позиции, такого понятия как «доля» в принципе не существует, поэтому и продать ее нельзя.

Участнику общей совместной собственности для заключения сделки по отчуждению своей невыделенной доли подойдут 2 варианта действий:

  • продать целую квартиру по соглашению с совладельцами, а после разделить с ними вырученные средства (пропорционально размеру теоретически принадлежащим всем частям);
  • произвести раздел объекта недвижимости, а затем продать свою долю самостоятельно (без одобрения совладельцами).
Сделки по возмездному отчуждению доли жилплощади совершаются ее зарегистрированным собственником единолично. Но первое, что он должен при этом сделать — оповестить сособственников о продаже. Это необходимо для того, чтобы они при желании смогли выкупить долю на поставленных продавцом условиях.

Если в течение месяца на сделку они не выйдут, правообладатель доли сможет беспрепятственно продать ее любому другому человеку.

Выделение доли

Раздел совместного имущества в случае с неделимым объектом недвижимости (которым и является квартира) осуществляется на основании согласия всех собственников или через суд.

По соглашению

Единого мнения по поводу раздела общей квартиры должны достичь все ее совладельцы. Без этого заявление о регистрации изменения права собственности Росреестр не примет и жилплощадь так и останется совместной.

Размер долей, на которые вправе рассчитывать каждый сособственник, прописываются:

  • в завещании;
  • договоре дарения или приватизации;
  • в действующих законодательных актах (касательно наследования по закону, совместно нажитого имущества и др.).
Если ни законом, ни договором соотношение долей недвижимости не установлено, они признаются равными. Так же и наоборот: существующее по умолчанию распределение долей может быть изменено с учётом неотделимых вкладов (улучшений), внесенных некоторыми сособственниками.

Выделение доли из общего имущества по соглашению владельцев производится следующим образом:

  1. Стороны разрабатывают проект соглашения о разделе квартиры, где указывается размер долей и их распределение между сособственниками.
  2. Договор излагается письменно в количестве экземпляров равному числу хозяев квартиры, плюс один экземпляр для нотариуса.
  3. Подписание соглашения происходит у нотариуса, который удостоверяет это юридически значимое действие и вносит соответствующую запись в Единую информационную систему нотариата.
  4. Совладелец, желающий зарегистрировать право собственности на принадлежащую себе долю, заявляет об этом в Росреестр (по месту нахождения жилплощади).
  5. Сотрудник органа госрегистрации забирает документы на оформление части недвижимости и через 7 дней возвращает их заявителю.

Для подтверждения своих прав на долю квартиры собственнику необходима выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), которую он может получить в Росреестре или МФЦ.

Через суд

Если правообладатели квартиры к обоюдному согласию по поводу раздела прийти не смогут, желающему выделить свою долю придется обратиться в суд.

Судья примет решение о принудительном разделе на основании положений законодательных актов и известных ему обстоятельств дела:

  • если делится совместно нажитая жилплощадь, супругам достанется по 1/2;
  • при распределении приватизированной квартиры жильцы, отмеченные в договоре приватизации, получат равные доли;
  • наследники (если иное не указано в завещании) также вправе рассчитывать на равные части наследственной жилплощади (в порядке трансмиссии и по праву представления поровну делится доля умершего преемника);
  • наличие существенных вкладов в усовершенствование общего имущества может повлиять на размер долей.
На основании вынесенного судебного акта заявитель сможет оформить право на долю квартиры в органах регистрации, так же, как и при наличии соглашения о разделе.

Чтобы получить необходимое решение суда, заинтересованному лицу нужно:

  1. Составить иск о разделе общей квартиры.
  2. Собрать документы, подтверждающие исковые требования.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Явиться в назначенный день на заседание суда (или заблаговременно направить в суд ходатайство о рассмотрении вопроса в свое отсутствие).
  5. Получить копию судебного акта по итогам разбирательства.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия. До этого его может обжаловать заинтересованная сторона в порядке апелляции.

Продажа

После того, как инициатор сделки решит вопрос о выделении доли квартиры в натуре (или договорится с остальными сособственниками о продаже целой квартиры) он может приступить к составлению договора купли-продажи.

К процессу необходимо подключить покупателя и совладельцев совместной жилплощади (если доля так и не была выделена). Но лучше будет доверить эту задачу юридическим специалистам, предварительно обсудив детали со всеми сторонами сделки.

В договоре указывается:

  1. ФИО, паспортные данные, место жительства участников сделки.
  2. Местоположение квартиры, ее технические характеристики.
  3. Размер продаваемой доли.
  4. Обстоятельство, ставшее основанием для возникновения прав на недвижимость.
  5. Реквизиты документа, подтверждающего правомочия продавца.
  6. Цена сделки.
  7. Данные о наличии обременений жилплощади.
  8. Другая информация, имеющая значение при заключении договора.
Скачать образец договора купли продажи доли квартиры

Сделка совершается в присутствии продавца(ов) и покупателя, и обязательно заверяется у нотариуса. Если одна из сторон — недееспособное или несовершеннолетнее лицо, его интересы представляет законный представитель — опекун, попечитель или родитель.

Уполномочить другого на заключение договора от своего имени вправе и дееспособный гражданин. Для этого ему нужно будет оформить в нотариальной конторе доверенность на своего представителя, указав в ней перечень соответствующих прав и обязанностей.

После того, как юридическая сила документа будет скреплена подписями сторон и нотариально печатью, покупатель с продавцом могут приступать к следующему этапу сделки — ее государственной регистрации.

Уведомление о продаже

Как отмечалось выше, возмездное отчуждение (продажа) доли общей жилплощади совершается только после предварительного уведомления владельцев остальных долей.

Согласно ст. 250 ГК РФ им дается месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки и приобрести выставленную на продажу часть недвижимости. При этом они должны будут принять условия, выдвинутые продавцом.

Их несогласие с назначенной ценой или особенностями расчета будет равноценно отказу, и по истечении 30 дней инициатор сделки обретет полную свободу в выборе покупателя.

Участники долевой собственности могут отказаться от преимущественного права и раньше, сообщив об этом продавцу в письменном виде. В таком случае он может перейти к оформлению купли-продажи с посторонними покупателями до истечения установленного срока.

В предложении о выкупе продавец обязан указать реальную цену за долю квартиры. Фиктивное завышение стоимости может быть расценено как нарушение преимущественного права покупки, что в свою очередь влечет перевод прав и обязанностей покупателя на заинтересованного совладельца (вопрос разрешается в судебном порядке).

Особенности сделки с невыделенной долей

Если сособственники приняли решение не регистрировать раздел жилплощади, а продать ее целиком, сделка заключается в описанном выше порядке, за исключением того, что при подписании договора они должны присутствовать в полном составе.

При желании можно заменить личную явку к месту совершения сделки письменным согласием отсутствующих правообладателей недвижимости. Подпись под ним удостоверяется у нотариуса, а сама бумага направляется ответственному лицу надежным способом (заказным письмом, с помощью курьера или др.).

Необходимые документы

В процессе заключения договора и на других этапах сделки потребуются следующие документы:

  1. Удостоверения личности участников сделки.
  2. Доверенности на представителей.
  3. Свидетельства о рождении несовершеннолетних продавцов или покупателей.
  4. Постановление органа опеки и попечительства о назначении законных представителей опекунами или попечителями.
  5. Решение суда о лишении или ограничении стороны сделки в дееспособности.
  6. Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
  7. Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
  8. Технический паспорт жилплощади.
  9. Квитанция об оплате госпошлины.
  10. Соглашение либо решение суда о разделе недвижимости.

Полный перечень необходимых бумаг следует уточнять у компетентного в таких вопросах специалиста.

Порядок оплаты

Расчет по договору стороны вправе совершать по своему усмотрению. Это может быть любой момент до, после подписания бумаг либо уже по окончании регистрации права собственности нового владельца.

Рекомендуется при этом выбрать вариант с участием третьих лиц или воспользоваться посредничеством банка. Наиболее распространенными способами являются:

  1. Использование банковской ячейки.
  2. Открытие депозитарного счета.
  3. Привлечение к процедуре эскроу-агента или нотариуса.

Принцип первых двух вариантов заключается в следующем:

  1. Покупатель в присутствии продавца вносит денежные средства на депозитарный счет или помещает в арендованную для этих целей ячейку банка.
  2. Заказчик услуги заключает с финансово-кредитным учреждением договор в котором указывает переданную сумму, ее получателя, условия выдачи и основания для возврата покупателю.*
  3. При наступлении обстоятельств, указанных в договоре с банком, продавец получает плату за долю в квартире (если срок хранения вклада истек, а условия выдачи так и не были исполнены, средства попадают обратно к вкладчику).
* — как правило, деньги выдаются продавцу после предъявления справки о регистрации права собственности покупателем, а возвращаются последнему в случае, если сделка не состоится, по истечении заранее установленного срока.

Эскроу агент или нотариус способствуют большей безопасности и слаженности в осуществлении процедуры оплаты. Они становятся посредниками, наблюдающими за совершением сделки и контролирующими исполнение обязательств ее сторонами.

Функции эскроу-агента выполняет банк либо нотариус.

Регистрация доли недвижимости

После заключения договора и осуществления оплаты остается завершающий этап сделки — регистрация перехода права собственности на приобретенную долю недвижимости.

Для этого продавцу и покупателю необходимо:

  1. Явиться в отделение Росреестра, ответственное за осуществление государственной регистрации по месту расположения квартиры.
  2. Подать заявление о переоформлении доли недвижимости на покупателя.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Передать для регистрации договор купли-продажи доли и выписку из ЕГРН.
  5. Через неделю прийти за документами и при необходимости заказать справку об изменении записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Конкретного лимита на время подачи заявления об оформлении доли с момента подписания договора нет. Но рекомендуется с регистрацией не затягивать во избежание дополнительных хлопот в дальнейшем.

Расходы

Примерные затраты при продаже доли квартиры заключены в таблицу:

Выделение доли

Удостоверение соглашения о разделе имущества у нотариуса — 0,5 % от оценочной стоимости доли.

Подача иска о разделе в суд — процент от стоимости доли квартиры и фиксированная ставка (в соответствии со ст. 333.19 НК РФ).

Регистрация доли в Росреестре — 2000 руб.

Оформление сделки

Заверение договора купли-продажи у нотариуса — в зависимости от стоимости договора: до 1 млн. — 0,5 % и 1500 руб, 1–10 млн. — 0,3 % и 5000 руб., выше 10 млн. — 0,15 % и 32000 руб.

Регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация прав нового владельца — 2000 руб.

Дополнительные расходы

Оформление доверенностей — 200 руб.

Удостоверение подписи на заявлении, согласии на продажу и т. п. — 100 руб.

Принятие денежных средств нотариусом на депонирование — 0,5 % от переданной суммы.

В таблице указаны только расходы на оплату госпошлины. Помимо нее с заявителя взимается плата за нотариальные услуги правового и технического характера (их стоимость для каждого субъекта РФ устанавливается отдельно).

Затраты на оформление и совершение сделки по умолчанию берет на себя заявитель, но в случае с заключением договора купли-продажи они могут быть поделены поровну или возложены на только продавца либо покупателя.

Примеры

Пример 1. После развода бывшие супруги Морозовы раздел совместно нажитой жилплощади не производили. И когда собственница половины квартиры решила ее продать, ей пришлось обратиться по этому вопросу в суд, так как ее бывший супруг (владелец второй половины) посчитал, что вправе претендовать на большую часть совместной жилплощади.

Суд просьбу истицы удовлетворил и вынес решение о разделе общей недвижимости между ней и бывшим мужем поровну. После этого она продала свою долю постороннему покупателю (сособственник на выдвинутых ею условиях приобретать часть квартиры не захотел).

Пример 2. Совладельцы приватизированной квартиры приняли решение о ее продаже. После того, как они нашли покупателя и заключили сделку (по обоюдному согласию), вырученные деньги были поделены между ними поровну.

Как продать невыделенную долю квартиры? Сделки по продаже долей в общей собственности принято считать проблемными виду риска столкновения интересов совладельцев. А в случае с неделимым объектом недвижимости (которым является квартира) процесс может усугубиться походом по различным инстанциям и необходимостью осуществления сложной многоэтапной процедуры оформления.

Избавить от лишних хлопот и уберечь вас от опрометчивых действий способны наши юристы. Вы можете обратиться к ним за помощью бесплатно, через форму обратной связи или позвонив по указанному номеру телефона.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
396
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.