Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Продажа доли в коммунальной квартире

259 просмотров

Коммунальная квартира представляет собой многокомнатное жилье, в котором сожительствуют несколько человек из разных семей. Каждому такому человеку и/или семье принадлежит отдельная комната, в то время как пользование кухней, санузлом и другими местами общего пользования осуществляется совместно, по принципу равных прав.

У жильца коммунальной квартиры может возникнуть желание продать принадлежащую ему комнату или ее долю. Вправе ли он провести данную процедуру, и какой порядок действий предусматривает такая купля-продажа?

Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире

Собственник может продать долю в комнате в коммунальной квартире. В этом смысле владелец комнаты никак не ограничивается в правах, – он имеет возможность распорядиться личным имуществом по своему усмотрению в рамках закона. Однако ему потребуется соблюсти ряд правовых и юридических нюансов. В противном случае проведенная сделка может быть признана недействительной.

Первоочередное условие – Продавец должен числиться собственником той жилой комнаты, которую он собирается реализовать в пользу Покупателя. Такое помещение должно быть приватизировано. Если Продавец проживает в своей комнате по договору социального найма, то он не сможет провести сделку по возмездному отчуждению доли в комнате – для этого у него не будет иметься никаких правомочий.

Единственное, что удастся осуществить владельцу неприватизированной комнаты, – это обменять ее на такое же неприватизированное жилье, принадлежащее другому человеку. Для того, чтобы подобный обмен состоялся, сторонам понадобится получить согласие от фактических собственников неприватизированного жилья – местных администраций, в ведении которых находится муниципальное имущество.

Как продать долю в комнате в коммунальной квартире: начальные действия

В целом продажа доли в комнате похожа на продажу доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц. Для того, чтобы сделка прошла успешно, владельцу понадобится выполнить ряд обязательных шагов.

Соблюдение преимущественного права покупки

Согласно ст. 250 ГК РФ, соседи Продавца по коммунальному жилью имеют возможность выкупить его долю в первоочередном порядке. Они имеют преимущество перед посторонними покупателями, ведь сначала Продавец обязан предложить отчуждаемый объект недвижимости именно им.

Предложение о выкупе должно иметь форму письменного уведомления, где указывается цена доли комнаты и другие важные условия сделки. Эти условия должны быть аналогичны тем, что собственник впоследствии предложит 3-им лицам. Если выяснится, что в процессе владелец доли изменит существенные условия купли-продажи (например, снизит цену для посторонних покупателей), сделка может быть признана ничтожной в судебном порядке.

Подать соответствующее исковое заявление сможет любой из обманутых соседей по коммунальной квартире. На оспаривание неправомерной сделки у жильцов будет иметься 3 месяца с момента ее заключения. В случае удовлетворения исковых требований права и обязанности Покупателя будут перенесены на обратившегося в суд заявителя.

Направлять письменные извещения необходимо тем жильцам, которые владеют комнатами на правах собственности (т.е. их комнаты приватизированы). Если же Продавец проживает в квартире с жильцом, чья комната не приватизирована, уведомление о планируемой продаже понадобится направить в адрес местного муниципалитета. Именно администрация числится фактическим владельцем неприватизированного имущества. Соответственно, и право преимущественной покупки понадобится учитывать в пользу этого органа.

Собственнику поможет выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех владельцах комнат в конкретном коммунальном жилье. Основываясь на данном документе, Продавец однозначно поймет, кому нужно направлять письменные извещения.

Уведомления не требуют обязательного нотариального заверения, однако обращение к услугам нотариуса все же может оказаться полезным для Продавца. Нотариус не только самостоятельно подготовит документ, но и разошлет его от своего имени с просьбой выслать официальные ответы. Обычно это эффективно влияет даже на несговорчивых соседей.

Далее ситуация может оказаться следующей:

  1. Совладельцы отказываются от преимущественного права приобретения доли комнаты. Продавец сможет начать поиск заинтересованного Покупателя из числа посторонних лиц сразу же после того, как получит письменные отказы от всех сособственников.
  2. Совладелец или сразу несколько совладельцев, получивших извещения о планируемой продаже доли, решают воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В этом случае Продавец просто заключает с заинтересованным Покупателем договор купли-продажи доли в комнате. Если потенциальных покупателей несколько, Продавец получает возможность выбрать любого из них для проведения сделки.
  3. Совладельцы отвечают молчанием и никак не изъявляют свою волю. Здесь Продавцу понадобится выждать срок, равный 1 месяцу, – после этого он получит автоматическое разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.

Однако владельцу комнаты также потребуется подтвердить факт того, что он приложил все усилия для поиска и вручения письменных уведомлений сособственникам по коммунальному жилью. Для этого рекомендуется отправлять уведомления ценными письмами с уведомлением о вручении и описью вложения. В случае неполучения адресатом письмо возвращается к отправителю со специальным почтовым штемпелем «отказался от получения».

Собственник обезопасит себя и при обращении к нотариусу. При нежелании адресата принять документ нотариус выдаст отправителю (Продавцу) официальное свидетельство, подтверждающее направление уведомления определенного содержания.

Образец письменного уведомления

В качестве примера письменного уведомления, предназначающегося для сособственников, может использоваться нижеприведенный документ.

Образец письменного уведомления

Скачать образец письменного уведомления

Возможные проблемы при соблюдении преимущественного права покупки

Некоторые сложности могут возникнуть, если соседи по коммунальной квартире отсутствуют, а адрес их местонахождения неизвестен. Сначала рекомендуется обратиться в адресное бюро или в полицию с заявлением об их розыске, однако при отсутствии результата ситуацию понадобится разрешать через суд.

Единственный вариант – признание соседей пропавшими без вести. Это оказывается возможным, если сведений о сожителях нет уже более 1 года. В исковом заявлении, подаваемом в судебную инстанцию, нужно указать, что основанием для обращения послужила необходимость соблюсти преимущественное право покупки при продаже доли комнаты.

Продавец может подтвердить факт безвестной пропажи соседей путем приложения к делу:

  • ответов адресных бюро и полицейских органов;
  • выписки из домовой книги;
  • письменных запросов по местам вероятного нахождения сожителей и пр.
Если пропавшего гражданина так и не удастся разыскать, суд назначит управляющего его имуществом, который будет отвечать в т.ч. и за проведение любых операций с коммунальной квартирой. После этого Продавцу понадобится направить письменное извещение именно в адрес управляющего.

Другая спорная ситуация – это смерть сособственника, а также отсутствие наследника, вступившего в свои законные права. В таком случае Продавцу снова понадобится обратиться в суд, однако уже с другой просьбой – «о признании комнаты покойного выморочным (государственным) имуществом и обязательстве местных властей принять ее на баланс». В ходе судебного процесса будет установлен фактический наследник комнаты. Им может стать либо физическое лицо, либо государство. От постановления суда будет зависеть то, в чей адрес Продавцу понадобится направить письменное извещение о планируемой продаже – это может быть как новый собственник комнаты, так и местная администрация.

И, наконец, последняя ситуация, которая может стать проблемной для Продавца, – это затрагивание интересов несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица при совершении сделки. Если такой гражданин выступает соседом Продавца по коммунальной квартире, письменное уведомление понадобится направить не только его законным представителям (например, родителям), но и Органам опеки и попечительства. Они контролируют ход процесса и следят за тем, чтобы права опекаемого лица не оказались нарушены и ущемлены.

Если несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный сосед и его законный представитель отказываются от преимущественного права покупки доли, ООП должны зафиксировать этот факт. Продавцу выдается официальное согласие на последующий поиск заинтересованного покупателя из числа 3-их лиц.

Составление договора купли-продажи и сбор документов

Как только преимущественное право покупки будет учтено, рыночная стоимость отчуждаемого объекта – рассчитана, а Покупатель – найден, сторонам понадобится перейти к составлению договора купли-продажи. Необходимо обратить внимание на то, что в качестве предмета сделки может указываться:

Предмет сделки

Описание

Вся комната в коммунальном жилье.

У комнаты фактически появляется новый владелец, а прежний хозяин утрачивает на нее все права.

Доля в праве собственности на комнату в коммунальном жилье.

Продавец может оставить за собой определенную долю, в то время как другую долю (например ½ от своей комнаты) – продать Покупателю. В итоге получается, что помещение становится более дробным, в нем появляется больше сожительствующих лиц. Также доля может быть продана полностью, но без привязки к конкретным квадратным метрам.


И все же договор купли-продажи доли комнаты рекомендуется всегда подкреплять нотариально заверенным Соглашением об определении порядка пользования квартирой всеми соседями. В таком документе, составляемом в добровольном порядке, указывается, что определенная комната и площадь закрепляется за конкретным жильцом.


При отсутствии такого Соглашения подселение в жилье еще одного соседа может привести к конфликтам и даже затяжным судебным тяжбам. Если все жильцы будут числиться собственниками не конкретных метров, а абстрактных долей, им понадобится обращаться в суд для определения порядка пользования общей квартирой.

В остальном договор купли-продажи составляется по стандартной схеме – он должен иметь письменную форму, нотариальное удостоверение и исключать наличие формальных и содержательных ошибок. Необходимо указать точную персональную информацию о сторонах сделки (Продавце и Покупателе), техническую характеристику отчуждаемого объекта недвижимости, его стоимость, сведения об остальных соседях-собственниках и зарегистрированных в квартире лицах. Помимо этого участники купли-продажи на бумаге описывают взаимные права и обязанности, способ и порядок расчета, порядок передачи объекта (закрепляется в специальном передаточном акте) и пути разрешения спорных моментов.

Договор составляется минимум в 4 экземплярах – для Продавца, Покупателя, нотариуса и Росреестра. Дополнительные экземпляры могут быть выданы лицам, косвенно вовлеченным в сделку, – например, супругу Продавца, если они владеют комнатой на правах совместно нажитой собственности (как муж и жена).

Договор купли-продажи доли потребуется дополнить следующим комплектом материалов:

  • паспорта всех лиц, непосредственно участвующих в сделке;
  • документальное подтверждение соблюдения преимущественного права покупки (подтверждать соблюдение данного права не понадобится, если объект отчуждается в пользу соседа-сособственника);
  • выписка из Бюро технической инвентаризации;
  • выписка из ЕГРН, содержащая сведения обо всех собственниках коммунальной квартиры;
  • правоустанавливающая документация на комнату или долю комнаты (например, предыдущий договор купли-продажи);
  • кадастровый план жилища;
  • акт-приема передачи комнаты или доли комнаты;
  • выписка из домовой книги, содержащая информацию о проживающих/прописанных в квартире лицах (может быть заменена на справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире);
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки, если комната принадлежит партнерам на правах совместно нажитой собственности;
  • согласие на проведение сделки от ООП, если купля-продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
Наличие посторонних лиц, зарегистрированных в коммунальной квартире, не считается препятствием для совершения сделки и перерегистрации права собственности в Росреестре. Однако если такие граждане есть, их обязательно понадобится упомянуть в тексте договора купли-продажи. Другой вопрос – согласится ли Покупатель приобрести и без того не самый завидный объект недвижимости (комнату в коммунальной квартире или долю в комнате), если помимо собственников там будут прописаны еще и другие граждане.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы договор купли-продажи целой комнаты или ее доли оказался составлен правильно, сторонам рекомендуется обратиться к нижеприведенному документу.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Завершение сделки: обращение в Росреестр и уплата налога

После составления договора купли-продажи и сбора необходимых документов Покупателю понадобится обратиться в МФЦ или местное отделение Росреестра. Сюда приносится не только полный комплект материалов, но и заявление о перерегистрации права собственности на отчужденный объект. За проведение процедуры понадобится уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Выписка, содержащая информацию о новом собственнике, будет готова в срок от 1 до 9 дней. После получения данной бумаги сделку можно считать официально завершившейся.

В свою очередь Продавцу потребуется посетить отделение налоговой службы и уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки (если гражданин относится к категории резидентов РФ). Полученную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета, составляющего до 1 млн. рублей. Однако получить данную налоговую льготу не удастся, если Продавец и Покупатель считаются взаимозависимыми лицами и приходятся друг другу (ст. 105.1 НК РФ):

  • супругами;
  • родителем и ребенком (в т.ч. приемными);
  • полнородными и неполнородными братьями/сестрами;
  • опекуном (попечителем) и подопечным.

Юридическая практика

Коммунальные квартиры все еще продолжают оставаться популярным видом жилья. По данным последней Всероссийской переписи населения 2010 года, в таких жилых помещениях проживает порядка 2,8 млн. человек (т.е. каждый 11-ый гражданин страны). Вот почему в юридической практике довольно часто встречаются ситуации, связанные с отчуждением долей в коммунальных квартирах.

Пример. Гражданин О. получил 1/3 долю в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру по договору дарения. Помимо него дольщиками в данном жилом помещении числились еще 2, посторонних для О., гражданина – каждому также принадлежало по 1/3 доли в праве общей долевой собственности. Все 3 собственника заключили Соглашение об определении порядка пользования квартирой. В результате каждый сосед получил по 1 изолированной комнате. Обязательства по оплате коммунальных счетов разделились пропорционально между всеми жильцами. Общая квартира фактически превратилась в коммунальную.

Спустя время гражданин О. решил продать и принадлежащую ему комнату, и автоматически 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Он в письменной форме известил о намерении соседей-сособственников, однако они не изъявили желания выкупить объект в первоочередном порядке. Тогда гражданин О. получил возможность найти заинтересованного покупателя из числа 3-их лиц и заключить с ним договор купли-продажи.

Продажа комнаты или доли комнаты в коммунальной квартире – непростой процесс, сопряженный с определенными правовыми нюансами. Продавцу понадобится не только отыскать и известить соседей о своих планах, но и собрать нужные документы, обратиться сразу в несколько государственных учреждений, правильно рассчитать и уплатить налоги. Не знаете, с чего начать процедуру купли-продажи? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 - Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
271

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.