Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома

316 просмотров

Приватизация территории вокруг многоквартирного дома – это достаточно спорное решение. С одной стороны, это дает достаточно много преимуществ, однако и недостатки также существенные. Рассмотрим, можно ли вообще оформить право собственности на придомовую территорию, как это сделать и что получится в результате.

Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, жильцы дома, владеющие квартирами на основании права собственности, автоматически являются совладельцами всех нежилых помещений и земли под домом, а также вокруг него. Таким образом, приватизация участка как таковая вообще не требуется, это уже сделано. Однако данный момент актуален только для сравнительно новых строений, возведенных после 2005 года.

А вот если дом был построен раньше, есть вероятность, что на него не был оформлен кадастровый паспорт, не было переоформлено право собственности и территория до сих пор принадлежит муниципалитету. В такой ситуации уже придется заниматься данным вопросом, чтобы получить землю в собственность.

К нежилым помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов не относятся те из них, которые предназначаются для обслуживания хотя бы двух квартир. Пример: лифты, лестничные площадки, помещения, отданные под коммуникации, трубы, проводку, электроподстанции и так далее.

Размер придомовой территории

Конкретного указания, какой размер имеет придомовая территория в том или ином случае нет . Сказано лишь, что площадь определяется кадастровым паспортом или иным аналогичным документом. Минимальный размер придомовой территории идентичен площади, которую занимает многоквартирный дом.

Пример: Предположим, что дом занимает 1500 кв.м. земли. Это и будет минимальный размер придомовой территории. Однако зачастую к ней же относятся прилегающие детские площадки, территория, занимаемая подстанцией, общие парковки и другие подобные элементы. Как следствие, фактическая придомовая территория может быть и в 2 раза больше, чем площадь, занимаемая домом.

В соответствии с ПП (Постановлением Правительства) №491, к придомовой территории относят:

  • Землю под домом.
  • Площадки для занятия спортом.
  • Игровые и детские площадки.
  • Сушилки для белья.
  • Озелененные участки.
  • Общие стоянки для транспорта.
  • Подстанции и так далее.

Закон

Права собственности на придомовую территорию регулируются на основании:

Плюсы и минусы

Как уже было сказано, в новых домах собственники квартир и так уже автоматически являются владельцами придомовой территории. Однако расходы на ее содержание не так велики за счет того, что дома сравнительно новые.

Другое дело, когда строение было возведено еще при становлении СССР и, как это часто бывает, с тех пор ни разу не ремонтировалось. В последнем случае оформлять право собственности на придомовую территорию может быть не лучшим решением из-за того, что платить придется значительно больше, а реальной пользы от участка будет немного. Рассмотрим базовые преимущества и недостатки от использования такой земли:

Плюсы приватизацииМинусы приватизации
Распоряжаться общими территориями можно будет только с согласия жильцов.За землю нужно платить налоги. Они разбиваются в равной сумме на всех жителей.
Если муниципалитету понадобятся какие-то участки, расположенные на придомовой территории, он будет обязан компенсировать их стоимость жильцам.Любое благоустройство или обслуживание придомовой территории будет осуществляться за счет жильцов. Даже вывоз мусора.
Жители дома на общем собрании могут самостоятельно принимать решение, сдавать ли те или иные участки в аренду или нет.
В домах, в которых жильцы являются собственниками придомовой территории цена квартир немного, но повышается. Как следствие, продать их можно более выгодно.Далеко не все участки придомовой территории можно использовать так, как захочется. Фактически чаще всего практически вся земля и так используется по назначению и больше ничего сделать с ней нельзя.
При желании, жители многоквартирного дома могут самостоятельно оплачивать любые работы по обустройству придомовой территории. В большинстве случае это позволяет серьезно улучшить состояние вокруг дома.
Пример: На первых этажах многих многоквартирных домов специально оставлены нежилые помещения для обустройства магазинов или других подобных точек. Чаще всего эти площадки продаются собственником дома и еще на стадии строительства свободных мест нет, однако в старых домах вполне возможна ситуация, при которой магазин платит небольшую сумму за аренду площади муниципалитету. После приватизации платить он будет жильцам. То же самое можно сказать о торговых точках, расположенных на придомовой территории.

Варианты использования земельной территории

Если же придомовая территория хотя бы частично пустует, ее можно использовать строго определенным образом:

  • Установка рекламы (щитов, плакатов, баннеров и так далее). За это можно брать деньги, но они должны равномерно распределяться между всеми жильцами.
Пример: За установку огромного баннера, размером в половину дома, жильцы получили 1 миллион рублей. В доме 100 квартир. Из них 10 площадью в 50 кв.м., а остальные – по 30 кв.м. В такой ситуации собственники 10 больших квартир получат большие доли, а все остальные – меньшие.
  • Создание дополнительных или новых парковок для транспортных средств. Это очень актуально именно сейчас, когда значительная часть территории вокруг любых домов так или иначе занята машинами их жителей.
  • Формирование отдельной зеленой зоны. Это могут быть небольшие сады, скверы, парки или просто маленькие участки с высаженными цветами.
  • Возведение гаражей для отдельных категорий жителей. Данная возможность доступна только для многодетных семей, инвалидов, ветеранов и пенсионеров.
  • Создание новых или дополнительных спортивных/детских площадок. В данном случае затраты будут не только на подготовку территории, но и закупку/установку спортивных снарядов, детских горок и других аналогичных объектов.
  • Строительство дорог и тротуаров. Такие участки придомовой территории относятся к местам общего пользования, однако расходы на их содержание, ремонт или создание новых все равно ложатся на жителей. Даже если они по ним фактически никогда не ходят.
  • Сдача в аренду. На общем собрании жильцов можно принять решение о сдаче определенного участка (при условии, что он никак не используется) в аренду третьим лицам. Например, для строительства магазина, кафе, гаражного кооператива и так далее. Это может быть неплохим выходом из ситуации, так как доходы от такой аренды могут покрывать все потенциальные расходы на содержание территории.
Не допускается ограничение прав жителей как этого дома, так и соседних. Нельзя, например, закрыть двор сплошным забором и дать ключи от калитки/ворот только жителям этого дома. Особенно это актуально в том случае, если дом стоит не отдельно, а входит в некий микрорайон, жители которого постоянно имеют необходимость проходить через дворы, чтобы, предположим, добраться до магазина или остановки. Исключением может стать только дом, расположенный отдельно от других, но подобные строения – редкость.

Особенности приватизации

В отдельных случаях приватизация придомовой территории может иметь свои особенности:

Тип домаОсобенности
Многоэтажный домПриватизация возможна только по решению общего собрания жильцов. Реализовать это сложно, так как далеко не все относятся к подобным собраниям серьезно. Кроме того, для максимального упрощения процедуры нужно выбрать представителя, который и будет заниматься данным вопросом и по этому поводу у многих жильцов может быть свое мнение.
Малоэтажный домПриватизация придомовой территории малоэтажных домов производится по той же схеме, что и многоэтажных, но обычно жильцы знают друг друга и их намного меньше. Как следствие, организовать собрание и выбрать представителя бывает намного проще.
Частный домПриватизация земли под частным домом может производиться по решению его владельца или владельцев. В данном случае действуют абсолютно другие правила.
НовостройкаВ абсолютном большинстве случаев приватизировать придомовую территорию в новостройке не нужно. Она уже находится в собственности жильцов.

Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома

Всю процедуру приватизации придомовой территории под многоквартирным домом можно условно разделить на три основных этапа: собрание жильцов, обращение в муниципалитет и оформление права собственности в Росреестре.

Кто может выступить инициатором

Первым делом нужно определить инициатора. В разных случаях это могут разные группы людей или даже юридические лица:

  • Застройщик.
  • Частные предприниматели и компании.
  • Управляющие компании.
  • Жильцы.

Порядок

Чтобы приватизация придомовой территории прошла удачно, нужно следовать определенному порядку. Он значительно отличается от той же приватизации квартиры, потому нужно быть очень внимательным:

  1. Собрание жильцов.
  2. Принятие решения.
  3. Выбор ответственного лица – представителя.
  4. Подготовка документации.
  5. Обращение в администрацию.
  6. Подписание договора о приватизации.
  7. Оформление права собственности.

Процедура

Самое сложное во всем это – собрать всех жильцов. Хотя бы просто потому, что большинству из них абсолютно не важно, кто там владеет придомовой территорией (по крайней мере до тех пор, пока новые арендаторы не построят под их окнами очередной ночной клуб).

За месяц до этого события нужно всеми возможными способами оповестить всех заинтересованных лиц (даже если фактически им это не нужно). Проще всего это сделать путем обхода всех квартир, оповещений в почтовые ящики и объявлениями на двери подъезда (или доске объявлений, если она есть).

Непосредственно на собрании можно обсуждать любые вопросы, однако основной должна стать проблема приватизации придомовой территории. Очень важно вести протокол собрания и фиксировать все важные элементы. Для получения согласия достаточно, если большая часть жителей будут согласны, получать единогласное «ЗА!» не нужно.

Когда принципиальное согласие получено, нужно определить лицо, которое и будет заниматься всей процедурой. Иногда достаточно, чтобы кто-то изъявил желание, однако в отдельных случаях у разных групп жителей могут быть свои предпочтения и в такой ситуации данный этап мгновенно превращается в некоторое упрощенное подобие выборов.

В независимости от результата, важно, чтобы такой представитель появился в принципе. А уж какую «партию» жителей он будет представлять не важно, все равно приватизация придомовой территории общая для всех и распространяется на все. Даже если части жителей — это не нужно.

Когда это сделано – нужно подготовить документы. Зачастую, если территория еще не приватизирована, то и фактически документов на нее нет. Как следствие, сначала нужно провести межевание земли и получить кадастровый паспорт территории. Кроме него нужен будет еще протокол собрания жильцов, паспорт представителя и доверенность на него. Последний документ – платный и оформляется у нотариуса.

С подготовленными документами нужно обращаться в администрацию. Там же составляется заявление (образец см.ниже). Его можно подготовить заранее или написать на месте, тем более, что ничего сложного в нем нет. После подачи заявления и документов у администрации есть до шести месяцев на принятие решения.

Учитывая требования законодательства, отказов почти не бывает. Более того, это выгодно муниципалитету (снимает с него необходимость тратить деньги на обслуживание территории, ведь теперь этим будут заниматься сами жильцы). Так что согласие дают практически всегда.

После получения согласия администрация составляет договор на приватизацию, который подписывается представителем жильцов. С этим документом можно обращаться в Росреестр или, как при приватизации квартиры, в МФЦ, для оформления права собственности. После получения этой бумаги с придомовой территорией можно поступать как угодно, в рамках действующего законодательства.

Образец заявления

Скачать образец заявления на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома

Документы

При оформлении приватизации и регистрации права собственности потребуются следующие документы:

Без нотариального заверения доверенность не будет считаться действительной. Как следствие, любые действия, даже если они по какой-то причине совершаться на основании этого документа, будут признаны недействительными.
  • Протокол собрания жильцов.
  • Решение о приватизации.
  • Документы об оплате государственной пошлины (на этапе оформления права собственности).
  • Данные о жильцах на основании выписки из ЕГРН (получить ее можно через МФЦ или Росреестр).
  • Выписка из ЕГРН на дом.
В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы. Этот момент рекомендуется уточнять непосредственно при подаче заявления на приватизацию и при оформлении права собственности.

Сроки

Сроки приватизации придомовой территории могут быть серьезно растянуты:

ДействияСрок
Собрание жильцов1 месяц
Получение согласия на приватизациюДо 6 месяцев. Чаще – до 2-х
Оформление права собственностиДо 1 месяца
В среднем, на всю процедуру уходит до полугода и лишь в редких случаях – больше. Как уже было сказано администрация заинтересована в том, чтобы передать придомовую территорию жильцам, потому рассмотрения заявления стараются не затягивать.

Расходы

При приватизации, несмотря на то, что фактически земля передается бесплатно, придется понести определенные затраты:

  • 2000 рублей госпошлины с каждого жильца.
  • Услуги нотариуса по заверению доверенности – до 3000 рублей.
Пример: Если в доме, в 100 квартире проживает 300 жильцов, то каждый из них обязан оплатить по 2000 рублей госпошлины.

Налоги

Размер налога определяется на основании главы 31 НК РФ. Исходя из нее, в качестве базы налогообложения берется кадастровая стоимость участка. Размер налога составляет 0,3% от этой суммы. Платить его нужно ежегодно. В случае с придомовой территорией, нести такой расход должны все жильцы в соответствии с полученной ими долей земли (ст.392 НК РФ).

Пример: Исходя из кадастрового паспорта, придомовая территория стоит 3 миллиона рублей. 0,3% от это суммы составляет 9000 рублей. Предположим, что один владелец 3-х комнатной квартиры получил 5% от территории (и должен заплатить 5%) от налога, а другой, владелец 2-х комнатной квартиры, соответственно 3%. Первый платит 450 рублей в год, второй 270 рублей в год.

Права, обязанности жильцов после приватизации

После оформления права собственности у жильцов возникают определенные права и обязанности:

  • Необходимо заключить договор и своевременно оплачивать услуги по расчистке снега, уборке мусора и листвы. Формально, это можно делать и самостоятельно, общими усилиями жителей, но как правило, никто не хочет заниматься такой работой.
  • Возводить и сносить объекты на территории (за исключением тех, которые нужны для обслуживания дома).
Пример: Можно снести киоск, который продает овощи и на его месте построить полноценный магазин, но нельзя трогать здание электроподстанции.
  • Облагораживать и озеленять территорию по собственному усмотрению.
  • Огораживать отдельные участки, но не нарушая права людей.
  • Создавать парковочные места.

Бесплатная приватизация

Так как придомовая территория не относится к жилой, ограничение на 1 приватизацию в жизни в данном случае не действует. Сама земля передается жильцам бесплатно, однако обязательно нужно заплатить госпошлину. Также в дальнейшем нужно платить налоги.

Частые причины отказов

Как уже было сказано, отказывают в приватизации достаточно редко. Однако иногда это все же случается. Причиной может стать:

  • Отсутствие каких-то необходимых документов. Особенно актуально это касательно протокола и решения собрания жильцов.
  • Желание приватизировать места общего пользования. Такие территории принадлежат всем. Нельзя приватизировать, например, дорогу или прибрежную зону, разрешив ее использование исключительно для жильцов данного дома.
  • Несоответствие реальной картины тому, что указано в документах. Проще говоря – незаконная перепланировка. Если на кадастровом плане нет какого-то строения, то его не должно быть и фактически.
  • Ошибки в документах. Особенно в кадастровом паспорте и заявлении.
Приватизация придомовой территории – это достаточно сложная задача за счет необходимости собирать всех жильцов, а также подготавливать сравнительно большой пакет документов. На бесплатной консультации наши специалисты помогут разобраться с наиболее популярными вопросами, связанными с этой процедурой. Они же готовы выступить в качестве представителей, что позволит завершить приватизацию значительно быстрее и сделает ее проще для жителей дома.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
513
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.