Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Перепланировка и переустройство: в чем разница

Перепланировка и переустройство: в чем разница

Внесение изменений в квартире почти всегда требует согласования, будь то перепланировка или переустройство. В чем разница между этими понятиями и есть ли какие-то особенности, связанные с согласованием/узакониванием ремонта в квартире – читайте в этой статье.

В чем разница?

Принято считать, что переустройство – это та же перепланировка, только более «легкая», не требующая согласования. Условно, учитывая отсутствие четкого определения действий, так и есть, однако с точки зрения законодательства отличия между перепланировкой и переустройством все же есть.

Перепланировка почти всегда включает в себя элементы переустройство. А так как с точки зрения собственника жилья, вынужденного согласовывать капитальный ремонт, разницы нет никакой, то и особого внимания уделять этому моменту не стоит.

Особенности перепланировки

Согласно п.2, ст.25 ЖК РФ, под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения. Например:

Перенос перегородок.
Демонтаж перегородок.
Возведение перегородок.
Формирование новых дверных проемов или перенос старых.
Объединение комнат и так далее.

Особенности переустройства

Пункт 1 ст.25 ЖК РФ вкратце описывает особенности переустройства. К таким видам работ относят:

Перенос, замена или изменение инженерных внутридомовых сетей.
Демонтаж, замена или перенос различного оборудования и так далее.

Пример: Переустройством будет как замена батареи, так и перенос ванной из одной части санузла в другой. Причем для замены батареи разрешение не требуется, а для переноса ванной – требуется.

Если обобщить, то перепланировка всегда требует отдельного узаконивания/согласования, а переустройство – не всегда, хотя и достаточно часто.

Как согласовать или узаконить переустройство или перепланировку

Согласование перепланировки/переустройства – это предварительное оформление разрешения на проведение работ. Узаконивание же проводится уже после завершения самовольных работ, начатых без разрешения контролирующих органов. Общий порядок действий при согласовании и узаконивании остается практически неизменным, однако на практике, согласовать перепланировку намного проще, чем узаконить.

Порядок действий

Для того, чтобы согласовать/узаконить перепланировку, нужно:

Подготовить эскиз или проект перепланировки. Эскиз выполняется лично собственником квартиры. Он используется в том случае, если вносились не слишком значительные или масштабные изменения. Проект выполняется специализированной компанией, имеющей все необходимые разрешительные документы и лицензии. Чаще всего используется именно проект.
Собрать документы (детальнее см.ниже).
Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы) и передать менеджеру документы.
Написать заявление на узаконивание или согласование перепланировки.
Получить решение.
Если решение положительное, то можно делать ремонт. Следует учитывать, что на проведение работ выделяется определенное время. Если не успеть все сделать в срок, перепланировка/переустройство будут признаны незаконными.
Пройти проверку комиссии и получить акт приемки выполненных работ.
Внести изменения в техпаспорт.

В случае с узакониванием, если оно было разрешено, сразу после получения одобрения в МФЦ можно вносить изменения в техпаспорт.

Документы

Список документов, необходимых для узаконивания или согласования перепланировки:

Паспорт заявителя.
Согласия других собственников жилья на проведение перепланировки. Актуально только в том случае, если у жилья более одного собственника.
Согласия соседей на проведение переустройства/перепланировки. Актуально только в том случае, если задуманный ремонт затрагивает интересы соседей.
Технический паспорт на жилье.
Проект или эскиз перепланировки.
Выписка из ЕГРН и другие правоустанавливающие документы.
Доверенность на представителя заявителя и паспорт доверенного лица. Актуально только в том случае, если заявитель будет взаимодействовать с МФЦ (Мои документы) через доверенное лицо.

Заявление на узаконивание/согласование переустройства или перепланировки

Согласование перепланировки (или ее узаконивание) возможно только при условии заполнения заявления. Его форма и содержание могут меняться в зависимости от региона нахождения недвижимости или подачи заявления. Представленный ниже образец такого документа может использоваться только для ознакомления. Следует учитывать тот факт, что заполнять документ лучше прямо на месте (в МФЦ), в момент обращения на основании тех примеров и бланков, которые предоставит сотрудник МФЦ.

Содержание

В стандартном варианте, заявление такого типа должно содержать следующую информацию:

Информация о собственнике квартиры-заявителе: ФИО, адрес регистрации, данные паспорта и так далее.
Подробная информация о жилье: адрес, количество комнат, площадь, этажность и так далее.
Просьба согласовать запланированные изменения.
Дата и подпись.

Образец

Скачать образец заявления для согласования перепланировки/переустройства

Расходы

Затраты на согласование/узаконивание перепланировки:

Заказ проекта перепланировки: от 10000 рублей. Чаще всего встречается сумма в 30-40 тысяч рублей, но тут многое зависит от масштабов ремонта, региона расположения недвижимости и многих других факторов.
Новая выписка из ЕГРН: от 300 рублей.
Нотариальное заверение согласий соседей и совладельцев: от 1000 рублей каждое.
Доверенность на представителя: от 2000 рублей.
Внесение изменений в техпаспорт: около 5000 рублей.

Сроки

Вся процедура узаконивания или согласования перепланировки может занять около 2-3 месяцев. Из этого времени:

От 1 недели до 1 месяца уйдет на создание проекта. Конкретный срок тесно связан как с объемом работы, так и с эффективностью выбранной компании. Так, например, если нужен небольшой проект и выбрана крупная компания, давно существующая на рынке (как следствие, имеющая определенный опыт), готовый документ будет выдан клиенту примерно через 1 неделю. С другой стороны, если выбрать неопытную, молодую компанию и заказать у них масштабный проект, включающий в себя огромное количество изменений, его будут готовить порядка 1 месяца или даже больше.
Около 3 дней нужно ждать новую выписку из ЕГРН.
Ожидание решения от МФЦ: до 45 дней.
Внесение изменений в техпаспорт: около 5-7 дней.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ отказали в согласовании или узаконивании (чаще всего отказы следуют именно при попытке узаконить уже выполненную перепланировку), можно попробовать решить проблему через суд. Следует учитывать тот факт, что даже суд далеко не всегда становится на сторону истца, особенно когда в рамках перепланировки были внесены изменения, которые невозможно согласовать в принципе.

Порядок действий

Обратиться в МФЦ и попробовать добиться разрешения.
Получить письменный отказ в МФЦ с указанием причины. Его могут не давать сразу, но нужно требовать. Без него в суд лучше не обращаться.
Составить исковое заявление и отправить его в суд.
Оплатить назначенную госпошлину.
Присутствовать на заседании.
Получить решение.
На основании решения повторно обратиться в МФЦ (Мои документы) и оформить разрешение на проведение работ.

Если в суде откажут в удовлетворении иска, можно пробовать обращаться в вышестоящие инстанции.

Документы

Помимо всех перечисленных ранее документов, требуемых для подачи заявления в МФЦ, при обращении в суд дополнительно потребуется непосредственно сам иск, отказ, полученный в МФЦ, а также чек/квитанция об оплате пошлины.

Расходы

К перечисленным ранее расходам на узаконивание или согласование переустройства/перепланировки нужно добавить еще 300 рублей. Это сумма госпошлины.

Сроки

Рассмотрение заявки в суде автоматически существенно увеличивает срок согласования. На изучение материалов дела уходит около 2-х месяцев, с момента подачи заявления. И еще 1 месяц нужно ждать после принятия решения до того момента, как оно вступит в силу.

Проблемы при наличии незаконной перепланировки или переустройства

Если по какой-то причине собственник квартиры решил не согласовывать/узаконивать перепланировку, у него могут возникнуть серьезные проблемы. Для начала, как только о перепланировке/переустройстве станет известно, собственнику выпишут штраф в размере от 2000 до 2500 рублей и предписание привести квартиру в соответствие с техпаспортом.

Если проигнорировать это предписание, через некоторое время на собственника подадут в суд, арестуют его квартиру и продадут ее с торгов по цене, существенно ниже рыночной. Следует учитывать, что до фактического момента продажи жилья еще можно исправить ситуацию и сделать «обратный ремонт» или же узаконить внесенные изменения.

Согласовать или узаконить перепланировку/переустройство достаточно сложно без грамотной помощи юриста. Опытные специалисты на бесплатной консультации расскажут об важных особенностях данной процедуры. Они также могут выступать в качестве представителей клиента при обращении в Мои документы (МФЦ) или суд.