Главная » Жилищные споры » Регистрация права собственности » Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Чтобы распоряжаться приобретенной недвижимостью, недостаточно оформить договор купли-продажи или долевого управления, получить имущество по завещанию или в дар. По закону собственником можно стать только после внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН. Особенность обретения недвижимости в том, что между подписанием документа-основания для перехода права собственности и ее непосредственном оформлении в госоргане, проходит некоторый промежуток времени.

Во время ожидания интересы покупателя защищены законом, ведь есть риск, что продавец окажется недобросовестным и откажется явиться на регистрацию перехода права собственности. При оформлении сделки по отчуждению недвижимости нужно подготовиться к любым ситуациям и четко знать свои права и обязанности на каждом этапе сделки.

Для чего нужна госрегистрация

Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:

продать свою недвижимость;
обменять квартиру на другую;
сдать жилье в аренду;
передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.

Собственник всегда является владельцем, а вот владелец станет собственником только после оформления перехода прав на недвижимость в Росреестре.

Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):

договор о приватизации имущества;
договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
договор купли-продажи;
свидетельство о праве на наследство;
договор мены;
договор дарения;
решение суда о разделе имущества;
соглашение об ипотеке;
соглашение о разделе имущества между супругами;
договор пожизненного содержания с иждивением.

Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.

Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:

дееспособность;
достижение совершеннолетнего возраста;
наличие права собственности на недвижимость.

За недееспособных, несовершеннолетних граждан могут выступать их официальные опекуны с разрешения органов опеки и попечительства. Они же будут оформлять правоустанавливающие документы, участвовать в регистрации права собственности.

Регистрации права собственности всегда предшествует процесс перехода недвижимости от одного лица другому с оформлением сопутствующих документов.

Где регистрировать право собственности

Для осуществления регистрации недвижимости необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения недвижимости или МФЦ. При желании можно зарегистрироваться в системе ЕСИА, получить электронную квалифицированную усиленную подпись и подать документы в электронном виде.

При подаче документов на переход прав должны присутствовать прежний и потенциальный собственники.

Если присутствие сторон невозможно, их интересы могут представить граждане, действующие на основании нотариально заверенной доверенности. Если сделка подлежит нотариальному заверению, то по умолчанию госрегистрацию имущества нотариус проводит лично (с февраля 2019 г.).

Законодательная база

Вопрос госрегистрации имущества регулируется следующими положениями в российском законодательстве:

Нормативно-правовой акт	Положения о госрегистрации
Что такое недвижимость, нужна ли госрегистрация
ст. 130, 131 ГК РФ	Положения закона позволяют определить, что относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. 130, это вещи, тесно связанные с землей, не подлежащие перемещению. Также к ним относят морские и воздушные суда; объекты, предназначенные для размещения транспортных средств. По ходатайству правообладателя информация о недвижимости вносится в реестр, а собственнику выдается либо документ о праве на имущество, либо на правоустанавливающем документе делается запись о произведенной регистрации. Внесенная информация предоставляется заинтересованным лицам, причем не обязательно обращаться в тот же регистрационный орган, где осуществлялось внесение данных.
Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" Ранее госрегистрация недвижимости осуществлялась на основании Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г., но с 01.01.2020 г. он окончательно утрачивает силу. С 2017 г. нужно руководствоваться Законом №218-ФЗ.	Документ содержит основные понятия об учете недвижимого имущества. Каждый объект заносится в специальный Реестр и наделяется собственным регистрационным номером. Согласно п. 5 ст. 1 закона, госрегистрация — единственное доказательство права владельца на имущество, которое может быть оспорено только в суде. В Единый госреестр вносятся сведения об объектах, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению. То есть регистрироваться должны здания, сооружения, земельные участки, строительные объекты, машиноместа. В Реестр вносятся сведения о правах и прекращении прав на имущество, об обременениях, о переходе права на недвижимость. В Реестре объединены сведения о переходе прав и кадастровые данные, то есть при обращении гражданин может получить полную, достоверную информацию, отражающую историю объекта: кому и на каком основании он принадлежал, когда был передан и прочие данные. Все будет отражено в документе — выписке ЕГРН.
О защите прав покупателей до момента госрегистрации недвижимости
ст. 223 ГК РФ	Согласно статье, если передача имущества подлежит госрегистрации, то право собственности возникает с момента внесения регистратором соответствующей записи. Это значит, что подписание договора об отчуждении имущества, а также оформление акта приема-передачи не означает переход права собственности. Оформив правоустанавливающие документы, покупатель становится владельцем, имеющим право требовать оформления имущества в собственность.
ст. 551 ГК РФ	Гласит о том, что переход права собственности, осуществляемый на основании договора купли-продажи, подлежит госрегистрации. Данная статья имеет большое значение для имущества, поскольку напрямую касается защиты прав. Согласно п.3, при нежелании прежнего собственника произвести перерегистрацию, покупатель может обратиться в суд для внесения записи в Росреестр в принудительном порядке. Если суд сочтет, что действия прежнего владельца необоснованны, запись будет произведена вопреки протестам продавца. Более того, последний должен возместить покупателю издержки, вызванные задержкой регистрации перехода прав.
ст. 305 ГК РФ	Документ гласит о правах владельца, не являющегося собственником. Если гражданин владеет имуществом на основании заключенного договора или иного правоустанавливающего документа, он имеет право на защиту объекта.
п. 60 Постановление пленума ВС №10/22 от 29.04.2010 г.	Согласно постановлению, переход права собственности должен быть зарегистрирован. До этого оформленный должным образом и подписанный сторонами (а при необходимости — заверенный нотариусом) договор действителен. Это значит, что переданное имущество находится во владении покупателя, но распоряжаться им по-прежнему может только собственник. В п. 62 Постановления также оговорено право покупателя отстаивать интересы в суде до регистрации перехода прав. Положительное решение по иску будет принято только при условии передачи имущества от продавца покупателю. Если же имущество не передано, покупатель вправе подать иск сразу с 2-мя требованиями: о передаче имущества; о принудительной регистрации перехода права собственности.

Из положений законодательства следует, что операции с недвижимостью подлежат госрегистрации. Для этого необходимо иметь правоустанавливающие документы. Права приобретателя имущества и продавца защищены. При неисполнении условий перехода права собственности покупатель может обратиться в суд и потребовать осуществление принудительной регистрации перехода прав.

Что такое момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Приобретателя недвижимости волнует вопрос, когда же можно полноправно распоряжаться недвижимостью? Согласно ст. 223 ГК РФ, если отчуждение имущества подлежит госрегистрации, момент перехода права собственности совпадает с осуществлением регистрационных действий уполномоченным лицом. О данном факте свидетельствует отметка на правоустанавливающем документе, содержащая информацию: ФИО сотрудника отделения Росреестра, дату. В итоге новому собственнику выдается выписка ЕГРН.

Когда переходит право собственности на квартиру, дом

Период перехода права собственности важен для исчисления налогов, льгот. Для налоговой инспекции будет важен момент приобретения права собственности.

По закону граждане, которые владеют имуществом более 5 лет, имеют право на освобождение от НДФЛ, связанного с получением дохода от продажи. Однако если имущество было подарено, получено по наследству, получено в ходе приватизации, приобретено по договору пожизненной ренты или куплено до 01.01.2016 г., срок сокращается до 3 лет. Началом исчисления срока является именно регистрация перехода права собственности.

Единственное исключение для недвижимости, полученной по наследству. Граждане, получившие свидетельство о праве на квартиру, дом, считаются его собственниками с момента смерти наследодателя. Подавая документы в налоговую, необходимо приложить копию свидетельства о смерти наследодателя, ведь свидетельство о праве на наследство будет датироваться датой, отличающейся от реального приобретения права собственности как минимум на полгода.

Если при наследовании имеет место прирост доли недвижимости, считается, что она находится в собственности с момента приобретения права на первоначальную долю. Например, если гражданину с 2010 г. принадлежит ½ квартиры, а по наследству он получает еще ½ в 2019 г., то он считается собственником всей квартиры с 2010 г., поскольку произошел прирост доли жилья, имеющегося у него в собственности. Решив продать недвижимость, он может не ждать 3 года для освобождения от НДФЛ.

Поскольку зачастую имущество покупается на первичном рынке с использованием ДДУ, необходимо разграничивать понятия собственности и права требования. Если заключается ДДУ, владелец приобретает право требования квартиры от застройщика, но не собственности. Но как только недвижимость регистрируется на покупателя, начинается отсчет 5 лет для последующего получения льгот.

Если производится покупка гаража, машиноместа, пая в жилищном кооперативе, возникает право собственности.

Порядок и правила регистрации перехода права собственности на квартиру

Алгоритм действий заключается в следующем:

Сбор документов.
Обращение в Росреестр или оформление запроса посредством электронного портала.
Проверка регистратором документации и принятие решения о внесение записи о новом владельце.
Осуществление записи в ЕГРН.

В оформлении перехода прав может быть отказано по нескольким причинам: отсутствие правоустанавливающих документов, открытый спор о праве на владение имуществом, неточности в документации, нахождение имущества под обременением. Во избежание недоразумений, инициаторам обращения в госорган рекомендуется систематически проверять ход оформления документов на сайте Росреестра.

Прилагаемые документы

Для регистрации права собственности в Росреестр или МФЦ необходимо предоставить документы:

Удостоверение личности (паспорт). В госорган предоставляется копия и оригинал.
Заявление. Бланк документа выдается по месту регистрации.
Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, ренты, свидетельство о праве наследования.
Кадастровый паспорт. В документе содержится вся информация об объекте. Если документ не был оформлен, необходимо поставить объект на кадастровый учет.
Справка о количестве зарегистрированных лиц (при переходе права на дом, квартиру).

Скачать бланк заявления для госрегистрации

Перечень документов может быть расширен:

если продавец недвижимости состоит в браке, понадобится согласие супруга на отчуждение имущества;
при наличии несовершеннолетних детей, привлечении маткапитала для покупки продаваемого жилья, понадобится разрешение ООП;
в случае перехода права на долю имущества предоставляются письменные согласия всех содольщиков на продажу и отказ от преимущественного права покупки;
если происходит продажа жилья в ипотеке, оформляется разрешение финансового учреждения.

В некоторых случаях регистратор просит предоставить акт приема-передачи.

Иногда регистрации должны предшествовать иные действия, связанные с оформлением собственности. Речь идет о приватизации, о применении закона о дачной амнистии. Чтобы оформить в собственность жилое помещение, необходимо подготовить договор о приватизации и подать его в местный орган самоуправления по месту нахождения имущества. После производится регистрация перехода права от государства к частному лицу.

Для оформления земли подается заявление о выделении земельного участка, а полученное разрешение прилагается к документам для оформления перехода прав собственности.

Срок регистрации

Длительность осуществления действий по регистрации регламентируется ст. 16 Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Заявителю придется подождать:

7 дней, если заявление принимается регистратором, или 9 — при подаче заявления в МФЦ.
10 дней, если подаются документы для госрегистрации и осуществления кадастрового учета, или 12 при обращении в МФЦ.
5 дней при оформлении собственности на основании вступившего в силу решения суда.
5 дней при регистрации ипотеки жилого помещения. При этом свидетельство выдается, но с обременением (об этом свидетельствует запись в ЕГРН); владелец может распоряжаться имуществом только с согласия залогодержателя до полной выплаты кредита.
3 дня, если регистрация связана с наложением ареста на имущество.
3 дня, если оформление касается нотариально заверенной сделки, получения наследства, выделения имущества супруга.

Дата госрегистрации совпадает с датой внесения записи о праве или обременении на объект недвижимого имущества в ЕГРН.

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности

При осуществлении госрегистрации права собственности необходимо оплатить госпошлину. Ее размер регулируется Налоговым кодексом (гл. 25 НК РФ).

Согласно законодательству, если регистрационные действия касаются физлиц и осуществляются путем использования портала Госуслуги, к госпошлине применяется коэффициент 0,7.

Госпошлина	Кто оплачивает	Размер
За госрегистрацию перехода права собственности на жилье (квартиру, дом)	Физические лица	2000 руб.
	Юридические лица	22 000 руб.
За госрегистрацию в праве общей собственности на недвижимость, за исключением земель	Физические лица	2000 руб. х размер доли
	Юридические лица	22 000 руб. х размер доли
За регистрацию земельного участка, передаваемого для осуществления деятельности, не связанной с предпринимательской	Для всех	350 руб. При регистрации доли госпошлина равна 350 руб. х размер доли
Госрегистрация смены залогодержателя при уступке прав, связанных ипотекой	Для всех	1600 руб.
Оформление доли в праве общей собственности на общее имущество в доме с несколькими квартирами	Для всех	200 руб.
Регистрация доли участков сельхозназначения	Для всех	100 руб.

При покупке жилья госпошлину можно оплатить сразу у нотариуса.

Оформление перехода права собственности — процесс, «запущенный» законом №122-ФЗ в 1998 г. До этого достаточно было иметь нотариально заверенный договор купли-продажи, техпаспорт БТИ. Теперь при отчуждении, передаче новых объектов недвижимости, а также незарегистрированных ранее, необходимо обязательно обращаться в Росреестр.

Для понимания спорных моментов, связанных с изменением законодательства, надо выяснить: всегда ли нужно регистрировать право собственности? В какой момент гражданин становится собственником имущества? С какой даты начинает исчисляться срок предоставления налоговых льгот? Задайте вопрос юристу сайта os-nasledstvo.com и получите бесплатную консультацию.