Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Продажа квартиры без согласования с компетентными структурами произведенной в ней перепланировки, это хлопотная, но вполне реальная задача. Подобные помещения реализуются достаточно регулярно и главным их преимуществом является сравнительно низкая цена. Рассмотрим данный вопрос подробнее.
Нужно ли узаконить при продаже?
Не обязательно. В законодательстве нигде не сказано о том, что перед продажей жилья нужно узаконивать произведенную в нем перепланировку. Другое дело, что все возможные штрафы и другие проблемы останутся за предыдущим владельцем.
Как узаконить перепланировку
Несмотря на тот факт, что без узаконенной перепланировки продавать жилье можно, значительная часть покупателей не хочет приобретать такую недвижимость, ведь это автоматически предполагает наличие потенциальных проблем в будущем. Особенно если не заняться узакониванием внесенных изменений сразу после покупки. Таким образом, большая часть продавцов стремится сначала все привести в соответствие с документами (или изменить документы, узаконив перепланировку) и только потом продает жилье.
Порядок действий
- Обратиться в УК (управляющую компанию) или ЖЭК за консультацией. На данном этапе можно понять общие принципы узаконивания перепланировки и определиться, что и когда лучше делать.
- Собрать все документы. Перечень достаточно обширный, особенно если продавец сам планирует обходить Роспотребнадзор, Пожнадзор и другие подобные государственные структуры.
- Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы).
- Подать все документы и заполнить заявление.
- Дождаться решения. Если оно отрицательное, причем по документам понятно, что отказ был немотивированным, есть смысл обращаться в суд.
Документы
Перечень требуемых для узаконивания документов:
- Паспорт заявителя. Если у жилья несколько собственников, потребуются документы каждого из них.
- Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Данный документ заверяется нотариально.
- Документы на недвижимость. Обычно это выписка из ЕГРН и договор купли-продажи, но могут быть и другие варианты. Например, договор дарения.
- Техпаспорт на квартиру.
- Проект произведенных работ. Если они производились без проекта, то его придется заказывать отдельно.
- Заключения ответственных инстанций о возможности узаконивания произведенной перепланировки.
Расходы
Общая сумма расходов составит порядка 30-60 тысяч рублей. Из них:
- Консультация обойдется примерно в 2 тысячи рублей.
- Проект перепланировки будет стоить около 15 тысяч рублей.
- Согласование всех документов обойдется еще приблизительно в 5 тысяч рублей.
- Нотариальное заверение согласий совладельцем: примерно 1-2 тысячи рублей каждое.
- Новый техпаспорт: порядка 10 тысяч рублей.
Сроки
Процедура узаконивания перепланировки может занять порядка 2-3 месяцев. Из этого времени около 1 месяца придется готовить документы для подачи заявления, и еще 2 месяца ждать решения. Все это верно только в том случае, если не придется обращаться в суд. В противном случае срок автоматически увеличивается минимум на 2-3 месяца.
Как продать с неузаконенной перепланировкой?
Если планировка не узаконена и заниматься данным вопросом нет времени, сил, денег или желания, то можно продать ее и так. Рассмотрим подробнее данную процедуру.
Порядок действий
- Найти покупателя. Этим можно заниматься самостоятельно (расспросить знакомых, подать объявления в газеты и на сайты) или нанять специалистов из агентства недвижимости. Их услуги обойдутся в копеечку, но, если нет времени заниматься всем лично – это лучший вариант.
- Подготовить все документы.
- Обсудить с потенциальным покупателем все особенности и условия будущей сделки. Рекомендуется заранее уточнить тот факт, что в жилье без разрешения проведена перепланировка.
- Заключить договор купли-продажи.
- Получить деньги.
Документы
Для сделки понадобятся следующие бумаги:
- Паспорт продавца.
- Техпаспорт на квартиру.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и другие бумаги, которые подтверждают право собственности на жилье).
- Выписка из домовой книги.
- Справка из управляющей компании или ЖЭКа об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Расходы
Со стороны продавца расходы будут сравнительно небольшими, при условии, что он не будет пользоваться услугами агентства недвижимости. Фактически, единственное, за что придется заплатить с гарантией – это выписка из ЕГРН. Свежая версия стоит 350 рублей.
Сроки
При желании, если подготовить все документы заранее, всю сделку можно закрыть всего за 1 день. В среднем на процедуру купли-продажи жилья уходит от 1-2 недель до 1 месяца.
При продаже в ипотеку
Что делать, если квартиру продать нужно обязательно, но в ней есть неузаконенная перепланировка, а покупатель настаивает на оформлении ипотечного кредита? К сожалению, это один из многих недостатков несогласованной перепланировки. Банк просто не возьмет такое жилье в качестве обеспечения. С другой стороны, оформлять кредит будет покупатель. Потому, если он сможет договориться или, что еще лучше, предоставить в качестве залога другую недвижимость, то никаких проблем не будет.
Последствия
Как уже было сказано выше, факт продажи жилья (переход права собственности) никак не сказывается на уже назначенных штрафах. Проще говоря, платить придется все равно, зато риска потерять жилье уже не будет. Это уже станет проблемой нового собственника. Никаких ограничений нет, потому претензии покупателя относительно выполненной перепланировки можно смело игнорировать. Он сам должен проверять жилье при покупке.
Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой практически не отличается от стандартной реализации недвижимого имущества. Как следствие, проблемы и риски будут точно такими же. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что именно заслуживает наиболее пристального внимания. Они также могут выступать в качестве представителей клиента как при общении с потенциальным покупателем, так и при возможном отстаивании интересов продавца в суде.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии