Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

28 139 просмотров

Имуществом, находящимся в долевой собственности, можно распоряжаться по своему усмотрению: продать или сдать в аренду, оформить в качестве залогового или завещать. На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, ведь ребенок не должен остаться без жилья после реализации имущества.

Опекун обязан предоставить аналогичное имущество либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства (ООП).

Законодательная база

Дети должны иметь жилье. Факт его наличия подтверждается регистрацией. Место проживания должно совпадать с местом прописки одного из родителей. Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • Конституция РФ. Согласно ст. 17, человек с рождения наделен правами и свободами, ущемлять которые (отчуждать, нарушать) никто не имеет права. Согласно ст. 38, родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые, в свою очередь, находятся под защитой государства. В РФ контролирующую функцию выполняют органы опеки и попечительства.
  • Семейный кодекс РФ. Согласно п. 3-5 ст. 60 СК РФ, дети имеют имущественные права. Родители вправе распоряжаться их собственностью, но только с учетом положений ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних. В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ родители не могут действовать в противовес интересам ребенка.
  • Гражданский кодекс. В нем отражены вопросы относительно дееспособности подростков 14-16 лет (ст. 26), малолетних до 14 лет (ст. 28 ГК РФ). Также в законе идет речь о месте жительства детей до 14 лет, подопечных: им признается место проживания родителей, опекунов несовершеннолетних (п. 2 ст. 20 ГК РФ). О возможности распоряжаться имуществом ребенка сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ. По закону, сделки, касающиеся продажи, дарения, обмена или сдачи в наем имущества подопечного не могут совершаться без получения разрешения ООП.
Дети обладают имущественными правами. Их регистрация обязательна по месту жительства одного из родителей. Распоряжение имуществом детей возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Законом предусмотрена возможность реализации недвижимости с долей несовершеннолетнего при условии, что его интересы не будут ущемлены. Контроль за законностью сделки осуществляют ООП, без их информирования о продаже квартиры отчуждение имущества незаконно.

Обязательные условия для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего:

  • Новая квартира не меньше продаваемой и сделки по продаже и приобретению иной недвижимости производятся одновременно.
  • Доля ребенка в новой квартире не меньше, чем была в продаваемой.
  • При невозможности произвести сделки по реализации и приобретению квартир одновременно родители дают письменное обязательство предоставить ребенку равноценное жилье в течение 3 месяцев, иначе произойдет расторжение сделки.
  • У ребенка есть жилье с равноценными условиями, в новом он не нуждается, и родители обязуются положить ему на счет сумму, соразмерную вырученной от продажи доли недвижимости. Воспользоваться деньгами ребенок сможет при достижении совершеннолетия.

Родители должны предоставить доказательства, что права детей не будут нарушены.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Возраст до совершеннолетия делится на несколько интервалов. В каждом из них дети наделены определенными правами и обязанностями:

  • От 6 до 14 лет — могут совершать только мелкие бытовые сделки. Остальные действия, требующие нотариального заверения или госрегистрации, за них осуществляют родители, опекуны, усыновители. Лица, действующие в интересах ребенка, несут по сделкам имущественную ответственность (ст. 28 ГК РФ).
  • От 14 до 18 лет — имеют право на совершение бытовых сделок, распоряжение своим заработком, внесение вкладов и участие в кооперативах. Прочие сделки, в том числе и распоряжение долей в квартире, может осуществляться только с согласия родителей (родных или приемных), попечителей (ст. 26 ГК РФ).
  • С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи.
  • Эмансипированные юноши и девушки от 16 лет могут распоряжаться своим имуществом без спроса. Объявление о полной дееспособности возможно, если несовершеннолетние работают по трудовому договору, занимаются предпринимательством. Признание происходит с согласия родителей при участии ООП или по решению суда.
  • Вступившие в брак до 18 лет, но не ранее 16 лет (ст. 13 СК РФ) считаются полностью дееспособными даже после расторжения брака. Супруги вправе самостоятельно осуществлять сделки с квартирой или иными имущественными ценностями.

Допускается реализация части недвижимости подростком, достигшим 16 лет, только при условии его эмансипации или вступления в брак. Но это исключения, в остальных случаях нужно согласие родителей или органов опеки.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

  • Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
  • Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
  • Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
  • Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
  • Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
  • Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.
Копию договора о приобретении новой квартиры, доля в которой стала собственностью ребенка, необходимо предоставить в ООП.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Сделка по продаже квартиры, где дольщик — ребенок, невозможна без разрешения органов опеки и попечительства. В подразделение органа необходимо явиться обоим родителям. При несогласии одного из них, например — отца, на продажу недвижимости, отчуждение собственности будет возможно по решению суда.

Если ребенку исполнилось 14 лет, принимается во внимание его мнение по поводу продажи. Рекомендуется оформить документ-согласие, составленное по образцу:

Образец согласия несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Скачать образец согласия несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Представитель органа изучает документы, сопоставляет прошлые и будущие условия проживания, делает выводы, замечания и принимает решение о выдаче разрешения.

Родители, в свою очередь, заполняют заявление, что обязуются действовать в интересах детей.

Если ребенок сам ставит подпись на договоре, потребуется согласие от обоих родителей в том, что они не против, составленное в произвольной форме.

Один из необходимых документов — заявление в ООП о разрешении на заключение сделки купли-продажи.

Образец заявления в ООП

Образец заявления в ООП

Скачать образец заявления в ООП
Внимание! Время ожидания ответа от ООП составляет 15 дней.

Улучшение условий: аргументы

Нередко в ООП звучат отказы в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому правильное аргументирование — важный этап процесса. В заявлении приветствуется указание фактов:

  • увеличение жилой площади в доле ребенка;
  • лучшая экологическая обстановка в регионе проживания;
  • более развитая инфраструктура, чем в населенном пункте, где ранее проживал несовершеннолетний, что дает больше возможностей для гармоничного развития личности;
  • получение более высокооплачиваемой работы родителями, увеличение расходов на развитие детей.

Важно доказать, что продажа квартиры не лишит ребенка жилья, а даст возможность ему расти в новых — более комфортных условиях.

Причины отказа

Если в действиях дольщиков прослеживается личная выгода, ООП будут вынуждены отказать в продаже либо изменят условия. Сделка может сорваться, если:

  • прежняя квартира реализуется сразу целиком, а новая приобретается в ипотеку;
  • здание, в котором находится новая квартира, не введено в эксплуатацию;
  • ребенку выделяется доля меньше той, что была прежде;
  • в районе, где приобретается квартира, неблагоприятная экологическая, политическая обстановка;
  • площадь объекта настолько мала, что проживание с родителями невозможно;
  • вблизи квартиры нет объектов инфраструктуры, где ребенок может обучаться, заниматься спортом;
  • родители намерены потратить на покупку квартиры часть суммы, а остальную — направить на приобретение предметов роскоши.
Если оформленного договора на приобретение новой квартиры нет, а есть только предварительный, органы опеки не могут взять данный факт за основание для отказа.

Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире

Согласие отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего потребуют в регистрационной палате. Даже если супруги расторгли брак, не ладят между собой, а ребенок проживает с матерью, потребуется согласие отца на сделку как законного представителя несовершеннолетнего, имеющего равные с матерью права на его воспитание.

Документ-согласие оформляется в свободной форме. Главное, чтобы из текста было понятно: отец не против совершения сделки.

Образец

Образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Скачать образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Необходимые документы для предоставления в ООП и заключение договора

Для получения разрешения в ООП на осуществление сделки понадобятся документы:

  • удостоверения личности каждого из родителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он достиг 14-летия;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • доказательство владения долей имущества для каждого из дольщиков;
  • техническая документация;
  • выписка из домовой книги;
  • заявление на разрешение продажи;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документ, подтверждающий обеспечение несовершеннолетнего жильем в будущем.

Иной перечень документов понадобится для оформления договора купли-продажи. Родителям необходимо предоставить:

  • Разрешение органов опеки и попечительства на оформление сделки.
  • Свидетельство о рождении или паспорт продавца. До 14 лет от лица владельца выступит родитель или попечитель, а с 14 лет дети смогут сами поставить подпись при согласии ответственного за них лица (родителя, опекуна).
  • Правоустанавливающие документы на реализуемый объект.
  • Паспорта прочих собственников квартиры.

Семьи бывают полными и неполными, и в зависимости от жизненных обстоятельств сторон договора может меняться перечень документов. Примеры ситуаций:

  1. Лишение родительских прав. В этом случае от родителя, лишенного прав, не понадобится разрешение, но необходимо предоставить решение суда, согласно которому произошло это юридически значимое событие.
  2. Смерть родителя. К перечню документов добавляется свидетельство о смерти отца (матери).
  3. Проживание родителя на территории иностранного государства. Необходимо будет предоставить его согласие, заверенное в соответствующем консульстве.
  4. Место жительства родителя определить не удается. Необходимо решение суда о признании лица без вести отсутствующим.

В каждом конкретном случае рекомендуется получить консультацию юриста для правильной организации дальнейших действий.

Договор купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей (образец)

Договор является документом, форма которого определена ст. 427 ГК РФ. Он будет состоять из следующих частей:

  1. Вводная часть. В ней указывается название документа «Договор купли-продажи квартиры», ниже — место заключение договора, дата, сведения об участниках сделки (покупателе, продавце и его представителе). Указываются их ФИО полностью, адреса проживания, паспортные данные, сведения из свидетельства о рождении.
  2. Предмет договора. Описываются сведения о квартире (место расположения, общая и жилая площадь), наличие или отсутствие возможных ограничений и обременений; указывается доля каждого из участников в общей собственности и документ-основание для владения долей.
  3. Цена договора, порядок уплаты. Предоставляются сведения о стоимости квартиры в целом и доли в частности.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Указание о дееспособности сторон соглашения.
  6. Подписи сторон.

Обычной практикой является привлечение к заключению договора нотариуса, который проверяет чистоту сделки и оформляет нотариальное заверение.

Если имеются некоторые нюансы, например, оплата за недвижимость будет осуществляться в рассрочку, об этом следует указать отдельным пунктом.

Образец договора:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних

В большинстве случаев наряду с продажей помещения производится покупка новой жилплощади, где выделяется доля ребенку. На приобретение жилья разрешение органов опеки не требуется.

Налог с продажи

В соответствии с НК РФ доход граждан облагается налогом. Дети — не исключение, ведь у них появляется возможность выплатить государству определенную сумму с вырученных денег.

Согласно ст. 224 НК РФ, сумма налога составляет 13% с суммы продажи. Но все не так просто. С целью стимулирования активности рынка недвижимости государство предусмотрело налоговые льготы в виде налогового вычета.

База налогообложения — это сумма, равная кадастровой стоимости, помноженная на 0,7, но это касается только тех объектов, которые были куплены после января 2016 года. Если кадастровая стоимость не определена на 1 января года совершения сделки, то в расчет берется сумма, указанная в договоре.

Важный момент — срок использования недвижимости. При владении более 3 лет собственник, получивши имущество в дар, наследство, по договору пожизненного содержания с иждивением или в результате приватизации, освобождается от уплаты НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для граждан, получивших недвижимость по договору купли-продажи, срок увеличивается до 5 лет.

Вычет равен 1 млн. руб. или же сумме, затраченной на приобретение недвижимости (ст. 220 НК РФ).

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, вычет распределяется между участниками пропорционально их долям. Однако при желании каждый из них может получить вычет, если оформить отдельные договоры купли-продажи на каждую долю. Вычет может применяться только раз в году.

Пример. Гражданка С. решила продать квартиру, в которой ½ доля принадлежала ее 12-летнему сыну. По документам сумма продажи составила 3 млн. 600 тыс. руб. Поскольку квартира находилась во владении более 5 лет, С. имела право на имущественный вычет при ее реализации. Она оформила 2 договора, согласно которым реализовала свою долю и долю сына с согласия органов опеки. Сумма по каждому из договоров составляла 1 млн. 800 тыс. руб. После вычета база налогообложения составила 800 тыс. руб. НДФЛ матери и сына составил по 104 тыс. руб. с каждого.

Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: нюансы

Стандартный способ продажи — путем составления договора, подкрепленного согласием органов опеки и попечительства. Но бывают ситуации, когда органы опеки не соглашаются дать разрешение на сделку, ставят перед владельцами трудновыполнимые условия. Разрешить спор можно только путем обращения в суд.

Опровержение решения органов опеки о запрете продажи доли несовершеннолетнего в квартире

В законодательстве нет четких критериев для выдачи разрешения органов опеки. При малейшем подозрении на ухудшение условий содержания детей, их дальнейшего проживания в неблагоприятном районе или прослеживании корыстных интересов родителей органы опеки отказывают в совершении сделки.

В некоторых случаях ООП требуют выделить ребенку большую площадь, положить на счет значительную сумму денег или выдвигают иные условия, которые кажутся родителям (опекунам) несправедливыми и невыполнимыми. Тогда придется обратиться в суд с иском о признании решения ООП недействительным полностью или в части некоторых пунктов.

Как оставить иск

Документ подается в районный суд. Важно соблюсти правила, выдвигаемые к составлению иска, (ст. 131 ГПК РФ). В документе указывается:

  • наименование суда:
  • ФИО истца и ответчика;
  • название документа;
  • суть иска: описывается, по какой причине ООП приняли решение, не удовлетворяющие стороны, обосновать свое видение ситуации;
  • прошение об отмене или изменении решения ООП;
  • перечень документов;
  • подпись и дата.

Образец иска:

Скачать образец иска об оспаривании распоряжения органа опеки и попечительства

Если отец не согласен

Оставшись с ребенком, мамы пытаются максимально улучшить условия проживания согласно имеющимся возможностям, но зачастую сталкиваются с преградой в виде отца несовершеннолетнего, старающегося во всем усмотреть выгоду для бывшей супруги. Если достичь договоренностей не удается, а разрешение отца необходимо, нужно действовать так:

  1. Отправить мужу письмо с уведомлением и описью вложения с просьбой дать разрешение на продажу доли ребенка в квартире.
  2. Зафиксировать факт отказа родителя от дачи согласия на улучшение жилищных условий. Можно прибегнуть к использованию диктофонной записи разговора, распечатать переписку, из которой видно, что отец безучастен к жизни несовершеннолетнего или настроен негативно.
  3. Обратиться в суд с иском о разрешении продажи квартиры без разрешения отца.
Процесс обращения в суд будет проходить по аналогии с обращением по поводу опровержения решения ООП. Разница — в сути искового заявления.

Как составить иск

Документ должен соответствовать требования ГК РФ:

  • В «шапке» указывается наименование районного суда, ФИО истца и ответчика.
  • После названия заявления излагается суть иска. Важно привести доказательства улучшения условий проживания несовершеннолетнего и акцентировать внимание на несогласии отца с тем, что детям достанется большая площадь, район проживания будет лучше.
  • Далее следует просить суд о разрешении продажи квартиры без согласия отца.
  • В конце предоставляется перечень документов, ставится дата и подпись просителя.

Образец иска:

Скачать образец иска о разрешение сделки продажи доли ребёнка без согласия отца

При обращении особое внимание следует уделить сбору доказательной базы, ведь отец в суде может отрицать, что препятствовал продаже. Если улики отказа раздобыть не удается, можно организовать разговор при свидетелях и призвать их в помощь.

Госпошлина и затраты

При подаче иска неимущественного характера размер госпошлины составит 300 руб. Если документ составлялся при содействии адвоката, придется оплатить стоимость услуг, размер которых рекомендуется выяснить до обращения.

Длительность процесса

После предоставления иска он находится в течение 5 дней у судьи на рассмотрении. При отсутствии сопутствующих документов, некорректном изложении материала может последовать отправка заявления на доработку с возможностью повторного обращения.

Далее назначается дата заседания, на котором может присутствовать представитель ООП, или отец при его несогласии на сделку. Каждой из сторон предоставят возможность изложить свои аргументы.

Срок принятия решения по подобным делам составляет до 2 месяцев ст. 154 ГПК РФ.

Сделки с недвижимостью, особенно — находящейся в долевой собственности, отличаются сложностью. Если дольщиков несколько, потребуется получить у каждого согласие на продажу, а если дольщик — несовершеннолетний ребенок, есть возможность принять решение за него, но препятствием к оформлению могут стать органы опеки и попечительства.

Судебные тяжбы отнимут много времени, и все труды риелтора по поиску покупателя квартиры и продавца новой недвижимости откажутся напрасны. Не знаете, каков порядок действий при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, как оформить обращение в органы опеки, какие аргументы привести, чтобы получить положительное решение? Чтобы сделки не сорвались, задайте вопросы юристу сайту ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
513
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.