Как продать долю земельного участка
Ситуации, когда человеку достается не все имущество, а только его часть — не редкость. При получении наследства, в результате приватизации или выдела имущества супругу во владение переходит не весь объект, а только его доля. Распорядиться своей частью потенциальный владелец сможет только после того, как вступит в законные права, оформив имущество в собственность. Распоряжение землей имеет ряд нюансов. Перед тем как продать долю земельного участка, необходимо ознакомиться с положениями нормативно-правовых актов, без соблюдения которых договор может оказаться недействительным.
Можно ли продать долю земельного участка
Согласно законодательству, дольщик вправе продать часть земли, которая ему принадлежит на правах собственности. Основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения между сторонами:
- Ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. Документ отражает основное отличие сделок дольщиков и собственников всего объекта недвижимости. Согласно закону, по умолчанию остальные дольщики — первые покупатели продаваемой земли. Они могут реализовать свое право или отказаться.
- Ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, где говорится о возможности выдела земельного участка из общей долевой собственности.
- Ст. 8, 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г., которые позволяют осуществить реализацию земель сельхозназначения. Основные положения о продаже доли изложены в ст. 12 Закона.
Из этого правила есть исключение, касающееся земель сельхозназначения. Если дольщик продает часть земли без выделения земельного участка другому совладельцу или представителю фермерского, крестьянского хозяйств, который пользуется реализуемой землей, извещать остальных о продаже не обязательно (п.2 ст. 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г.).
Уведомление о продаже доли земельного участка (образец)
Документ-уведомление не имеет строго установленной формы. Основное, что в нем нужно указать — условия осуществления сделки, стоимость доли и предложение другим владельцам приобрести свою часть земельного участка.
Образец извещения:
Скачать образец уведомления о продаже доли земельного участка 
Такое извещение необходимо отправить всем дольщикам письмом с уведомлением о вручении. На почте нужно составить опись (2 экз.), при этом сотрудник почты ставит штамп и становится свидетелем отправки; затем указать ценность письма. Сумму можно установить по своему усмотрению. Спустя месяц необходимо получить уведомление или забрать письма с пометкой о том, что они не были вскрыты. Полученные документы прикладываются к договору купли-продажи.
Продажа земли без согласия других собственников
Продать землю без согласия прочих дольщиков можно. Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распоряжаться своим имуществом: дарить, передавать в наследство, продавать. Важное условие — соблюдение правила преимущественной покупки иными владельцами земли, иначе сделку признают недействительной.
Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка
Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.
Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.
При продаже должны быть соблюдены условия:
- часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
- размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
- получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
- продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.
После подготовки можно приступать к продаже.
Порядок действий
Последовательность действий при продаже долевой собственности такова:
- Подготовка документов к продаже. Если объект не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание участка, осуществить регистрацию в Кадастровой палате.
- Предложение прочим дольщикам выкупить землю и выждать период, равный 1 месяцу.
- Предложение о продаже земли третьим лицам, определение условий сделки.
- Оформление договора купли-продажи.
- Регистрация участка новым владельцем в Росреестре.
Если осуществление продажи планируется ранее, чем через месяц после оповещения иных владельцев, необходимо попросить их оформить письменный отказ для предъявления в Росреестре.
Необходимые документы, стоимость оформления
Наиболее трудоемкий этап при оформлении продажи земельного участка в общей долевой собственности — подготовка документов. При этом понадобится:
Документ | Где взять | Стоимость |
|---|---|---|
Кадастровый паспорт | Если участок поставлен на кадастровый учет, заказать паспорт можно в Кадастровой палате, МФЦ | Для физических лиц стоимость оформления составит 200 руб. Документ в электронном виде обойдется в 150 руб. |
Межевой план | Документ выдается лицензированной геодезической компанией | Стоимость межевания зависит от сложности работ, связанной с количеством собственников, особенностями рельефа. Цена может варьироваться в пределах 2-20 тыс. руб., поэтому стоимость лучше уточнить заранее |
Справка об отсутствии обременений | Предоставляется Росреестром | Госпошлина для физических лиц — 200 руб., для юридических лиц — 600 руб. |
Выписка из ЕГРН | В документе дается характеристика объекта недвижимости, указывается форма собственности, информация о проведении межевания земельного участка. За выпиской из справки можно обратиться в Росреестр, МФЦ | Бесплатно |
Отказы прочих собственников от приобретения доли имущества или документы, подтверждающие незаинтересованность в приобретении | У прочих собственников | Бесплатно |
Правоустанавливающие документы. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ | ||
Ксерокопия паспорта | ||
Свидетельство о браке и согласие законного супруга на совершение сделки | ||
Необходимо подготовиться к тому, что сбор документов может занять до 1 месяца. Наиболее длительной является процедура межевания участка. При сложном рельефе длительность составляет около 3 недель.
Оформление договора при продаже общей долевой собственности
Договор оформляется в соответствии с положениями ст. 454, 455 ГК РФ. При составлении документа рекомендуется руководствоваться наставлениями юриста во избежание признания его недействительным. Договор содержит:
- Сведения об обеих сторонах правоотношений: их ФИО, адреса прописки и фактического проживания.
- Характеристику предмета договора. В отношении доли участка должно быть указано ее назначение, место расположения, кадастровый номер, категория земель, наличие или отсутствие построек и прочие характеристики.
- Стоимость объекта.
- Сведения о наличии обременений.
- Информация о предложении остальным дольщикам приобрести участок и об отказе совершить покупку.
- Права и обязанности обеих сторон.
- Порядок улаживания споров.
- Реквизиты и подписи обеих сторон.
Типовой бланк договора:
Скачать образец договора при продаже общей долевой собственности Договор должен оформляться в 3 экземплярах, после чего покупатель может оформить право собственности в Росреестре.
Оформление земли в собственность новым владельцем
Стороны правоотношений должны обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Для этого придется оплатить госпошлину, равную 350 руб., и подать пакет документов:
- копии паспортов плательщика и покупателя;
- копии договора;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на долю участка;
- документы, подтверждающие отказ иных дольщиков от приобретения недвижимости.
По истечении 7-10 дней в реестр будут внесены сведения о новом собственнике.
Налог с продавца
Сумма налога (НДФЛ) от продажи земли зависит о того, сколько времени участок находился в собственности владельца до момента его реализации.
Налог не платится, если (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) доход был получен от продажи объекта недвижимости, которая находилась в собственности продавца 3 года и более. Это правило действует в случаях, если земля получена следующим образом:
- в дар от близкого родственника;
- согласно договору дарения;
- досталась по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением;
- перешла в собственность в результате приватизации.
В иных случаях освобождение от НДФЛ возможно только при условии владения участком более 5 лет.
Можно ли и как продать долю земельного участка без межевания
Межевание представляет собой установление границы. Процедура отличается длительностью, затратностью и может вызвать ряд разногласий между владельцами долей, поэтому при продаже нередко стоит вопрос — можно ли продать землю без межевания? До 2024 это было возможно, однако с января указанного года — нет.
Согласно закону №447-ФЗ от 22.12.2014 г., кадастровые работы могут быть выполнены только при наличии плана межевания. Отсутствие кадастрового паспорта не критично, если владелец пользуется землей. Но при желании реализовать права собственника возникнет необходимость получения кадастрового паспорта.
Кроме того, ст. 6 Земельного кодекса гласит, что участок, являясь объектом права собственности, должен иметь индивидуальные характеристики. Но доля, например, ¼, 1/3 земли, не дает четкой характеристики объекту.
Без межевания договор отчуждения может считаться недействительным. Как указано в ст. 554 ГК РФ, если в документе отсутствуют параметры, позволяющие четко определить объект в составе другого имущества (например, целого участка), договор считается несогласованным и недействительным.
После процесс реализации доли не отличается от продажи целого земельного участка.
Продажа земли сельхозназначения после приватизации
Нередко к юристу обращаются с вопросами о том, возможна ли реализация земли сельхозназначения без межевания, выделения доли. При этом процесс продажи будет иметь свои особенности.
В собственности может находиться пай — земельный участок, поступающий во владение после приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Владелец пая имеет право:
- оформить на землю завещание;
- внести ее в качестве доли уставного капитала организации, эксплуатирующей угодья;
- отказаться от прав владения.
Если в покупке заинтересованы третьи лица, должно быть проведено межевание поля, из которого был сформирован участок, постановка объекта на кадастровый учет. В этом случае правом преимущественной покупки обладает:
- субъект РФ;
- муниципальные образования.
Владельцу необходимо отправить уведомление о продаже. В течение 30 дней госорганы должны уведомить о желании приобретения, а после — возможна продажа третьим лицам.
Если гражданин не пользовался вверенным участком в течение 3 лет или доля не была никому передана, земля будет считаться «невостребованной долей». На такую землю могут претендовать местные органы самоуправления, установив право собственности в судебном порядке.
При реализации земельного участка потребуются знания положений земельного, гражданского, налогового кодексов, ряда прочих законодательных актов, в противном случае допущенные при оформлении ошибки могут свести все усилия по продаже «на нет».
Чтобы выработать верный план действий и не потерять уйму сил и времени, обратитесь к юристу сайта os-nasledstvo.com. Консультация специалиста поможет определиться с перечнем документов для продажи. Без юриста не обойтись при составлении договора о продаже имущества. Консультация предоставляется бесплатно, обращайтесь прямо сейчас.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии
Анатолий
Могу ли я продать свою земельную долю, полученную при приватизации сельхозземель, Крестьяно-фермерскому хозяйству без оповещения участников долевой собственности?