Бесплатная консультация
по всей России
Задать вопрос онлайн

Договор купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала

404 просмотров

Материнский капитал (МК) используется на удовлетворение текущих нужд ребенка, обеспечение его жильем, образованием, лечением. Одним из приоритетных направлений, согласно п. 3 ст. 7 закона №256 ФЗ от 25.12.2008 г., является улучшение жилищных условий, где будет проживать несовершеннолетний. Однако суммы, которая до 2020 года составляет 453 026 руб., не всегда достаточно для приобретения квартиры целиком, и возникает вопрос: можно ли купить долю в квартире с привлечением материнского капитала, а впоследствии — продать недвижимость.

Такая возможность есть, однако и продавцу, и покупателю доли необходимо учесть все нюансы составления договора купли-продажи с условием использования «детских» денег.

Как приобрести долю в квартире за материнский капитал

Средства, выдаваемые при рождении 2 ребенка, могут быть направлены на приобретение недвижимости одним из способов:

  • покупка готового жилья;
  • приобретение недвижимости в кредит.
Купить долю в квартире за счет средств МК можно, но заключение договора контролируется Пенсионным фондом.

При заключении сделки с использованием госсредств продолжительность процесса купли-продажи увеличивается до 2-3 месяцев.

Особенности следок с материнским капиталом:

  • Контроль со стороны Пенсионного фонда.
  • Обязательный сбор документов для предоставления в ПФ. При недостатке документов ПФ не одобрит перевод средств на счет продавца.
  • Возможность быстрого аннулирования сделки при отзыве права на использование МК у держателя сертификата.
Нередко ПФ отвечает отказом на просьбу направить средств МК на приобретение доли, поскольку основное требование — купить не часть объекта недвижимости, а целый, в котором сможет проживать семья, однако такой отказ можно оспорить.

Продажа доли за МК неблагоприятна для продавца, который хочет заключить следку без промедления, но не несет никаких финансовых рисков. В случае срыва договоренностей недвижимость останется за прежним владельцем.

Можно ли купить долю квартиры за материнский капитал?

Поскольку цель расходования материнского капитала — обеспечение семьи жильем, приобрести объект в долевой собственности можно лишь в 2 случаях:

  1. Если помещение, представляющее собою долю, изолировано. Пример — комната в коммунальной квартире.
  2. Если при покупке доли во владение покупателя перейдет весь объект недвижимости.
Купить комнату в общежитии на МК можно, ели оно относится не к общему, а к частному жилому фонду.

Кроме того, к объекту выдвигается ряд иных требований:

  • нельзя купить долю в квартире под снос;
  • если приобретается недостроенный объект, он не может быть незавершенным более чем на 30%;
  • квартира должна находиться на территории РФ.

Нельзя потратить МК на покупку доли в однокомнатной квартире, поскольку в ней невозможен выдел изолированного помещения.

Пошаговая инструкция

Для заключения договора необходимо:

  1. Выяснить, можно ли приобрести объект на средства МК.
  2. Обсудить условия сделки с продавцом. Если он является содольщиком, необходимо, чтобы владелец предупредил остальных о продаже. Возможно, придется подождать 1-2 месяца, пока содольщики не откажутся от права преимущественной покупки.
  3. Оформить договор купли-продажи.
  4. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
  5. Подготовить документы в ПФ и написать заявление на предоставление средств МК для приобретения жилья. Они могут быть направлены непосредственно продавцу или в банк для погашения ипотеки.

Срок рассмотрения обращения составляет около 2 месяцев. При нецелевом использовании средств возможен отказ от выдачи суммы МК. Решение госоргана подлежит оспариванию в суде.

Форма договора

Договор купли-продажи доли представляет собой соглашение, согласно которому стороны приобретают новые права и обязанности (ст. 420 ГК РФ). В договоре купли-продажи доли квартиры за счет материнского капитала должна содержаться информация:

  1. Во введении — название договора, место оформления сделки, ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Предмет договора. Приводятся сведения о продаваемой доле: ее размере, месте нахождения квартиры, площади, количестве комнат. Указывается вид правоустанавливающего документа, на основании которого возможна передача собственности. В отношении покупателя вносятся сведения о частичном погашении стоимости имущества средствами маткапитала.
  3. Стоимость доли, порядок расчета. Поскольку маткапитал — сумма, зачастую недостаточная для осуществления сделки, указывается, что часть стоимости доли переводится со счета покупателя на счет продавца до определенной даты, а остальная часть переводится со счета ПФ на счет прежнего владельца имущества после регистрации договора.
  4. Права и обязанности сторон. Здесь указывается, когда передается квартира, в какие сроки продавец покинет помещение. Стороны оговаривают, что на момент свершения сделки был произведен осмотр помещения, претензий нет, и договор подписывается без принуждения, а суть изложенного осознается.
  5. Сведения о способах разрешения разногласий, действия при форс-мажорных обстоятельствах.
  6. Указывается, кто понесет расходы по госрегистрации.
  7. Реквизиты, подписи сторон, нотариальное заверение.

Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Документы

При покупке доли продавцу и покупателю необходимо собрать документы, причем последний должен предоставить определенный перечень и при оформлении сделки, и в ПФ.

Оба участника сделки должны подготовить:

  • Паспорт, идентификационный код.
  • Свидетельство о браке (о расторжении брака или о смерти супруга, о признании его безвестно отсутствующим).
  • Нотариально оформленное согласие супруга на сделку (кроме случаев, когда долю приобретают оба супруга).

Дополнительно предоставляются:

Покупателем

Продавцом

Свидетельство о рождении ребенка.

Свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН.

Кредитный договор (если оформляется ипотека).

Технический паспорт.

В Пенсионный фонд:


  • сертификат;

  • заявление о выдаче средств по форме, выданной сотрудниками ПФ;

  • договор купли-продажи доли;

  • СНИЛС;

  • свидетельство о рождении ребенка;

  • обязательство о распределении долей между членами семьи;

  • расписка, выданная продавцом о частичном получении стоимости доли (не нужна, если МК достаточно для покупки).

Согласие органов опеки на сделку, если в недвижимости есть доля ребенка.

Письменные отказы содольщиков от приобретения продаваемого имущества

Внимание! Если будет выявлен факт мошенничества, сделка аннулируется и, помимо штрафа, покупатель понесет расходы, связанные с оформлением договора.

Впоследствии документ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Приобретение доли у родственника

Приобретение имущества у родственников вызывает подозрения: не является ли целью обналичивание материнского капитала. Для предотвращения заключения мнимых договоров купли-продажи сотрудник ПФ проверяет, на каком основании получен объект родственником, кто в нем фактически проживает, изменится ли порядок пользования после покупки доли. Если выяснится, что после приобретения имущества условия проживания детей не изменятся, в перечислении средств будет отказано.

Внимание! Законодательно запрещены сделки по отчуждению недвижимости с использованием маткапитала между мужем и женой.

Возможет ли выкуп доли через суд?

Как показывает судебная практика, отстоять право на приобретение доли в квартире за счет МК возможно. Для этого необходимо обратиться с иском «О признании незаконным отказа в удовлетворении заявления о распоряжении материнским капиталом», где ответчиком будет Управление Пенсионного фонда РФ по месту жительства.

Опираясь на определение ВС РФ №84-КГ 15-8 от 15.09.2015 г., можно сделать вывод, что оспорить отказ ПФ на выдачу средств получится, если:

  • в случае приобретения доли имеется возможность пользоваться целой комнатой;
  • покупка имущества приводит к улучшению условий проживания несовершеннолетних;
  • после переезда на детей будет оформлена доля не меньшая той, которая принадлежала им ранее.

Ели вышеперечисленные условия не будут соблюдены, шансы выиграть дело очень малы.

Как продать долю в квартире за материнский капитал

Бывают ситуации, когда приобретенную с использованием МК долю в квартире приходится продавать. Такая недвижимость имеет одну особенность: в ней должна быть выделена доля несовершеннолетнего.

Поскольку дети самостоятельно оформлять сделки не могут, действуют их законные представители — родители, опекуны или попечители, руководствуясь при этом принципами ст. 36 ГК РФ, то есть, заботясь о благополучии детей, учитывая их мнение и предпочтения. Чтобы права несовершеннолетних не были ущемлены, распоряжение объектом недвижимости контролируется органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Только с их согласия проводятся сделки по отчуждению имущества, приобретенного с привлечением материнского капитала.

Чтобы продать долю в квартире, приобретенной за МК, необходимо соблюсти 2 правила: 1 — оповестить содольщиков о продаже для осуществления ими права преимущественной покупки; 2 — получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Без выполнения этих пунктов сделка будет считаться недействительной.

Как получить разрешение органов опеки на продажу доли, приобретенной за маткапитал

Для получения ООП на продажу доли необходимо соблюсти ряд условий:

  1. Сделка по продаже жилья должна осуществляться одновременно с приобретением равноценной недвижимости. Квадратура новой жилплощади, а также выделенная ребенку доля должны быть не меньше, чем в продаваемом имуществе.
  2. Опекун (родитель) обязан брать во внимание интересы ребенка. В месте, где приобретается альтернативное жилье, должна быть развита инфраструктура, позволяющая ребенку учиться и развиваться физически.
  3. Подготовить необходимые документы и предоставить их на проверку во избежание нарушений.

Перед обращением в ООП необходимо либо найти жилье, которое будет приобретено вместо продаваемого, либо предоставить несовершеннолетнему иную жилплощадь не хуже той, которой он лишится (например, в доме иных родственников).

Если планируется покупка другого жилья, в ООП предоставляется «предварительный договор», который представляет собой обязательство приобрести жилье в будущем.

Документы

Разрешение должны получать оба родителя, даже если они находятся в официальном разводе. Для его оформления подается заявление, составленное по образцу:

Образец заявления для разрешения ООП на продажу квартиры

Скачать образец заявления для разрешения ООП на продажу квартиры

Кроме заявления, в число обязательных к подаче документов входят:

  • Паспорта родителей. Если родителей нет, обращается опекун с предоставлением документов о смерти родителей, о лишении их родительских прав.
  • Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении. После 14-летия потребуется письменное согласие ребенка на сделку.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка о составе зарегистрированных в квартире жильцов.
  • Справка об отсутствии задолженности перед коммунальными службами.

Как правило, ответ органов опеки следует в срок до 1 месяца. Если ребенок достиг 18-летия, согласие органов опеки не потребуется.

Получение согласия на продажу от содольщиков

Законная реализация доли квартиры предполагает получение от содольщиков согласия или отказа на приобретение доли. Без соблюдения этого правила договор будет считаться недействительным.

Покупателю доли необходимо направить в адрес потенциальных покупателей письмо с уведомлением о намерении совершить продажу. В нем указывается:

  • ФИО продавца, место проживания;
  • объект продажи;
  • наличие правоустанавливающей и технической документации;
  • стоимость имущества;
  • предложение приобрести долю.

Образец уведомления:

Образец уведомления о намерении совершить продажу

Скачать образец уведомления о намерении совершить продажу

Содольщики должны дать ответ в течение 1 месяца. При оформлении ими нотариально заверенных письменных отказов в приобретении доли можно подписать договор до истечения месячного срока.

При уклонении от получения письма необходимо к договору приложить доказательства — уведомления почтового отделения о том, что адресант отказался от вручения или не прибыл за письмом в отделение почты. Это означает, что продавцом были предприняты попытки продать долю остальным собственникам.

Долее можно приступать к оформлению договора с содольщиком или со сторонним лицом, учитывая, что стоимость имущества не может быть ниже указанной в уведомлении о продаже.

Содержание договора

Договор купли-продажи состоит из нескольких частей:

  1. Вводной. Здесь указывается название договора, отражающее суть сделки, место его заключения; полные имена и паспортные данные сторон. При продаже доли ребенка указывается его имя, данные свидетельства о рождении, а также сведения о родителе (опекуне), выступающего в качестве законного представителя.
  2. Предметной. В ней указывается информация об объекте недвижимости: адрес, этажность дома, месторасположение, площадь квартиры (жилая и общая), размер доли, количество содольщиков.
  3. Права и обязанности сторон. Здесь обозначается, в какие сроки и на каких условиях одна сторона передает права собственности на долю.
  4. Цена договора, порядок передачи суммы. Производится конкретное описание способа уплаты (наличностью, путем использования банковской ячейки или с привлечением кредитных средств).
  5. Причины возможного аннулирования договора.
  6. Способы решения разногласий, действия при форс-мажорных обстоятельствах.
  7. Подтверждение того, что стороны дееспособны, на них не оказывалось давление при подписании договора.
  8. Реквизиты, подписи сторон.
Внимание! Договор купли-продажи доли квартиры обязательно заверяется нотариусом.

Образец договора с участием несовершеннолетнего:

Скачать образец договора с участием несовершеннолетнего

Стоимость

При оформлении договора купли-продажи необходимо оплатить нотариальный тариф. Сумма составит 0,5% от стоимости доли.

Чем грозит несоблюдение норм закона в отношении прав несовершеннолетних?

Иногда родители пытаются обойти закон и распорядиться имуществом «в обход» несовершеннолетнего либо попросту забывают выделить долю ребенку в течение срока, обозначенного ПП №862 от 12.12.2007 г. Чем это чревато?

В большинстве случаев договор купли-продажи признают недействительным, при этом продавцу возвращают недвижимость, а покупателю — сумму.

В судебной практике встречаются и иные случаи разрешения подобных дел.

Пример 1

Гражданка С. родила второго ребенка, получила материнский капитал и потратила средства на погашение долга в счет строительства жилья. Женщина не оформила дом в общую собственность. Супруг С. обратился с жалобой в прокуратуру на нарушение ПП №822 от 12.12.2007 г. В итоге жалоба была рассмотрена в суде, который обязал С. выделить доли в общей собственности детям.

Пример 2

Гражданка М. приобрела долю квартиры с использованием маткапитала, но не выделила в ней доли детям. По истечении 3 месяцев М. совершила продажу доли на сумму, вдвое превышающую первоначальную стоимость покупки. Об этом узнали органы опеки и попечительства. Через суд сделка была признана недействительной. Суд постановил взыскать с М. штраф в размере 340 тыс. руб.

Внимание! Несмотря на отсутствие четкого распределения ответственности за контроль подобных сделок с привлечением маткапитала, при обнаружении факта мошенничества лицу, совершившему куплю-продажу, грозит уголовная ответственность. Согласно п. 4 ст. 159 УК РФ, если произошел факт мошенничества в особо крупном размере (согласно комментарию ст. 158 УК РФ) — от 250 тыс. руб., лицу грозит лишение свободы до 10 лет и штраф в размере до 1 млн. руб., или в размере зарплаты (дохода осужденного) за период до 3 лет. Статьей предусмотрена возможность снижения (отмены) штрафа, а также ограничение свободы до 2 лет или без такового.

На практике чаще наблюдается не мошенничество, а бездействие сторон по выделу доли ребенка. За это не грозит лишение срока, но возможно наложение штрафов и неотвратимая отмена договора.

Опасность оформления сделок с использованием МК состоит в риске неодобрения Пенсионным фондом прошения о переводе средств в счет оплаты стоимости жилья. Это возможно, если приобретаемая недвижимость не влияет на улучшение условий проживания, чрезмерно мала и из нее не удастся выделить долю ребенку, если не были соблюдены правила отчуждения долевой собственности. Кроме того, ПФ может отменить сделку, если несовершеннолетнему не будет выделена доля в приобретенном объекте.

Прежде чем решиться на заключение договора купли-продажи, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: как правильно заключить договор, какие собрать документы, не отнесут ли сделку к числу мнимых, в какие сроки ПФ представит средства, какие риски имеются для продавца и покупателя доли в квартире, приобретенной за материнский капитал? Консультации предоставляются бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 - Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос
Рейтинг автора
Написано статей
363

Коментарии

Добавить комментарий

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы также можете подписаться, не комментируя.