Главная » Жилищные споры » Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире

Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире

Большинство владельцев доли жилого помещения при передаче этой доли иным лицам часто задаются вопросом, как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей. Но универсального ответа на этот вопрос нет, и не может быть. Все будет зависеть от размера долей, наличия или отсутствия родственных связей между сторонами сделки, их семейным положением и статусом, а также еще от многих прочих нюансов.

Особенности дарственной

Отличительной особенностью этого способа отчуждения части квартиры, в сравнении со всеми остальными является безвозмездность сделки. То есть, даритель при передаче своего имущества по договору дарения ничего не может требовать от выгодополучателя взамен. Это касается как денежного, так и любого другого вида вознаграждения, либо совершения одариваемым каких-либо действий в пользу дарителя. То есть, в дарственной не могут содержаться никакие встречные требования к выгодополучателю, иначе в будущем такой договор дарения может быть оспорен.

Если жилое помещение, часть из которого даритель намерен передать в дар гражданину, не являющемуся совладельцем объекта дарения, то, прежде чем оформлять договор дарения, даритель обязан получить согласие всех остальных собственников объекта недвижимости, либо выделить свою долю в натуре.

Но это положение не распространяется на сделки между двумя собственниками жилого помещения, например, если жена дарит свою долю мужу, либо отец передает свою часть квартиры дочери, являющейся совладелицей той же квартиры.

Расходы

Участники сделки по договору дарения несут определенные денежные траты, среди которых – госпошлина за удостоверение сделки в нотариальной конторе. Сумма сбора рассчитывается, исходя из стоимости даримого имущества, и составляет 0,5% от цены отчуждаемой доли. Есть минимально и максимально допустимые границы госпошлины: она не может быть ниже 500 рублей и выше 20 000 рублей.

Отдельно участники сделки должны будут оплатить услуги нотариуса. В зависимости от региона она может варьироваться от одной до пяти-семи тысяч рублей, средняя ставка составляет пять тысяч рублей.

Третий пункт обязательных расходов – регистрация имущественных прав в Росреестре. Если передается часть помещения, расположенного в многоквартирном доме, то одариваемому придется заплатить 200 рублей, если подаренная доля находится в отдельном доме, то сумма сбора вырастает до двух тысяч рублей.

Налоги

Выгодоприобретатель по договору дарения доли в жилом помещении, если он является резидентом РФ, обязан заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости подаренного имущества. Ставка подоходного налога для нерезидентов вырастает до 30% от стоимости подарка.

Близкие родственники дарителя освобождаются от уплаты подоходного налога.

Особенности договора купли-продажи

Главным отличием сделки купли-продажи от дарения является ее возмездность, то есть, продавец передает свою долю жилого помещения покупателю, а тот, в свою очередь, оплачивает стоимость передаваемого по договору купли-продажи имущества продавцу.

Если жилое помещение находится в собственности нескольких владельцев, то лицо, решившее продать свою долю квартиры, должно предложить остальным совладельцам выкупить свою часть квартиры, причем, по условиям, аналогичным тем, которые оно выставило бы при продаже третьим лицам.

И только после того, как остальные собственники откажутся выкупать выставленную на продажу часть жилого помещения, либо вообще проигнорируют предложение о выкупе, по истечении одного месяца после предложения о выкупе, собственник имеет право продавать свою долю третьим лицам.

Расходы

Расходы при оформлении сделки купли-продажи части жилого помещения такие же, как и при отчуждении ее по договору дарения. Но в случае с покупкой части объекта недвижимости, в отличие от получения его в дар, покупатель может воспользоваться имущественным вычетом, и, тем самым, сократить свои расходы на покупку.

Налоги

Продавец доли жилого помещения, согласно ст.217.1 НК РФ, обязан после получения средств за проданное имущество, оплатить подоходный налог, который составит:

для резидентов РФ – 13% от стоимости сделки;
для нерезидентов – 30% от цены проданного имущества.

Но некоторые граждане освобождаются от уплаты подоходного налога. Это лица, владеющие долей в объекте недвижимости более трех лет, ставшие собственниками по следующим основаниям:

получившие имущество в наследство;
приватизировавшие жилое помещение;
получившие долю квартиры в собственность по договору пожизненного содержания.

Плюсы и минусы

Рассмотрим – в чем плюсы и минусы обеих процедур.

Дарение доли в квартире

Преимущества:

Освобождение от подоходного налога близких родственников. Согласно пп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ, при дарении имущества близким родственникам, последние освобождаются от уплаты подоходного налога.
Не требуется согласия других собственников. Это правило действует только в тех случаях, когда доля квартиры, передаваемая в дар, выделена в натуре. Но если другие владельцы жилого помещения категорически против дарения, то будущий даритель может сначала выделить свою долю, а затем уже подарить ее вопреки желанию остальных совладельцев.
Отсутствие преимущественного права. Собственник доли жилого помещения вправе подарить свое имущество любому гражданину, независимо от того, имеют ли другие совладельцы виды на его долю или нет.
Переход доли в личную собственность. Согласно п. 1 ст. 36 СК РФ, полученная в дар одним из супругов доля жилого помещения становится его личной собственностью и не включается в совместно нажитом имущество, соответственно, не может быть поделена при разводе и разделе имущества.

Недостатки:

Подоходный налог. Если дар оформлен на третьих лиц, не являющихся близкими родственниками дарителя, он облагается подоходным налогом. Ставки НДФЛ указаны выше.
Оспаривание. Передача части жилого помещения по договору дарения имеет несколько требований, нарушение каждого их них чревато оспариванием и дальнейшим аннулированием сделки. Оспорить договор дарения могут не только стороны соглашения, но и любое заинтересованное лицо, включая государственные органы (прокуратура и ООП).
Запрет на дарение в пользу юридических лиц. Согласно пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, выгодоприобретателями при составлении договора дарения не могут быть любые коммерческие и прочие организации.
Ограничения в дарении имущества супругов. Согласно ст. 576 ГК РФ, если один из супругов решил подарить свою часть жилого помещения третьим лицам, он обязан получить согласие второго супруга, без этого сделка дарения будет считаться недействительной и в дальнейшем может быть оспорена.

Продажа доли в квартире

Преимущества:

Налоговые вычеты. Каждый покупатель объекта недвижимости, или его части, имеет право на ежегодный налоговый вычет при наличии у него официальный, облагаемой подоходным налогом, заработной платы.
Денежная компенсация. Продавец части квартиры получает за свою часть собственности денежные средства.
Нет ограничений в составе участников сделки. Любой собственник может среди нескольких покупателей выбрать наиболее выгодного для себя, вне зависимости от того, кто станет участником сделки купли-продажи: физическое или юридическое лицо.

Недостатки:

Выжидание пятилетнего срока для последующей перепродажи. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ, если лицо, купившее часть жилого объекта, решит продать ее раньше, чем через пять лет после покупки, он обязан будет уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости сделки.
Преимущественное право покупки. Все совладельцы жилого помещения имеют преимущественное право выкупа части квартиры одного из собственников. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, до тех пор, пока продавец не предложит свое имущество совладельцам, а последние не откажутся его купить, инициатор продажи не может заключать договор купли-продажи с иными лицами, не являющимися сособственниками.

Сравнение двух видов сделок

Представим, в чем схожесть и отличия сделок дарения и купли-продажи в сравнительной Таблице 1.

Таблица 1. Сравнение сделок дарения и купли-продажи части жилого помещения: в чем их схожесть, и в чем различия

Объект	Договор купли-продажи	Договор дарения
Кто участвует в сделке	Продавец и покупатель	Даритель и одариваемый
Форма соглашения	Письменная	Письменная
Нотариальное удостоверение	Обязательно	Обязательно
Предмет соглашения	Передача части квартиры в собственность другому человеку за конкретную цену	Безвозмездная передача части объекта недвижимости в собственность другому человеку
Объект сделки	Часть квартиры	ЧАсть квартиры
Права и обязанности сторон	Перечень широкий	Только в пределах сделки
Налогообложение	НДФЛ платит продавец. Если имущество принадлежит ему более пяти лет, он не должен платить подоходный налог. Расчет налога происходит, исходя из стоимости сделки. Покупатель имеет право использовать налоговый вычет	НДФЛ платит одариваемый. Близкие родственники дарителя освобождаются от уплаты налога, для остальных расчет налога происходит, исходя из стоимости сделки

Как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все будет зависеть от конкретной ситуации, участников сделки и других важных нюансов. Разберем некоторые из них.

Что выгоднее собственнику

При заключении договора купли-продажи собственник получает за свое имущество денежные средства. Кроме того, пока покупатель не произведет оплату за покупку, имущество остается у собственника, при заключении договора дарения, подаренная часть жилого помещения сразу после подписания и удостоверения в нотариальной конторе переходит в собственность одариваемого.

С другой стороны – даритель может внести в договор дарения некоторые условия, например, право на пожизненное проживание в подаренном жилом помещении.

Но если речь идет о выгоде владельца части квартиры, то, конечно, договор купли-продажи для собственника выгоднее.

Что выгоднее получателю

Конечно, получатель отчуждаемой части жилого помещения, при его покупке может воспользоваться налоговым вычетом, но это не возместит ему большей части расходов на покупку жилья. Но при передаче жилья по договору дарения, он получает это жилье вообще безвозмездно, причем, если сделка дарения происходит между близкими родственниками, то выгодоприобретатель освобождается и от выплаты подоходного налога.

Таким образом, для получателя отчуждаемой части жилого помещения, конечно же, выгоднее оформить договор дарения, а не купли-продажи.

Выгоды по налогам

Близким родственникам выгоднее заключить договор дарения, так как в этом случае одариваемый получает налоговую льготу (освобождается от уплаты НДФЛ). Тем более, выгоднее передать жилое помещение в дар, если после приобретения квартиры прошло менее пяти (в отдельных случаях – трех) лет, так как в этом случае продавец должен будет заплатить НДФЛ.

Таким образом, если сделка производится между близкими родственниками, то однозначно, передача части квартиры по договору дарения намного выгоднее.

Юридические выгоды

Договор купли-продажи возможно оспорить только в том случае, если были допущены серьезные нарушения условий сделки, причем, сделать это могут только лица, права которых при заключении договора были серьезно нарушены. Оспаривание договора дарения возможно и по менее существенным причинам, например, если одариваемый нарушает условия договора.

В случае с договором дарения, правом на его оспаривание, кроме сторон сделки, обладают и третьи лица. Рассмотрим варианты оспаривания договоров дарения и купли-продажи на двух примерах.

Пример 1. Оспаривание договора дарения

Пенсионерка Новикова решила подарить часть двухкомнатной квартиры, в которой была совладельцем, своей двоюродной племяннице. Она надеялась, что та, в благодарность за подарок, будет за ней ухаживать. Племянница согласилась на оформление договора дарения. При составлении документа в нотариальной конторе, нотариус посоветовала бабушке включить в договор право на пожизненное проживание в квартире.

Вскоре после того, как племянница переехала к Новиковой, она стала жаловаться, что старушка «впала в детство», и через несколько месяцев переселила ее в интернат для престарелых и инвалидов, избавившись от общения с престарелой женщиной. Новикова, в свою очередь, обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным, мотивировав иск тем обстоятельством, что ее племянница не выполняет условие договора, в котором указано право истицы на пожизненное проживание в квартире. Иск удовлетворил ее требование в полном объеме, договор дарения был признан недействительным.

Пример 2. Оспаривание договора купли-продажи

Братья Николай и Дмитрий Львовы были совладельцами двухкомнатной квартиры, доставшейся им по наследству от родителей. Николай проживал в квартире постоянно, а Дмитрий часто и подолгу отсутствовал, так как работал механиком на корабле. За время отсутствия брата Николай женился, и они с женой решили продать половину квартиры Николая с тем, чтобы, добавив совместные средства, купить более просторную квартиру. Николай не захотел ждать возвращения Дмитрия из плаванья и подделал подпись брата на согласии на продажу своей части квартиры и продал ее.

Дмитрий, вернувшись через полгода домой, обнаружил, что в квартире проживает незнакомый мужчина. Он обратился в суд с исковыми требованиями о признании сделки купли-продажи недействительной, так как было нарушено его преимущественное право на выкуп части брата, более того, ответчик подделал его подпись в согласии на продажу части жилого помещения третьим лицам.

Суд, рассмотрев все материалы дела, пришел к выводу, что сделка купли-продажи была оформлена с серьезными нарушениями, и признал ее недействительной.