Главная » Жилищные споры » Продажа доли » Акт приема-передачи доли квартиры

Акт приема-передачи доли квартиры

Возмездное отчуждение доли квартиры предполагает не только заключение договора купли-продажи, но и составление еще одного обязательного документа – акта приема передачи соответствующего объекта. Именно после подписания передаточного акта взаимные обязательства Продавца и Покупателя считаются исполненными в полном объеме. Как же следует оформить этот документ?

Зачем нужен акт приема-передачи доли квартиры

Положение о необходимости оформления передаточного акта закрепляется в п. 1 ст. 556 ГК РФ. Данный документ представляет собой дополнение к основному договору купли-продажи объекта недвижимости. В случае отсутствия передаточного акта сделку можно легко признать недействительной в судебном порядке.

Передача как самого имущества в надлежащем состоянии, так и документов на это имущество – одно из важнейших обязательств Продавца. Свои обязательства по договору купли-продажи имеет и Покупатель. Он должен внимательно ознакомиться с текущим состоянием недвижимости и добровольно согласиться на ее принятие. Именно эти положения, связанные с передачей и принятием имущества, отражаются в передаточном акте.

В большинстве случаев акт приема-передачи подписывается уже после того, как основной договор регистрируется в Росреестре или МФЦ. Однако в некоторых субъектах РФ сотрудники госучреждений могут потребовать, чтобы стороны предъявили подписанный передаточный акт вместе со стандартным пакетом документов.

В итоге происходит юридическая путаница. Получается, что Продавец передает свое имущество Покупателю еще до того, как последний становится новым и полноправным собственником этого имущества (по базе данных ЕГРН). Во избежание недоразумений сторонам следует включить в основной договор следующее положение: «фактическая передача доли и подписание передаточного акта будет произведено только после перерегистрации права собственности». Если сотрудники Росреестра или МФЦ потребуют от сторон предоставления уже подписанного передаточного акта, участникам сделки понадобится просто сослаться на данный пункт основного договора.

Акт приема-передачи доли необходим для того, чтобы Покупатель окончательно получил от Продавца:

Предмет передачи	Разъяснения
Саму долю квартиры.	-
Ключи от квартиры, находящейся в долевой собственности и описанной в основном договоре купли-продажи.	Речь идет не только про ключ от входной двери, но и ключ от почтового ящика, а также ключи от других объектов, к которым имел доступ предыдущий собственник (Продавец).
Имущество в квартире.	Вместе с долей квартиры во владение нового собственника (Покупателя) может перейти мебель или бытовая техника, ранее принадлежавшая предыдущему собственнику (Продавцу). То же относится и к общему имуществу всех содольщиков (Интернет, кабельное телевидение, охранная сигнализация и пр.). В этом случае необходимо, чтобы в тексте основного договора помимо описания главного предмета сделки (доли квартиры) содержалось и описание такого имущества.
Документацию на долю квартиры и/или на квартирное имущество.	Речь идет про: Квитанции об оплате коммунальных услуг, подтверждающие отсутствие долгов вплоть до момента непосредственного подписания передаточного акта и передачи объекта недвижимости. Паспорта на измерительные приборы, ведущие автоматический учет потребляемой воды, электроэнергии или газа. Документы на ценное имущество (например, крупную бытовую технику, мебель и пр.), если оно переходит к новому хозяину вместе с долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Составление и подписание акта приема-передачи также перекладывает с Продавца на Покупателя возможные риски, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. Если ранее за наводнение, пожар и другие форс-мажорные случаи должен был отвечать именно Продавец, то после подписания передаточного акта за все это становится ответственен Покупатель.

Пример. Вскоре после подписания Продавцом и Покупателем акта приема-передачи в квартире прорвало трубу. Т.к. передаточный акт уже обрел полную юридическую силу, Покупатель не смог предъявить никаких претензий к Продавцу. С формальной точки зрения Покупатель добровольно согласился на принятие квартиры (или ее части) в ненадлежащем состоянии (в данном случае – с неисправным водопроводом).

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, Покупателю необходимо самостоятельно и внимательно осматривать жилое помещение, а также подробно расспрашивать Продавца о текущем состоянии недвижимости. Покупатель может прибегнуть к помощи независимого специалиста – эксперта по недвижимости. В ходе осмотра или обсуждения деталей у Покупателя могут возникнуть сомнения в том, что квартира находится в приемлемом состоянии. Тогда с подписанием передаточного акта лучше не торопиться, – необходимо настоять на том, чтобы Продавец устранил все недочеты в разумный срок.

Как составляется акт приема-передачи доли квартиры

Передаточный акт составляется в 3 оригинальных экземплярах – по 1 экземпляру на Продавца, Покупателя и Росреестр (или МФЦ). Документ должен быть оформлен в письменной форме. Нотариальное заверение передаточного акта – необязательное условие. При желании стороны могут удостоверить документ в кабинете нотариуса.

Несмотря на то, что акт приема-передачи доли не имеет установленного государственного образца, сюда рекомендуется включать следующие сведения:

наименование самого документа;
место и дата его составления;
ФИО, паспортные сведения, даты и места рождений Продавца и Покупателя;
ссылка на основной договор (указывается его номер, а также дата и место заключения);
описание предмета сделки (указывается размер доли, а также адрес, площадь и текущее состояние общей квартиры);
дополнительное имущество, передаваемое новому собственнику вместе с долей квартиры (перечень мебели или бытовой техники с приведением технических характеристик – например, «холодильник марки …, в хорошем состоянии, белого цвета, габариты …*…*… см.»);
пункт об отсутствии взаимных претензий между Продавцом и Покупателем (в т.ч. материальных);
пункт, подтверждающий получение Покупателем всех ключей от жилого помещения;
пункт об отсутствии долгов по коммунальным платежам и техническому обслуживанию;
упоминание о том, что в случае обнаружения задолженностей по коммунальным платежам и/или техническому обслуживанию Продавец должен будет погасить их самостоятельно;
пункт, подтверждающий оплату Покупателем полной стоимости доли (стоимость указывается цифрами и прописью);
пункт, подтверждающий соблюдение условий и выполнение положений основного договора обеими сторонами;
подписи участников сделки с расшифровками.

Акт приема-передачи необходимо составлять не только при продаже доли квартиры. Этот документ также требуется тогда, когда объект недвижимости переходит к новому собственнику путем мены или дарения. Передаточный акт составляется стандартно, с той лишь разницей, что «Продавец/Покупатель» заменятся на «Сторону 1/Сторону 2» (при заключении договора мены) или на «Дарителя/Одаряемого» (при заключении договора дарения). В случае с меной и дарением в передаточном акте отсутствует пункт о стоимости доли, т.к. проведение таких сделок не предполагает уплаты денежных средств.

Образец акта приема-передачи доли квартиры

В качества образца передаточного акта может выступать нижеприведенный документ.

Скачать образец акта приема-передачи доли квартиры

Как описывается состояние квартиры или ее доли

Описание текущего состояния объекта недвижимости может быть представлено в любом формате (в виде текста, таблицы или списка). Единственное важное условие – это исчерпывающее отражение реальных фактов, которые были получены в ходе осмотра жилого помещения и проверки различных систем коммуникаций.

Так, особое внимание необходимо обратить на:

санузел, водопровод на кухне и в ванной комнате, электропроводку;
исправность стационарного телефона;
общее состояние квартиры и ее составляющих (входные и межкомнатные двери, оконные и дверные проемы, стены, потолок, пол, декоративные элементы и пр.);
качество имущества, находящегося в квартире и переходящего в собственность нового владельца после отчуждения (встроенные полки, шкафы, диваны, бытовая техника и пр.).

Необходимо, чтобы в тексте передаточного акта приводились только технические характеристики и использовались только четкие оценочные суждения. Например:

«Отличное состояние» – объект или система находится в исправном состоянии, явных или скрытых дефектов не имеет.
«Хорошее состояние» – объект или система имеет незначительные недостатки, которые не мешают его/ее нормальному функционированию.
«Удовлетворительное состояние» – объект или система находится в рабочем состоянии, но имеет существенные дефекты. Например, в квартире, находящейся в общей долевой собственности нескольких совладельцев, могут наблюдаться проблемы с подачей воды (неравномерность напора, долгое ожидание нагрева и пр.).

Если в квартире имеются объективные дефекты, которые признаются таковыми и Продавцом, и Покупателем, они также должны быть описаны в непосредственном тексте документа («неисправность кухонной вытяжки», «наличие многочисленных сколов и трещин на кафельной плитке в ванной комнате» и пр.).

Право Покупателя – узнать обо всех недочетах отчуждаемого объекта недвижимости до момента подписания передаточного акта и окончательного перехода права собственности. Обязанность Покупателя – в своих же интересах предпринять всевозможные меры для обнаружения таких недочетов.

Можно ли отказаться от подписания акта приема-передачи

Важно понимать, что передаточный акт представляет собой лишь дополнение к основному договору сделки, в котором уже должно содержаться первичное описание отчуждаемого объекта недвижимости. Предполагается, что до составления основного договора стороны проводили осмотр жилого помещения, и Покупателя устроило состояние объекта недвижимости (в т.ч. и его возможные недочеты). Когда Покупатель подписывает передаточный акт, он признает следующие факты:

Он знал об этих недочетах.
Эти недочеты возникли не по вине Продавца и не в период между оформлением договора и непосредственной передачей квартиры.

Иными словами, акт приема-передачи доли должен просто закрепить собой сделку по отчуждению объекта недвижимости. Покупатель не имеет права в одностороннем порядке отказаться от всей процедуры на заключительном этапе, сославшись на то, что его не устраивают какие-либо изъяны. Все это так или иначе должно было быть оговорено на предыдущих стадиях сделки и отражено в основном договоре. Поэтому Покупатель может разве что потребовать от Продавца устранения дефектов в разумный срок.

Если какая-либо сторона не соглашается подписывать передаточный акт и завершать сделку, ситуацию удастся разрешить только в судебном порядке. Для обращения в суд должно иметься четкое основание, например:

Продавец не согласен на исправление недочетов, т.к. это требует больших расходов.
Продавец не согласен на исправление недочетов, т.к. это не обсуждалось и не оговаривалось ранее (т.е. на предыдущих этапах сделки Покупателя все устраивало).
Недочеты возникли уже после подписания договора, т.е. Покупатель не знал и не мог знать об этих недочетах ранее. Продавец же отказывается их исправить.

Нюансы при составлении акта приема-передачи доли квартиры

В некоторых случаях составление и подписание передаточного акта будет происходить по определенным правилам и нормам. Речь идет про следующие ситуации.

Сделку проводит Доверенное лицо

В сделке по отчуждению объекта недвижимости может участвовать не сам человек (Продавец/Покупатель, Даритель/Одаряемый и пр.), а его Доверенное лицо. Такой гражданин должен действовать только на основании нотариально заверенной доверенности, в которой четко описывается спектр его полномочий и обязанностей. Здесь должно быть указано, имеет ли Доверенный представитель право на подписание передаточного акта или нет.

Доверенный может участвовать в процедуре составления и подписания передаточного акта на основании:

отдельной доверенности, оформленной специально для этой цели;
основной доверенности, предусматривающей общую вовлеченность Доверенного лица в сделку по отчуждению конкретного объекта недвижимости (т.е. помимо составления и подписания передаточного акта он уже мог составлять с Покупателем основной договор купли-продажи, обсуждать детали, проводить осмотр квартиры и т.д.).

В текст передаточного акта вносится персональная информация как о Доверителе, так и о его Доверенном лице. Например, помимо ФИО, года рождения, места рождения и паспортных сведений Продавца здесь также указывается ФИО, год рождения, место рождения и паспортные сведения Доверенного. В документе необходимо упомянуть, что представительство осуществляется на основании доверенности (с указанием ее номера, даты и места составления).

В сделке участвует несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо

Одной из сторон сделки по возмездному или безвозмездному отчуждению доли квартиры может выступать несовершеннолетний ребенок, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин. Вот, как происходит подписание передаточного акта в этих ситуациях:

В случае, когда участник сделки еще не достиг возраста 14 лет, все юридически значимые действия за него (в т.ч. и подписание передаточного акта) осуществляют его законные представители. К законным представителям относятся родители (родные или приемные), опекуны, попечители.
В случае, когда участник сделки принадлежит к категории недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, подписание передаточного акта за него осуществляют его законные представители.
В случае, когда несовершеннолетний участник сделки находится в возрасте от 14 до 18 лет, он сам подписывает передаточный акт. Однако его законные представители также должны заверить документ своими подписями – в подтверждение того, что они дали на отчуждение согласие и одобрение.

Вместе с составлением и подписанием акта приема-передачи Покупателю необходимо тщательно проверить текущее состояние доли квартиры, а также убедиться в отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам. В свою очередь, Продавцу следует обезопасить себя от возможного произвола со стороны недобросовестного Покупателя (например, если тот заявит, что теперь его не устраивает текущее состояние объекта недвижимости). Не знаете, с чего начать оформление передаточного акта? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.