Выделение долей детям в ипотечной квартире
Сейчас редко кто из молодых соглашается жить совместно с родителями, особенно молодые пары, при первой возможности они стараются приобрести собственное жилье. Сбережений для покупки квартиры зачастую не хватает, недвижимость покупается в ипотеку. Но до полного погашения ипотечного кредита объект недвижимости остается в залоге у банка, если в семье есть несовершеннолетние дети, это значительно осложняет выдел детских долей.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире
Имущественные права несовершеннолетних детей оговорены в ст. 60 СК РФ. Но при покупке квартиры в ипотеку, многие банки не дают разрешение на выдел детской доли, так как при каких-либо затруднениях с погашением кредитных обязательство со стороны родителей, кредитному учреждению намного сложнее получить с заемщика свои деньги.
Приобретение жилого помещения по ипотечному кредиту возможно двумя способами:
- с использованием МС для первичного взноса, либо частичного погашения кредита;
- без привлечения средств МС.
При использовании материнского капитала для покупки жилья по ипотеке мать или оба родителя обязаны оформить обязательство на выделении детской доли после погашения ипотеки. В таком случае не позднее, чем через полгода после снятия обременения, родители обязаны будут выделить несовершеннолетним детям их долю.
Без привлечения средств МС. В этом случае ООП требуют, чтобы квадратные метры для детей были выделены заранее, еще до выплаты займа и последующего оформления жилого помещения в собственность. Но банки крайне редко соглашаются на такую процедуру, так как в случае затруднений в погашении кредита залог в виде квартиры продать в счет долга не получится, так как долей залогового жилого помещения владеют несовершеннолетние.
Выход из сложившейся ситуации возможен несколькими способами:
- выставление в качестве залога другого объекта недвижимости;
- переоформление на детей другой квартиры;
- поиск кредитора, работающего по стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обычно такие кредиторы более лояльны.
Сложности
В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:
- Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
- Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
- Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
- Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.
Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:
- Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
- Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
- Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
- Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.
В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.
Пример
Супруги Зиновьевы около десяти лет проживали в старой двухкомнатной квартире, доставшейся жене по наследству от бабушки. Но через год после рождения ребенка они решили улучшить свои жилищные условия и обратились в банк для оформления ипотечного кредита. В качестве залога они предложили банку старую квартиру. Банк согласился с залогом и одобрил Зиновьевым ссуду на покупку нового жилого помещения. Детскую долю в старой квартире супруги перенесли в новую, купленную в кредит, а старая осталась в качестве залога на случай возникновения каких-либо сложностей с погашением ипотеки.
Впоследствии, после выплаты кредита, когда залоговое обременение со старой квартиры было снято, супруги продали оба жилых помещения и смогли купить просторное трехкомнатное жилое помещение улучшенной планировки.
Как выделить долю в ипотечной квартире ребенку
Имеется два способа выделения доли в ипотечной квартире:
- по соглашению между супругами;
- по договору дарения.
В случае, когда родители не выполнили требований законодательства и не выделили детскую долю, есть третий способ — с помощью суда, путем принудительного выделения части жилого помещения в собственность несовершеннолетнего. Инициаторами судебного разбирательства становятся органы опеки и попечительства, либо прокуратура. Но такие прецеденты случаются редко, поэтому мы не будем рассматривать выделение доли несовершеннолетних через суд.Добровольный способ выдела доли: порядок действий, инструкция
Для выдела детской доли в ипотечной квартире родители должны проделать следующие действия:
- Подать заявку в кредитное учреждение на получение ипотечного кредита.
- Получить одобрение.
- Найти жилое помещение для покупки.
- Получить разрешение у банка на выдел детской доли в купленной квартире.
- Написать запрос в ООП.
- Составить договор купли-продажи.
- Выделить долю несовершеннолетних.
- Подписать договор с кредитным учреждением на выдачу кредита.
- Приступить к погашению долга.
Необходимые документы
Получение ипотечного кредита с одновременным выделением детской доли предполагает подготовку большого пакета документов и обращение в несколько инстанций.
Для оформления ипотечного займа понадобятся:
- Оценка стоимости жилья, которое супруги хотят приобрести в ипотеку.
- Расписка продавца о том, что он согласен продать квартиру.
- Согласие второго супруга на покупку жилья в ипотеку.
- Выписка из ЕГРН на приобретаемую квартиру.
- Ксерокопия паспорта того из супругов, на которого будет оформляться кредитный договор.
- Выписка из трудовой книжки, либо иной документ, подтверждающий, что претендент на ипотеку имеет официальную работу.
- Справка по форме 2-НДФЛ, подтверждающая платежеспособность клиента.
- Копия свидетельства о заключении брака.
Для оформления детской доли придется обратиться в Росреестр, там необходимо будет представить:
- Паспорта или свидетельства о рождении всех, кому предполагается выделить часть недвижимости.
- Копию свидетельства о браке.
- Копии свидетельств о рождении (или усыновлении) всех несовершеннолетних детей.
- Договор купли-продажи объекта недвижимости.
- Соглашение родителей о выделении детской доли, либо дарственная на часть квартиры на ребенка.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Соглашение о выделении детских долей
Образец соглашения о выделении долей детям в ипотечной квартире 
Прежде, чем обратиться за оформлением собственности на детей, родители должны заключить соглашение о выделении детской части в жилом помещении, в котором они прописывают свое обязательство о выделе детской доли.В тех случаях, когда родители намереваются для покупки квартиры использовать МС, контролировать это соглашение будет ПФР, если же ипотека оформляется без использования МК, контроль возлагается на ООП.
Документ необходимо заверить у нотариуса, без нотариального удостоверения он не имеет юридической силы и не будет принят сотрудниками Росреестра.
В тексте документа указывается порядок и сроки, а также размер той части, которую супруги обязуются выделить ребенку. Размер детской доли в квадратных метрах не должен быть менее установленного норматива по региону проживания семьи, обычно это не менее 12 кв. метров.На выполнение соглашения у супругов будет 6 месяцев с той даты, когда они внесут последний платеж по ипотечному кредиту.
Сроки
При покупке ипотечной квартиры невозможно оговорить сколько-нибудь реальный срок с выделом детской части, в каждой ситуации он будет сугубо индивидуален. Например:
- ожидание решения банка может продлиться от 10 до 30 рабочих дней;
- получение разрешения от ООП займет до 14 дней;
- исполнение обязательства по выделу детской доли возможно в течение полугода после наступления условий для их выполнения;
- процесс регистрации права собственности займет от двух недель до месяца.
Стоимость, расходы
Расходы по выделению части жилого помещения в собственность несовершеннолетних напрямую зависят от стоимости выделяемой детской доли. Стоимость удостоверения соглашения составит от 300 до 20 000 рублей, в зависимости от стоимости выделяемой части.
Заключение
Итак, резюмируя вышеизложенное, подведем итоги:
- Родители не только имеют право, но и обязаны выделять каждому несовершеннолетнему ребенку долю в ипотечной квартире.
- Выделение возможно как до получения ипотечного кредита, так и после его полного погашения. При первом варианте понадобится разрешение ООП и кредитного учреждения.
- При составлении обязательства о последующем выделе части жилого помещения в собственность детей, супруги могут получить отсрочку процедуры. Текст обязательства составляется в нотариальной конторе, там же документ удостоверяется. Срок исполнения обязательства – не более полугода с того момента, как будет погашен кредит.
Получение ипотечного кредита, когда в семье есть несовершеннолетние дети, осложняется обязанностью родителей выделять каждому ребенку его долю собственности в жилом помещении. Не все кредитные учреждения идут навстречу клиентам, многие отказывают в выделении детской доли, пока не будет погашен кредит. Органы опеки, в свою очередь, не дают разрешение, пока ребенку не будет выделена часть квартиры. Замкнутый круг, выбраться из которого под силу только опытному юристу.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете позвонить по указанным ниже телефонам и получить бесплатную консультацию у дежурного юриста. Также вы можете получить круглосуточную бесплатную консультацию на нашем сайте он-лайн.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии
Ольга
Добрый день. Меня интересует вопрос продаем квартиру в которой у детей имеются доли, купили другую квартиру в ипотеку, но банк не дал согласие на оформление долей в новой квартире. Как нам поступить и что делать?