Главная » Купля-продажа квартиры » Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

При покупке квартиры в ипотеку, банк обязательно потребует от сторон сделки заключить предварительный договор купли-продажи жилья. Чем он отличается от основного договора и зачем вообще нужен – читайте в этой статье.

Определение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи – это договор о намерениях сторон в будущем заключить основной договор примерно с теми же условиями, что и основной. В отличие от основного, такой документ не требует государственной регистрации и может изменяться сторонами произвольным образом (в некоторых случаях даже в одностороннем порядке).

Предварительный договор (также известный как ПД или ПДКП) получает юридическую силу только в том случае, если заключается основной договор (ОД или ОДКП). В противном случае этот документ не играет никакой роли и не накладывает ни на одну из сторон никаких обязательств.

ПДКП составляется и подписывается сторонами только по серьезным причинам, так как в противном случае он просто не нужен. Это может быть как требование банка, так и физическое отсутствие возможности подписать основной договор прямо сейчас по всем правилам.

Пример: Одна из сторон находится за границей и может приехать только один раз, при оформлении всех документов, передаче права собственности и так далее. Все переговоры проводятся в удаленном режиме, а документы передаются через представителей или по почте. При таких условиях подписать основной договор купли-продажи невозможно, но можно составить предварительный и уже потом, непосредственно при оформлении сделки, на его основании сделать основной.

Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

В случае с покупкой квартиры в ипотеку, предварительный договор обычно заключается по требованию банка. Собственно, только ему это и нужно. Благодаря такому документу банк может начать рассматривать заявление клиента на выдачу кредита, ведь других бумаг, обосновывающих необходимость оформлять ипотеку, на этом этапе еще быть не может. Выделяют ряд основных целей, которых добиваются при подписании ПДКП в 2024 году:

Покупатель фиксирует намерение приобрести конкретную квартиру.
Продавец фиксирует намерение продать это жилье.
Условия будущей сделки заранее обсуждаются и указываются в ПДКП. В дальнейшем они будут без изменений перенесены в основной договор.
Фиксируется конкретная цена квартиры. Тут же, обычно, отмечается, какая сумма вносится покупателем самостоятельно, а какая предоставляется банком.
Определяется порядок расчетов между сторонами.
Стороны выбирают дату, когда будет подписан основной договор.
Фиксируется право банка на оформление рассматриваемой квартиры в качестве залога.

В зависимости от ситуации, такой договор может включать в себя и любые дополнительные пункты, отлагательные условия, требования к сторонам и многое другое. Очень важно составлять этот документ в тесном сотрудничестве с представителем банка, так как у него могут быть свои инструкции и требования. Если их проигнорировать, может последовать отказ в кредитовании.

Пример: У банка может быть требование к тому, какой процент от стоимости будет составлять сумма, вносимая покупателем. Если этот процент будет меньше, то банк откажет в выдаче кредита. Например, по условиям банковской программы, первоначальный взнос не может быть меньше 20%. А покупатель с продавцом могут договориться на 15%. В результате это не устроит банк, и покупатель не получит свой кредит.

Содержание предварительного договора

Типовой договор такого типа обязан включать в себя следующие пункты:

Данные сторон сделки. Рекомендуется дословно переписывать с паспорта. Банк в данном случае не указывается как сторона сделки так как, фактически, ею и не является. Он просто дает деньги покупателю для приобретения жилья и дальнейшие взаимоотношения с ним будут строиться на основании договоров залога и кредита.
Информация о квартире. Чем подробнее, тем лучше. Рекомендуется указать площадь (жилую и нежилую), количество комнат, адрес, состояние, этажность и вообще все, что поможет идентифицировать именно это жилье.
Стоимость жилья. Как было сказано выше, в данном пункте нужно указывать как общую цену, так и ту часть, которая выплачивается покупателем/банком. Суммы всегда и в обязательном порядке указываются как цифрами, так и прописью.
Условия сделки. Тут стороны договариваются о том, как и когда будет производиться подписание основного договора, на каких условиях, как будет производиться оплата и многое другое.
Форс-мажорные обстоятельства. Если упростить, то это пункт о том, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть соглашение или не выполнять свои обязательства.
Дата и подпись. Дата обязательно настоящая, действующая на момент подписания. Помимо подписи стороны также должны ее расшифровать.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Содержание основного договора

Шаблон основного договора в данном случае абсолютно идентичен предварительному. Банк будет на этом категорически настаивать, так как еще до официального заключения сделки и выдачи кредита финансовая организация хочет четко понимать, как именно это все будет выглядеть на практике. Проще говоря, составляя основной договор можно просто скопировать все из предварительного и поменять только название документа.

Основной договор, в отличие от предварительного, подлежит обязательной государственной регистрации. Однако его не обязательно заверять у нотариуса, особенно если на этом не настаивает банк.

Образец основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Скачать образец основного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Несмотря на тот факт, что банк всегда внимательно проверяет участников сделки, это еще не гарантия того, что у покупателя не будет проблем. Банк проверяет со своей стороны и ему важно лишь то, что жилье будет оформлено в залог, а покупатель-клиент подпишет кредитный договор. Все остальные нюансы для финансовой организации не играют никакой роли. Опытные юристы помогут разобраться с основными потенциальными проблемами. Они же готовы представлять интересы клиента, сопровождая сделку купли-продажи. Как доказывает практика, это сводит к нулю любые способы мошенничества и возможные риски.