Покупка квартиры, полученной по наследству
Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.
Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет. Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию. Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.
Коротко о наследственном праве
Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:
- После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
- Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
- Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
- Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
- По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
- Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
- Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
- Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
- Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
- Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
- Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.
Наследственное право регулируется V главой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет
Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:
- Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
- Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
- Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
- Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
- При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
- Завещание может быть признано недействительным.
Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.
На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.
Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями. Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни. Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.
Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет
Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад. Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ. Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.
В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.
Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.
Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.
Риски по завещанию
Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.
Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества. С одной стороны так и есть. Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.
Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей. Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения. Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.
Риски приобретения завещанной квартиры:
- Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
- Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
- Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.
* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:
- был лишён дееспособности;
- пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
- находился под психологическим и/или физическим давлением.
В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.
Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:
- уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
- невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).
Мошеннические схемы
Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.
Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).
Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.
Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.
Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.
Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.
Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее. Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде. И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.
С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды. Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.
Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее. Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его. Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.
Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.
Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?
Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:
- С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
- Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
- Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
- Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
- Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.
В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.
Как безопасно оформить сделку
Права нового владельца жилплощади защищены Постановлением Конституционного суда РФ от 21.04.2003. Согласно его предписаниям, лицо, считающее себя собственником проданной вещи, не вправе истребовать ее у добросовестного покупателя. А п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» гласит, что в случае принятия наследства по истечении 6 месяцев, преемник может рассчитывать лишь на денежную компенсацию со стороны продавца квартиры.
Главная задача покупателя при этом — обеспечить себе статус добросовестного, то есть:
- Приобрести недвижимость возмездно.
- Быть уверенным в том, что имущество было продано при наличии у продавца правомочий на это.
В соответствии со вторым пунктом, обезопасить себя от неудачной покупки можно, проследовав следующей инструкции:
- Попросить у собственника правоустанавливающие акты на жилье, выписку из ЕГРН, домовую книгу и паспорт.
- Внимательно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу.
- Изучить информацию о количестве жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади, и сделках, осуществляемых с ее участием.
- Ознакомиться со справкой об отсутствии долговых обязательств на приобретаемое имущество.
- Узнать об основании, на котором продавец получил квартиру в собственность (если по завещанию, то попросить предоставить документ).
- Изучить содержание завещание на предмет наличия распоряжений относительно завещательного отказа.
- Убедиться, что в договоре купли-продажи стоит достоверная и актуальная цена на жилье.*
* — очень важный нюанс, который предостерегает от указания в документе заниженной стоимости: кроме снижения расходов продавца это влечет за собой возможные финансовые потери покупателя в случае, если сделка все же будет расторгнута.
Сделка через представителя требует тщательной проверки доверенности и осведомленности о ней владельца квартиры. Кроме того, следует обезопасить себя на случай, если собственник сразу после оплаты решит аннулировать юридическую силу доверенности.
Что касается момента оплаты, можно взять на вооружение несколько способов передачи продавцу оговоренной суммы:
- Сразу после подписания договора купли-продажи. Рекомендуется это делать при свидетелях, истребуя от продавца расписку о сумме полученных им средств (в расписку включить паспортные данные сторон сделки и подписи свидетелей).
- Посредством закладки в ячейку банка. Покупатель помещает деньги за квартиру в специализированный банковский сейф и распоряжается о выдаче средств продавцу только при наличии свидетельства о регистрации квартиры на покупателя.
И важно понимать, что даже при соблюдении всех мер предосторожности нельзя добиться 100%-ной гарантии безопасности при покупке наследственной жилплощади, но увеличить ее до максимума можно с помощью советов опытного юриста.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры, полученной по наследству
После выполнения действий, указанных в здесь (см. «Как безопасно оформить сделку»), приобретателю следует придерживаться следующего плана действий:
- Договориться с продавцом о месте и времени проведения сделки.
- Выбрать способ оплаты и уведомить об этом владельца квартиры.
- Составить договор.*
- Поместить деньги в депозитарную банковскую ячейку (при выборе данного способа расчета) либо найти свидетелей, способных подтвердить наличную оплату «из рук в руки».
- Вместе с продавцом явиться к выбранному нотариусу по месту нахождения квартиры (единственный возможный способ удостоверения сделки по отчуждению квартиры после внесения изменений в ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
- Оплатить государственную пошлину (0,5 % от стоимости квартиры, но в пределах 300–20000 рублей, согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.24. Налогового кодекса РФ) и нотариальные услуги правового и технического характера (устанавливается нотариальной палатой субьекта).
- Подписать договор.
- Осуществить расчет с продавцом.
- С нотариально удостоверенным договором отправиться в ближайший офис Росреестра или отделение многофункционального центра осуществить регистрацию перехода права собственности.
* — в договоре купли-продажи должно содержаться:
- технические характеристики жилплощади;
- данные о местоположении квартиры;
- цена сделки;
- срок вступления договора в действие;
- распределение расходов на оформление сделки;
- реквизиты сторон.
При совершении сделки продавец должен предоставить следующие документы:
- паспорт;
- свидетельство о праве на наследство;
- выписка из единого государственного реестра недвижимости;
- экспликация;
- поэтажный план.
От покупателя требуется лишь паспорт.
Обойти острые углы при покупке полученной в наследство недвижимости можно и нужно, особенно, если эта квартира — именно то, что вы так долго искали. Но с учётом величины рисков делать это самостоятельно, без специальных знаний — крайне ненадежно.
Для повышения безопасности сделки можно обратиться за профессиональной помощью к юристам сайта os-nasledstvo.com, которые готовы бесплатно ответить на интересующий вопрос в любое удобное для вас время.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии