Главная » Купля-продажа квартиры » Перевод апартаментов в жилой фонд

Перевод апартаментов в жилой фонд

Апартаменты обходятся, в среднем, примерно на 20-30% дешевле, чем обычная квартира. При этом, они во многом на нее похожи (хоть и не полностью). Как следствие, многие люди предпочитают приобретать именно такую недвижимость. Однако уже после покупки выясняется, что апартаменты является нежилой недвижимостью и перевести их в жилой статус невозможно или, как минимум, очень сложно. Рассмотрим данную проблему подробнее.

Можно ли перевести?

Формально – можно. Прямого запрета в законодательстве нет. Однако, чтобы это стало реальностью, апартаменты обязаны соответствовать требованиям, которые выдвигаются к квартирам. А это верно далеко не всегда. Более того, в большинстве случаев собственник не имеет физической возможности что-то изменить самостоятельно исключительно исходя из природы апартаментов как таковых.

Определение апартаментов

В отличие от обычной квартиры или жилого дома, апартаменты изначально предназначаются только для временного проживания людей. Самый ближайший аналог – это комнаты в гостиницах. Теоретически, жить тут можно. Более того, строения, в которых расположены апартаменты, обычно оснащены достаточно развитой инфраструктурой, начиная от всевозможных клининговых фирм и заканчивая столовыми или кафе прямо на территории.

Однако многие элементы, свойственные обычным квартирам, тут могут отсутствовать. Может не быть стоянки для машин, детской площадки, нужного озеленения территории и так далее. На все это собственник апартаментов повлиять не может.

В лучшем случае с территорией и сопутствующей инфраструктурой все будет в порядке, но внутри апартаментов не будет кухни, туалета, ванной и так далее. Подобное очень часто встречается в дешевых гостиницах. Такую проблему, теоретически, можно попробовать решить при помощи перепланировки и переустройства недвижимости. Но и это возможно далеко не всегда. Чаще всего из-за общей планировки дома и физического отсутствия нужных коммуникаций.

Учитывая все вышесказанное, сделать апартаменты жилой недвижимостью очень сложно. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов.

Зачем переводить нежилое помещение в жилой фонд?

Главная причина, по которой собственники стремятся перевести апартаменты в статус жилого помещения является прописка. В апартаментах невозможно зарегистрироваться на постоянной основе так как такие помещения не предназначаются для круглогодичного проживания. Однако это далеко не единственная причина:

Дорогие коммунальные услуги. Если помещение считается нежилым, то тарифы за коммунальные услуги используется повышенные, как для коммерческих помещений. Как следствие, переплата будет очень внушительной.
Повышенный налог на недвижимость. Налог на нежилую недвижимость, как и тарифы за коммунальные услуги, тоже выше, чем на жилые помещения. Переплата, сравнительно с обычной квартирой, составит примерно 50-200% (зависит от типа жилья и региона проживания).
Нет налогового вычета. При приобретении нежилой недвижимости не получится оформить налоговый вычет. А это, при определенных условиях, очень значительная сумма.
В ближайшем окружении нет требуемой инфраструктуры. Вокруг строения, в котором расположены апартаменты, может не быть нужной инфраструктуры: детского садика, двора, зеленой зоны, стоянки для машин и так далее. Данный фактор не всегда имеет значение, особенно для молодых семей или одиночек, однако он очень важен для семей с детьми.
Не приспособлены для круглогодичного проживания. Чаще всего апартаменты используются только для проживания в летний период. Как следствие, они не имеют отопления и зимой в них будет очень холодно.

Пример: Человек купил апартаменты на побережье, чтобы жить тут с семьей во время летнего отпуска. Через некоторое время он решает окончательно перебраться в эти апартаменты, чтобы все время быть поближе к морю. Однако зимой на побережье очень холодно и сильный ветер (чаще всего, зависит от региона). Апартаменты не приспособлены для проживания в этот период и, в результате, собственнику придется в срочном порядке искать другое жилье, так как находится в его апартаментах станет невозможно.

Условия для перевода апартаментов в статус жилого помещения

Для того, чтобы апартаменты получилось превратить в жилое помещение, они должны соответствовать определенным условиям. Как уже было сказано выше, вокруг должна присутствовать соответствующая инфраструктура. Этот параметр от собственника не зависит.

Однако и это еще не все. Временное жилье должно быть похоже по параметрам на квартиру и вот тут уже можно что-то сделать. Так, например, можно выполнить перепланировку и доказать, что апартаменты действительно подходят для постоянного проживания. Примерный список требований:

Общая площадь. Для 1-к: от 28 кв.м., для 2-к: от 44 и так далее.
Нужно предусмотреть наличие основной комнаты/комнат, а также подсобных помещений типа кухни, ванной и туалета.
Уровень шума: не выше 75 дБ.
Помещение не расположено на подвальном или цокольном этаже.
Высота потолков: от 2,5 м.
Наличие отопления.

Также есть и общие для всех правила:

Апартаменты должны находиться в собственности заявителя.
Апартаменты не должны быть переданы в залог.
На апартаменты не должны быть наложены обременения.
Строение, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию.

Для апартаментов чаще всего проблемой становится отсутствие отопления, кухни и/или ванной. Туалет обычно есть везде, хотя это и не обязательное правило. Провести отопление, создать кухню и оснастить ее нужной вентиляцией – это очень непростая задача. С ванной немного полегче, но обычно приходиться довольствоваться душевой кабиной, так как площадь апартаментов редко позволяет выделять значительное место для подобных отдельных помещений.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Сама процедура перевода также не отличается простотой, особенно если требуется производить перепланировку.

Порядок действий

Проверить апартаменты на соответствие всем условиям и требованиям.
Если требования не выполняются, согласовать перепланировку.
Если перепланировка согласована в жилищном департаменте, произвести ее.
Оформить новый техпаспорт на апартаменты.
Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
Составить заявление на перевод в жилой статус апартаментов и вместе с остальными документами направить его в местную администрацию.
Дождаться решения комиссии администрации (возможно будет проведена проверка помещения, но обычно комиссия удовольствуется данными техпаспорта и других документов).
Получить решение.
На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестр.
Заказать и получить новую выписку из ЕГРН (не обязательно).

Документы

Перечень документов, которые нужно собрать для перевода помещения в жилой статус:

Заявление.
Техпаспорт.
Документы на право собственности.
Выписка из ЕГРН.
Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.

Заявление на перевод нежилого помещения в жилой статус

Данный документ обычно заполняется уже прямо на месте. Его вид и форма могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Представленный ниже образец можно использовать только в ознакомительных целях.

Содержание

В заявлении должна фигурировать следующая информация:

Данные о том, кто направляет заявление и куда.
Информация об апартаментах (этажность, площадь, адрес и так далее).
Требование на изменение статуса недвижимости.
Информация о перепланировке (если нужно).
Дата и подпись.

Образец

Скачать образец заявления о переводе апартаментов в жилой фонд

Сроки

Сроки на изменение статуса во многом зависят от заявителя. Только он решает, сколько времени уйдет на перепланировку, подготовку документов и так далее. Однако тогда, когда все сделано и подготовлено, придется уже ждать реакции соответствующих государственных структур:

Решение о переводе апартаментов в жилой статус: до 48 рабочих дней.
Внесение изменений в Росреестр: до 15 рабочих дней.
Получение новой выписки из ЕГРН: до 5 дней.

Стоимость

О том, сколько стоит перевод апартаментов в жилой статус никто точно сказать не может. Называемые цифры варьируются от нескольких тысяч и до нескольких сотен тысяч рублей. Очень много денег может уйти на перепланировку и дооснащение помещения. Прогнозировать это невозможно, так как многое зависит от региона проживания и состояния недвижимости. Кроме того, могут возникать следующие расходы:

Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей за каждое согласие.
Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
Внесение изменений в Росреестр: от 2 тысяч рублей.
Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Судебная практика

При определенных условиях, даже если со стороны администрации последовал отказ признавать помещение жилым, можно обращаться в суд. Однако нужно помнить, что суд всегда опирается только на действующее законодательство. Как следствие, если апартаменты действительно не соответствуют требованиям, решение суда будет на стороне администрации.

С другой стороны, администрация крайне неохотно признает апартаменты жилыми и нередко отказывает по достаточно сомнительным поводам. Всегда следует требовать отказ в письменном виде с четким указанием причины. Опираясь на этом можно попробовать добиться своего в суде.

Пример №1: В суд обратился истец с требованием признать решение администрации об отказе признавать его апартаменты жилой недвижимость неправомерным. Исходя из представленной информации, истец привел недвижимость в полное соответствие со всеми требованиями, выдвигаемыми к квартирам, однако администрация все равно отказала. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу что решение администрации было полностью верным. Дело в том, что окружающая территория строения, в котором располагаются апартаменты, не соответствует тем требованиям, которые выдвигаются в жилым многоквартирным домам. В частности, отсутствует двор. Кроме этого, в связи с тем, что строение располагается прямо возле оживленного перекрестка в центре города, уровень шума значительно превышает требуемые 75 дБ. Как следствие, апартаменты не могут быть признаны жилым помещением.

Пример №2: В суд обратился заявитель с требованием признать решение администрации недействительным. Исходя из материалов дела выясняется, что отказ последовал по причине наличия у собственника долгов за коммунальные платежи. Однако сумма еще недостаточна для того, чтобы применять относительно владельца какие-то санкции и, тем более, арестовывать недвижимость. Так как в законодательстве нет никаких требований относительно наличия или отсутствия задолженности за коммунальные услуги при переводе недвижимости из нежилого в жилой статус, суд принимает решение в пользу истца. Тем не менее ему напоминают, что погашать долг он все равно будет по тем же тарифам, которые действовали до момента признания недвижимости жилой. Проще говоря, платить по новым тарифам, актуальным только для жилых помещений, он будет уже после внесения соответствующих изменений в Росреестре. Весь остальной долг, за прошлые периоды, не списывается и не уменьшается.

Признание апартаментов жилой недвижимостью – это очень сложная задача, справиться с которой без помощи опытного юриста практически невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты разберут основные проблемы и нюансы, с которыми может столкнуться собственник жилья. Также юристы могут сопровождать всю процедуру перевода и, даже будут представлять интересы клиента в суде.