Оценка квартиры для вступления в наследство
Целью оценки квартиры является получение соответствующего акта, который входит в перечень документов, необходимых для оформления наследственных прав на недвижимость. Он требуется всеми нотариусами, что приводит в замешательство неосведомленных наследополучателей, и без того находящихся в состоянии растерянности от сбора справок, свидетельств при подготовке к остальным этапам правопреемства. Но уделить внимание акту оценки стоит. От этого документа зависит финансовая сторона процесса и другие неочевидные, на первый взгляд, нюансы.
Госпошлиной в наследовании облагается только выдача свидетельства — в размере 0,3 % от стоимости получаемого имущества для наследников из числа близких родственников и 0,6 — для остальных. Выделяются эти проценты, как нетрудно догадаться, из актуальной стоимости объекта наследования. И это — первое основание для проведения оценки, но далеко не единственное.
Следующим поводом получить отчёт о текущей стоимости наследственной массы — её раздел. Преемники, между которыми по закону или по завещанию личное имущество наследодателя распределено в долях, выделяют причитающуюся себе часть, как правило, на основании её установленной ценности. То же касается и выдела супружеской доли (половины от нажитой в браке с умершим собственности, которая в соответствии со ст. 1150 ГК РФ не включается в общий состав наследства).
Получение имущества покойного через суд или оспаривание преемственного права других наследников требует проведения оценки также по причине уплаты госпошлины. Она начисляется, исходя из цены иска, в качестве которой и указывается оценочная стоимость предмета судебного разбирательства.
Примером вступления в наследство через суд, в котором акт оценки выполнил ещё и функцию доказательства, является следующий случай. Супруга умершего ещё при его жизни получила в наследство квартиру в нежилом состоянии. Усилиями мужа (финансовыми и физическими) состояние жилплощади значительно улучшилось: был сделан капитальный ремонт, куплена мебель, бытовая техника и пр. Все расходы были полностью произведены за счёт ныне покойного. Жена (собственник квартиры) на протяжении всей их совместной жизни не пополняла семейный бюджет, так как занималась исключительно ведением домашнего хозяйства.
Итог: после смерти мужчины его совершеннолетний сын, проживавший вместе с отцом и мачехой в её квартире, вынужден был съехать. По закону унаследованная собственность не делится между супругами и право на неё остаётся за наследополучателем. Но справедливость в этом случае противоположна данному законодательному постановлению и сын обращается в суд с иском о признании квартиры совместным имуществом.
Одним из решающих подтверждений того, что отец произвел существенные улучшения жилплощади, послужила её актуальная оценочная стоимость, которая в сравнении с оценкой на момент наследования была значительно выше. После удовлетворения просьбы судом, сын получил право наследования половины квартиры.
Способ оценки квартиры
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.25 Налогового кодекса РФ, наследополучатель (или иное заинтересованное лицо) вправе воспользоваться тремя способами оценки имущества: кадастровой, рыночной или инвентаризационной. Однако в реальности доступны только первые два — инвентаризационная оценка была упразднена с 1.01.2014 г. Письмом Минфина РФ от 26.12.2013 N 03-05-06-03/57471.
Требования нотариуса о предоставлении определенного вида оценки считаются неправомерными. Плательщик может воспользоваться как одним способом расчета, так и двумя, выбрав отчет с наименьшей стоимостью.
Кадастровая стоимость устанавливается государством раз в 2–5 лет. При этом используется метод массового анализа идентичных объектов недвижимости на основании сведений, содержащихся в кадастре на момент формирования оценки. К определяющим параметрам относятся:
- дата постройки многоквартирного дома;
- степень удаленности от ближайших объектов инфраструктуры;
- средняя цена за один квадратный метр аналогичной недвижимости в регионе;
- площадь квартиры;
- экономическое положение региона.
Но, несмотря на совершенствование алгоритма проведения, ее результаты остаются довольно усредненными и не всегда соответствуют реальной рыночной стоимости. Поэтому, если цена кажется заказчику необоснованно завышенной, он может обратиться за проведением рыночной оценки.
Рыночная оценка, в отличие от кадастровой, определяется по индивидуальным данным каждого анализируемого объекта. При расчете учитывается актуальная ситуация на местном рынке недвижимости, и полученная в итоге цена наиболее полно отражает конкурентоспособную стоимость жилья.
Какой из двух вариантов лучше выбрать для стоимостного анализа наследуемой квартиры — точно определить нельзя. В одном случае выгоднее будет заказать кадастровую оценку, в другом — рыночную. Наверняка это можно узнать лишь путем проведения их обеих.
Стоимость оценки квартиры
Стоит иметь в виду, что определение рыночной стоимости — услуга платная и в среднем составляет 2–3 тыс. руб., в то время как сведения из кадастра можно получить бесплатно или за 750 руб. оформить выписку об исчерпывающих данных объекта, среди которых кроме кадастровой стоимости содержится и другая запрашиваемая при оформлении наследства информация.
Куда обращаться для оценки квартиры
Для определения актуальной стоимости можно обратиться в Росреестр или к независимым оценщикам (зависит от выбранного способа оценки).
Росреестр
Получатель выписки о кадастровой стоимости квартиры может оформить свой запрос через электронную форму на официальном сайте Росреестра. При этом ему необходимо указать следующие данные:
- тип объекта (помещение);
- дату, на которую запрашиваются сведения;
- кадастровый номер квартиры и/или ее адрес;
- форму получения выписки (в электронном виде, на бумажном носителе почтой или в отделении Росреестра);
- вид заявителя (физическое лицо);
- категорию заявителя (лицо, имеющее право на наследование имущества правообладателя);
- личные данные получателя информации (ФИО, СНИЛС, паспорт, серия, номер и т. п.).
Заказать выписку можно также при личном визите в территориальное отделение Росреестра либо в центр госуслуг Мои документы с паспортом, документами, подтверждающими право собственности наследодателя на квартиру, и поэтажным планом с экспликацией.
Независимые оценщики
В настоящее время услуги по проведению оценки имущества предлагает множество организаций. Но прежде, чем выбрать первую попавшуюся, рекомендуется принять во внимание положения ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающие основные требования к выбору исполнителя.
Перед заключением договора необходимо убедиться, что оценщик:
- Состоит в СРО оценщиков (в качестве подтверждения можно запросить заверенную СРО выписку из реестра ее членов).
- Обладает страховым полисом.
- Освоил образовательную программу по специальности.
Запрещено заказывать выполнение услуги у лица, имеющего личный имущественный интерес к объекту оценки или какое-либо отношение к заказчику (близкий друг или член семьи физлица, учредитель, акционер или сотрудник юрлица).
С выбранным исполнителем должен быть заключен договор, который определяет условия и порядок проведения оценки. Обязательные пункты соглашения (согласно ст. 10 ФЗ N 135-ФЗ):
- цель заказа услуги;
- точное описание квартиры (адрес, количество комнат);
- вид метода оценки;
- стоимость и сроки проведения услуги;
- данные о страховом полисе оценщика;
- наименование и адрес СРО оценщиков;
- упоминание стандартов, на которые будет опираться исполнитель при осуществлении своей деятельности;
- регламент возникновения дополнительной ответственности за неисполнение прописанных в договоре обязательств;
- данные о договоре страхования гражданской ответственности и независимости юрлица, сотрудничающего с оценщиком на основании трудового договора;
- ФИО исполнителей.
Перечень документов, требуемых для проведения оценочных работ:
- Паспорт заказчика.
- Свидетельство о смерти владельца.
- Акты, подтверждающие право собственности покойного на квартиру (договор приватизации, дарения, купли-продажи).
- Поэтажный план дома с пояснениями или копия соответствующей страницы техпаспорта.
Результаты
Результатом выполнения госуслуги по определению кадастровой стоимости жилья считается получение соответствующей справки. Выдаётся она службой госрегистрации в течение 5 рабочих дней после оформления поступившего запроса. А при обращении через центр Мои документы на исполнение процедуры времени может уйти в два раза больше.
Все расчеты стоимости наследственного имущества производятся с учетом данных, актуальных на дату смерти наследодателя.
Исходом работы оценщика является оформление и выдача заказчику отчета, содержащего следующие сведения:
- Номер и дата выдачи.
- Подтверждение профессионального соответствия оценщика и независимости юридического лица, координирующего его действия на основании трудового договора.
- Цель, стандарты и основания проведения оценки.
- Поэтапный план работы.
- Выведенная стоимость квартиры с замечаниями относительно сферы ее применения и другими возможными ограничениями.
- Дата, на которую был произведен расчет.
- Перечисление документов, характеризующих объект оценки.
Отчет, представленный в бумажном виде, должен содержать личные подписи и печати исполнителей и организаций, за которыми они закреплены. Если документ оформляется в электронном виде, его достоверность подкрепляется усиленной квалифицированной электронной подписью.
Как оспорить оценку
Заказчик вправе оспорить результат проведения оценки квартиры в случае возникновения сомнений в их основательности. При этом, если был осуществлен только один из допустимых видов оценки, то исковое заявление в суд рекомендуется отложить и сначала обратиться за проведением услуги другого типа. Например, после получения выписки о кадастровой цене недвижимости заказать ее определение у независимого оценщика по рыночной модели оценивания или наоборот. Если ни одна из указанных в отчетах величин не устраивает наследника, то следует приступить к их оспариванию.
Пересмотр кадастровой стоимости можно начать с подачи заявления в специализированную комиссию, действующую при каждом территориальном Управлении Росреестра. Для этого заинтересованному лицу необходимо сделать запрос о предоставлении данных объекта, на основании которых проводилась оценка. При их явной недостоверности составляется обращение о пересмотре результата оценки. Его должна сопровождать:
- выписка об оспариваемой кадастровой стоимости;
- документальные обоснования неактуальности содержащихся в кадастре сведений.
Комиссия в течение месяца обязуется вынести решение об отклонении или удовлетворении просьбы заявителя. И, если его содержание не устраивает наследополучателя, он вправе обратиться с аналогичными требованиями в суд.
Подаче иска в судебную инстанцию также может послужить несогласие заказчика с отчетом о рыночной стоимости, проведенной оценщиком или оценочной организацией.
Можно ли обойтись без оценки квартиры
Теоретически без оценочного документа можно обойтись в следующих случаях:
- Принятии имущественных прав покойного без получения свидетельства о праве на наследство. Пошлиной облагается только выдача документа, поэтому есть основания полагать, что акт оценки не нужен, если преемник при оформлении наследства напишет заявление только о его принятии (что также допускается законом).
- Фактическом наследовании. В этом случае не нужна не только оценочная стоимость, но и остальные документы, запрашиваемые нотариусом, поскольку само оформление отсутствует, а действия по фактическому вступлению в наследство заключаются в реальном пользовании и обслуживании жилплощади.
Но в реальности описанные обстоятельства нежелательны. В первом случае свидетельство о праве на наследство все равно понадобится — без него невозможна государственная регистрация недвижимости на нового владельца. А во втором существует риск оформления собственности другими наследниками, а также необходимость признания своих наследственных прав в судебном порядке.
Большинство граждан даже не знают о возможностях, которые появляются при выборе правильного способа и исполнителя оценки. А ведь это способно значительно сократить расходы при вступлении в наследство, что особенно актуально при немалой натуральной ценности оформляемого имущества.
Советы знакомых и друзей в таком случае вряд ли станут по-настоящему полезны, поскольку стоимость квартиры рассчитывается с учетом сложной системы показателей, а полученная величина даже среди схожих, на первый взгляд, объектов может значительно различаться. Потенциальным заказчикам оценки наследуемой недвижимости больше пригодятся консультации юристов портала os-nasledstvo.com. Специалисты помогут избежать неоправданных трат и, при своевременном обращении, споров с оценочными организациями.
Обратитесь за бесплатной консультацией через предложенную электронную форму и получите грамотный ответ юриста уже через несколько минут.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Коментарии