Главная » Купля-продажа квартиры » Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых — быть обманутым при получении денег. Более удобна безналичная форма расчета, однако если оговорено, что за квартиру продавец получит наличность, нужно обдумать, как передать деньги максимально безопасным способом. Лучшее решение — использование банковской ячейки при сделке купли-продажи квартиры.

Что такое банковская ячейка

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы. Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор. Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

При аренде ячейки сохраняется конфиденциальность, то есть арендодатель не знает, что конкретно хранится в сейфе банка. Задача финучреждения — обеспечить неприкосновенность содержимого, ограничить сторонним лицам доступ в ящик.

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Для гарантии оплаты сумма кладется в ячейку до подписания договора купли-продажи. Если сделка не состоится, Покупатель сможет беспрепятственно ее забрать по истечении срока аренды.

Размеры банковских ячеек

Сейфы отличаются размерами. Ширина и длина стандартного ящика — 32Х34 см, а высота колеблется от 4 до 60 см.

При совершении сделок с недвижимостью ячейку арендуют для безопасной передачи наличности. В кассету высотой до 6 см можно поместить 30 пачек, включающих 100 купюр. То есть если квартира стоит 4 млн. руб., а расчет ведется в рублях 5-тысячными купюрами, достаточно арендовать ячейку высотой в 6 см. Если бы расчет велся 1-тысячными купюрами, в ящик вместилось бы только 30 пачек из 40. Прежде чем совершить аренду, необходимо определиться с содержимым сейфа и проконсультироваться с сотрудником банка по поводу его оптимального размера.

Срок аренды

Рекомендуемый срок аренды — 1 месяц, но если сделка сопряжена с необходимостью привлекать ООП, банк, лучше увеличить срок аренды до 1,5-2 месяцев.

Временные затраты на совершение сделки:

Пример соответственно схеме. Гражданин Чащин (Покупатель) обратился в банк для оформления аренды ячейки. Вместе с гражданином Сидоровым (Продавцом) они произвели пересчет и проверку суммы в размере стоимости квартиры, равной 6 млн. руб. В дополнительном соглашении Покупатель указал, что Продавец будет иметь доступ к ячейке с 01.02.2024 г. в течение 20 дней. После стороны подписали договор купли-продажи квартиры, и сделка была зарегистрирована только 14.02.2024 г. Сидоров взял у Чащина ключ, а последний запросил расписку, что средства были получены. С зарегистрированным договором Сидоров уже мог отправиться в отделение банка.

Времени было достаточно, ведь по договору у него оставалось 6 дней в запасе для получения суммы из ячейки. Продавец держал дату визита в банк втайне от всех, чтобы избежать ограбления. 19.02.2024 г. деньги были им получены. Если бы сделка сорвалась, после 20.02.2024 г. в банк обратился бы Чащин и забрал деньги из сейфа.

Кто оплачивает ячейку в банке

Арендует ячейку тот, кто закладывает деньги, а значит — покупатель.

Продавец также может «подстраховаться», и арендовать ячейку, куда положит расписку в том, что средства были им получены. Как только Продавец заберет сумму из банка, Покупатель получит доступ к расписке.

Стоимость банковской ячейки при покупке квартиры

Затраты на аренду сейфа зависят от места нахождения банка. Порой в разных филиалах одного финучреждения стоимость услуги отличается.

Цена состоит из 2 составляющих:

стоимость аренды, которая увеличивается прямопропорционально сроку эксплуатации ящика;
оплата контроля допуска к сейфу заинтересованных лиц (участников).

Относительно стоимости квартиры, сумма невелика и составляет в пределах 1-5 тыс. руб. за месяц аренды. Стоимость приведена в таблице (данные могут разниться в зависимости от региона):

Банк	Цена ячейки 5-6 см в высоту за 30 дней, руб.
Райффайзен	2 400
ВТБ 24	4 050
Росбанк	4 250
Сбербанк	1 950
Альфа-банк	1 050

Дополнительно может взиматься фиксированная плата, предусмотренная при сделках с недвижимостью, а также сумма залога за ключи.

Как оставить договор аренды банковской ячейки, необходимые документы

В каждом банке существуют бланки договоров об аренде и допсоглашения. Для их заполнения покупателю необходимо предоставить документы:

паспорт;
лица без гражданства должны предоставить вид на жительство;
военнослужащим необходимо предъявить удостоверение.

После подачи документов выдается типовой договор, в котором будут указаны данные:

номер;
период аренды;
номер сейфа;
сумма оплаты за аренду;
права и обязанности сторон, действия при форс-мажорных обстоятельствах.

Скачать образец договора аренды ячейки в Сбербанке РФ

Помимо договора, заполняется допсоглашение. В нем описаны правила доступа второй стороны к ячейке, отражена возможность совместного доступа к сейфу (например, при форс-мажорных обстоятельствах).

Образец допсоглашения о снятии банковской ячейки:

Скачать образец допсоглашения о снятии банковской ячейки

Если планируется альтернативная сделка, то есть в купле-продаже принимает участие не 1, а несколько продавцов, составляется схема взаиморасчетов путем поочередного использования банковских ячеек. Самостоятельно составить условия доступа к ячейкам сложно. Грамотно распределить время обращения каждого участника в банк поможет риелтор, нотариус или специалист, осуществляющий юридическое сопровождение сделки.

Когда сейф вскрывается

По договору доступ к содержимому может иметь либо Продавец, либо Покупатель, однако бывают внештатные ситуации, когда ячейка вскрывается сотрудником банка, например:

Истек срок аренды, а заказчик не явился. В Сбербанке, например, только спустя 20 дней после окончания срока аренды собирается комиссия, которая откроет сейф. Содержимое описывается в акте и перемещается в мешок. Последний опломбируется и отправляется в хранилище. Чтобы получить вещи обратно, арендатор должен составить заявление о выдаче изъятого и оплатить стоимость аренды за просроченные дни.
Из ячейки ощущается неприятный запах, слышен шум, превышен радиационный фон.
Смерть арендатора.
Обращение взыскания на имущество арендатора-должника, проверка содержимого приставами-исполнителями.
Поломка сейфа.
Иные форс-мажорные обстоятельства, которые вынудили к открытию ячейки. При этом банк информирует клиента, но если последний отсутствует, ящик вскрывается без него.

Риск открытия ячейки крайне мал, а если изъятие и производится, то только на законных основаниях.

Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?

Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.

Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:

полная конфиденциальность;
сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
доступ к ячейке в дни работы банка.

Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.

Стоимость аренды индивидуального сейфа в Сбербанке

Чтобы достоверно узнать величину затрат на аренду, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка по месту проживания. В разных регионах цены немного отличаются. Стоимость аренды в Московском ПАО Сбербанка по состоянию на 01.01.2024 г. составила:

Размер сейфа (см3)	1-30 дней, (руб/день)	31-180 дней	181-360 дней	361 и более дней
До 1500	75 (38)*	48 (23)	38 (19)	34 (17)
До 3000	94 (47)	60 (28)	49 (24)	42 (21)
Более 3000	166 (75)	100 (45)	84 (38)	75 (34)

* для сравнения в скобках приведены тарифы для Дальневосточного банка.

При сделках с недвижимостью помимо ежедневного тарифа вносится дополнительная плата за аренду индивидуального сейфа. В Московских ПАО сумма составляет 2000 р. (в Дальневосточном — 1000 р.).

В Сбербанке при покупке квартиры сотрудник может предоставить технику для пересчета и проверки подлинности купюр. Услуга предоставляется бесплатно. Также клиентам доступна услуга по поиску свободной ячейки. За нее тоже не придется платить.

Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку

Хотя метод расчетов «прозрачен», есть отрицательные моменты, связанные с конфиденциальностью процедуры. К недостаткам причисляют:

Невозможность проверить сумму «не отходя от кассы». При аренде сейфа и закладывании в него содержимого заключается договор. В нем не указано, что именно кладет арендатор в ящик, какая в нем сумма и какими купюрами. А это риск для продавца. Ведь если денег окажется недостаточно, или купюры — фальшивыми, доказать это будет непросто. Клиенту следует быть внимательным, чтобы изучить, нет ли в договоре пункта, в котором оговорено, что банк не несет ответственности при предоставлении фальшивых документов.
Риск открытия ячейки по поддельным документам.
Свободный доступ к ячейке после окончания срока ее аренды.

В договоре Сбербанка есть пункт, где сказано, что за содержимое банк ответственность не несет, поэтому и застраховать его не получится.

Чтобы избежать неприятностей, закладка денег в ячейку производится только вместе с продавцом, который предварительно проверит подлинность купюр.

Как проверить деньги при купле-продаже квартиры?

При сделках с недвижимостью аккумулируются крупные денежные суммы, и проверка каждой из купюр занимает немало времени. Поскольку услуга востребована, некоторые банки предоставляют ее за определенную плату.

В среднем проверка денег обходится в 0,3% от суммы, но не менее 100 руб. Если же необходимо проверить иностранную валюту, оплата составит примерно 15 руб. за 1 купюру.

Например, при продаже квартиры в 3 млн. руб. стоимость проверки купюр обойдется в 9000 руб. Стоимость услуги высока, но она исключает риск возникновения претензий со стороны продавца.

Плюсы взаиморасчетов через аренду сейфа

Расчеты с привлечением банковской ячейки самые распространенные и лидируют в сравнении с расчетами у нотариуса или аккредитивом. На это есть причины, ведь передача наличности через ячейку имеет ряд положительных аспектов:

вероятность обмана близка к нулю;
передачу денег легко доказать, и сделка не может быть признана недействительной по причине недоплаты;
мошенники не связываются с расчетами через банк;
продавец находится в безопасности и может забрать деньги, заранее обеспечив охрану;
арендовать ящик легко;
хранилище находится под постоянной охраной.

Аренда ячейки — это дополнительная гарантия безопасности купли-продажи квартиры.

Осуществление взаиморасчетов — важная составляющая процесса оформления сделки по отчуждению недвижимости. Как арендовать ячейку? Когда лучше подписать договор? Как обезопасить себя при осуществлении взаиморасчетов наличкой? Для разработки лучшего плана передачи денег воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста сайта os-nasledstvo.com.