Главная » Жилищные споры » Дарение доли в ипотечной квартире

Дарение доли в ипотечной квартире

Каждый собственник жилья имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе и передавать в дар все жилое помещение, либо его долю. Но всегда ли дарение доли жилого помещения возможно? Если речь идет о квартире, купленной в ипотеку, которая еще не погашена, то в этом случае заемщик ограничен в праве собственника на полное распоряжение своим имуществом: любое отчуждение возможно лишь с согласия кредитного учреждения.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Покупка жилого помещение с помощью ипотечного кредита означает, что гражданин заключил ипотечное соглашение с банком, по условиям которого кредитное учреждение предоставляет заемщику ссуду на покупку жилого помещения. но, согласно условиям ипотечного кредитования, ипотечная квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока этот кредит не будет полностью погашен. То есть, заемщик имеет право проживать в квартире, но продавать, дарить, передавать ее по наследству без согласия банка он не вправе.

Если заемщик все-таки решает подарить долю жилого помещения до полного погашения кредитных обязательств, согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», он обязан получить согласие кредитора на отчуждение части жилого помещения. Иногда прямо в кредитном договоре прописывается разрешение на дарение, но так как банку невыгодна смена заемщика, такое происходит крайне редко.

Таким образом, если в договоре прямым текстом не указано, что оформление дарственной на долю квартиры разрешено, а при обращении в банк за разрешением на оформление договора дарения получен отказ, единственным выходом из сложившейся ситуации станет полное погашение кредитных обязательств перед банком. В таком случае, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, сразу после того, как собственник полностью погасит долг перед кредитным учреждением, он получит право на полное распоряжение своим имуществом.

Уповать на то, что нотариус при оформлении дарственной не узнает об обременении жилого помещения и не потребует письменное разрешение кредитного учреждения крайне не конструктивно. Согласно ст. 37 ФЗ № 218-ФЗ, данные обо всех ограничениях, наложенных на недвижимость, вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и утаить этот факт не получится.

Пример

Олеся и Николай Ковалевы приобрели в ипотеку двухкомнатную квартиру, сразу оформив ее в совместную собственность. Через несколько лет супруги развелись, Николай оставил квартиру жене и дочери, дополнительно взяв на себя обязательство по оплате кредита, так как Олеся не имела материальной возможности выплачивать ипотеку самостоятельно. Еще через год Николай решил подарить свою долю дочери и обратился в кредитное учреждение, заключившее с ним ипотечный договор с просьбой о выдаче разрешения на дарение доли жилого помещения. Так как большая часть кредита была уже погашена, а Николай не отказывался от своих обязательств по дальнейшему погашению ипотеки, банк пошел ему навстречу и выдал согласие на оформление дарственной в пользу дочери заемщика. Но обременение на жилое помещение сохранилось до полного погашение ипотечного кредита.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Образец договора дарения доли в ипотечной квартире

Договор дарения доли в ипотечной квартире должен содержать следующие сведения:

Наименование населенного пункта, где заключается договор и дата его составления (прописью).
Личные данные сторон договора: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
Юридические реквизиты кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит.
Разрешение банка-кредитора на оформление договора дарения.
Сведения о жилом помещении: адрес, площадь, технические характеристики.
Ссылка на правоустанавливающие документы на квартиру с обязательным указанием, что жилое помещение находится в залоге у банка.
Указание на то, что передача доли жилого помещения происходит добровольно и безвозмездно.
Права и обязанности дарителя и одариваемого.
Запись о том, кто из сторон договора обязуется нести расходы по оформлению.
Количество экземпляров документа.
Фамилии и инициалы подписантов и их личные подписи.

Порядок дарения

С 2017 года оформление договора дарения на часть жилого помещения происходит только в присутствии нотариуса и имеет законную силу только при нотариальном удостоверении документа. Основным отличием оформления обычного договора дарения от дарения доли ипотечной квартиры является получение обязательного разрешения на дарение недвижимости от кредитного учреждения, выдавшего дарителю ипотечный кредит.

Таким образом, прежде чем приступать к оформлению сделки, даритель должен получить согласие банка на отчуждение доли жилого помещения, так как в случае, если дарение не будет одобрено кредитором, дальнейшие шаги будут бессмысленны.

Сотрудник нотариальной конторы не удостоверит дарственную, если даритель не предоставит разрешение банка на процедуру. Даже если стороны каким-то образом сумеют оформить дарственную без одобрения кредитного учреждения, последует отказ в регистрации сделки в Росреестре.

Условия оформления сделки дарения

Оформление договора дарения части жилого помещения при непогашенном ипотечном кредите – процедура сложная и маловероятная. Подарить долю ипотечной квартиры возможно только при соблюдении множества обязательных условий, а именно:

в договоре на предоставление ипотечного кредита должен присутствовать пункт о возможности оформления сделки дарения в период, когда ипотека еще не погашена;
обязательно согласие дарителя и одариваемого на условия совершение сделки дарения, например, перевод обязанностей по выплате ипотечного кредита на одариваемого;
переоформление ипотечного кредита на одариваемого.

Важно. Кредитные учреждения никогда не дадут согласие на оформление сделки дарения в пользу малолетних детей, пенсионеров, некоторых других категорий граждан, если даритель, в соответствии с п. 38 ФЗ «Об ипотеке», не оставит за собой обязанность по дальнейшему погашению кредита.

Кроме перечисленных выше, имеются еще несколько обязательных условий оформления договора дарения:

Безвозмездность сделки. Даритель не вправе требовать от одариваемого никакого возмещения (ни материального, ни физического) стоимости даримой доли.
Отсутствие встречных обязательств. В документе не могут присутствовать никакие встречные обязательства одариваемого по отношению к дарителю, такие сделки считаются незаконными и могут быть оспорены в суде.
Описание даримого имущества. В договоре дарения в обязательном порядке должно быть внятное описание даримого объекта: адрес, размер даримой части в долях или процентах, площадь отчуждаемой доли, ее технической состояние и т.п.
Прижизненное оформление сделки. Передача части жилого помещения в дар возможна только при жизни владельца квартиры. Отчуждение имущества после смерти собственника возможно только по завещанию или наследственному праву.
Согласие совладельцев. Это необходимо в тех случаях, когда жилое помещение находится в совместной собственности двух и более лиц.

Согласия совладельцев при оформлении договора дарения части жилого помещения не потребуется в тех случаях, когда:

совладельцами являются супруги, договор дарения составляется между ними;
жилое помещение находится в долевой собственности нескольких граждан;
имеется соглашение о выделении долей в натуре.

Куда обращаться

Итак, первым этапом при дарении части ипотечной квартиры должно стать получение разрешения на оформление сделки от кредитного учреждения. Если банк не даст согласие на сделку, остальные действия станут бессмысленными.

Даритель должен посетить банк, в котором оформлялся ипотечный кредит с заявлением о разрешении отчуждения доли жилого помещения третьему лицу. Заявление должно быть подано в тот кредитный отдел, который рассматривал заявление на выдачу ипотечного кредита. Запрос дарителя обрабатывается, далее комиссия выносит решение – одобрить заключение сделки дарения, либо отказать заемщику в отчуждении доли ипотечной квартиры.

Необходимо иметь в виду, что отказы в заключении сделки дарения составляют подавляющее большинство решений комиссии. Конечно, это не значит, что нужно отказаться от сделки, все-таки часть сделок дарения банки разрешают. Более того, если вы планируете передать в дар часть своей квартиры в момент ее покупки, желательно попытаться включить пункт о разрешении дарения в договор по ипотечному кредиту.

Порядок действий

Как и при любой другой сделке с объектом недвижимости, заключение договора дарения доли в ипотечной квартире должно происходить по определенному алгоритму. Даритель должен:

Определиться с тем, кто будет получателем дара. Если вы не планируете и дальше самостоятельно оплачивать ипотечный кредит, то желательно, чтобы одариваемым не стал несовершеннолетний ребенок, пенсионер, либо другой гражданин со скромными денежными доходами, иначе отказ банка последует почти со стопроцентной вероятностью.
Освежить в памяти ипотечный договор. Необходимо внимательно перечитать документ на предмет присутствия в нем пункта о разрешении, либо запрете на отчуждение недвижимости до окончательного погашения кредита.
Посетить кредитное учреждение. В заявлении необходимо указать, что вы просите банк дать согласие на заключение сделки дарения части жилого помещения, находящегося под обременением ипотечным кредитом.
Подготовить документы. Если банк дал разрешение на дарение доли ипотечной квартиры, следующим шагом станет подготовка документов, необходимых для оформления сделки дарения.
Посетить нотариальную контору. Нотариус проверит ваш проект дарственной, либо составит его совместно с вами. Необходимо будет оплатить госпошлину, передать собранные документы и заключить договор дарения.
Передать документы на регистрацию в Росреестр. В этом учреждении происходит регистрация всех сделок с недвижимостью.
Уведомить кредитное учреждение о завершении сделки дарения. Это необходимо будет сделать уже после того, как будет готова выписка из ЕГРН о праве собственности.

Процедура

Прежде, чем обращаться в банк за разрешением на проведение сделки, необходимо тщательно изучить ипотечный договор. Здесь три варианта развития событий:

Если в договоре имеется пункт о запрете на дарение ипотечной квартиры, либо ее доли до полного погашения кредита, то дарение становится невозможным.
Если вы найдете пункт о возможности проведения сделки дарения до того, как кредит будет полностью выплачен – смело приступайте к дальнейшим действиям по проведению сделки в соответствии с тем, какие условия дарения указаны в кредитном договоре.
Если в договоре нет никакого упоминания о вероятности или запрете заключения договора дарения – необходимо будет посетить банк и получить согласие на оформление дарственной. При посещении кредитного учреждения необходимо иметь при себе кредитный договор и проект договора дарения.

Обычно банки охотнее идут навстречу заявителю, если сумма непогашенного кредита остается незначительной и заемщик добросовестно исполняет все, взятые на себя обязательства по кредиту. Также, вероятность одобрения сделки со стороны банка повышается, если одариваемый имеет постоянный высокий доход, особенно в тех случаях, когда у дарителя изменилось материальное положение и он не в состоянии далее погашать кредит.

После получения одобрения банка, даритель должен подготовить все необходимые документы и составить проект дарственной, предварительно оговорив все условия с одариваемым, либо его законным представителем. На этом этапе желательно прибегнуть к помощи опытного юриста, либо обратиться в нотариальную контору. Нотариус всегда поможет составить договор дарения в соответствии с российским законодательством и с учетом всех его положений.

После того, как все нюансы будут согласованы, документы собраны и проект договора составлен, стороны посещают нотариальную контору, имея при себе паспорта и другие, необходимые для заключения сделки документы. Нотариус выполнят ряд обязательных действий:

Установит личности дарителя и одариваемого, проверит дееспособность всех подписантов.
Разъяснит участникам сделки их права и обязанности.
Известит дарителя о последствиях заключения сделки, особенно если даритель намерен подарить часть квартиры постороннему лицу.
Предложит сторонам подписать документ.
Удостоверит договор дарения печатью нотариальной конторы и своей подписью.
Внесет данные о сделке в единую систему.

После подписания и удостоверения сделки в нотариальной конторе останется финальная часть процедуры – стороны должны будут зарегистрировать имущественные права. Для этого необходимо будет подготовить пакет документов и посетить Росреестр, где написать заявление о регистрации права собственности на долю в жилом помещении. По итогам этого этапа одариваемый получит выписку из ЕГРП.

Документы

На каждом этапе оформления сделки потребуется отдельный пакет документов. Для получения согласия на сделку от банка необходимо будет представить в кредитный отдел следующие документы:

заявление;
паспорт заемщика (Дарителя);
справку по форме 2-НДФЛ;
документы на альтернативное жилое помещение;
при необходимости – свидетельства о браке и рождении детей.

Для получения права собственности на объект недвижимости заявителю необходимо будет представить в Росреестр:

заявление;
разрешение банка на оформление сделки дарения;
паспорта дарителя и одариваемого;
правоустанавливающий документ на жилое помещение;
техпаспорт на квартиру;
выписку из ЕГРН;
при необходимости – согласие совладельцев на отчуждение доли в жилом помещении;
справка о составе семьи, либо выписка из домовой книги;
при необходимости – разрешение органов опеки и попечительства;
если сделка заключается между родственниками – документ, подтверждающий родственные отношения между дарителем и выгодоприобретателем.

Расходы

При заключении сделки дарения сторонам придется понести некоторые расходы:

В нотариальной конторе за оформление дарственной придется уплатить госпошлину, размер которой составит 0,5% от стоимости подарка. При этом, минимальный размер госпошлины составляет 300 рублей, максимальный – 20 000 рублей.
Кроме того, за составление и выпуск договора дарения дополнительно необходимо будет заплатить от двух до пяти тысяч рублей (стоимость услуг нотариуса зависит от региона).
Размер госпошлины при получении выписки из ЕГРН составляет две тысячи рублей.
Некоторые справки и выписки также платные, стоимость их получения – от одной тысячи рублей.

Налоги

При получении недвижимости в дар выгодоприобретатель обязан заплатить подоходный налог, который для резидентов РФ составляет 13%. Нерезиденты должны уплачивать 30% от стоимости полученного в подарок объекта недвижимости.

Но, если сделка дарения осуществляется между близкими родственниками (отец-сын, бабушка-внучка, муж-жена и т.п.), то выгодоприобретатель освобождается от уплаты подоходного налога. При этом, степень родства между сторонами сделки в обязательном порядке должна быть подтверждена соответствующими документами.

Банк не дает разрешения на сделку

Согласие на дарение доли ипотечной квартиры – явление редкое. Чаще всего кредитные учреждения не одобряют сделку дарения, особенно если в ипотечном договоре прямо указано на запрет такой процедуры.

Чаще всего отказы бывают в следующих случаях:

Заемщик, выступающий в качестве потенциального дарителя, нарушает график платежей.
В ипотечном договоре имеется пункт о запрете на отчуждение жилого помещения до полного погашения ипотечного кредита.
Ипотека взята недавно и большая часть кредита не погашена.
Частая смена места жительства заемщика.
Заемщик испытывает финансовые затруднения ( длительная болезнь, потеря работы и т.п.).

Что делать в таких ситуациях? Сначала полностью погасить ипотечный кредит, и только потом приступать к процедуре дарения доли квартиры.

Некоторые заемщики, если остаток долга не слишком большой, пытаются оформить потребительский кредит в банке, погашают ипотеку и оформляют договор дарения. Если вы решили использовать такой способ быстрого погашения ипотечного кредита, финансисты советуют обращаться за потребительским кредитом в тот же банк, в котором у вас оформлен ипотечный кредит. В этом случае банк просто перечисляет средства с одного кредитного счета на другой, с жилого помещения снимается обременение и собственник получает возможность оформления сделки дарения.

Выводы

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

Ипотечная квартира (ее часть) может быть подарена только с разрешения кредитного учреждения.
Если в договоре на ипотечный кредит есть пункт о возможности дарения доли в жилом помещении, то вероятность совершения сделки значительно повышается.
При наличии в договоре запрета на отчуждение жилого помещения (его доли) до полного погашения ипотечного кредита, вероятность совершения сделки почти нулевая.
Банк может разрешить сделку дарения доли жилого помещения несовершеннолетнему ребенку, если даритель берет на себя обязательство по дальнейшему погашению кредита.
Незаконное отчуждение ипотечной квартиры (без согласия банка) чревато аннулированием сделки в суде и продажей жилого помещения банком на торгах.
Выгодоприобретатели обязаны оплачивать подоходный налог, близкие родственники от него освобождаются.

Дарение ипотечного жилого помещения, либо его доли – довольно сложная процедура. На этот процесс влияют множество факторов, о которых простой обыватель может даже не догадываться. Многие потенциальные дарители сталкиваются с отказом кредитного учреждения и пытаются совершить сделку в обход закона, а это чревато необратимыми последствиями.

Конечно, можно попытаться найти выход из ситуации самостоятельно, но, все-таки, лучше обратиться за помощью к профессионалу – юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Такие специалисты работают на нашем сайте. Обратиться за консультацией вы можете круглосуточно. Для этого вы можете позвонить по телефонам, указанным ниже, либо связаться со специалистом онлайн.

Наши специалисты:

проконсультируют вас;
ответят на интересующие вопросы;
помогут составить проект дарственной;
подскажут, как лучше взаимодействовать с кредитным учреждением для достижения нужного вам результата.